집값 많이 올랐던 ‘대장 아파트’, 시세 같아도 공시가격 더 올랐다 [부동산360]

본지 10개 대단지 아파트 공시가격 분석
지난해 상승장, ‘대장 아파트’ 중심 전개
국토부 “실거래가→공시가격 정확 반영” 설명

헤럴드경제가 서울·경기 지역의 10개 대단지 아파트 공시가격(84㎡·최고층 기준)을 분석한 결과, 이들 아파트의 공시가격은 전년 대비 평균 33.86% 상승한 것으로 집계됐다. 강남 압구정동에 소재한 신현대 아파트. [연합]

#. 3000세대가 넘는 서울 강남 도곡동의 도곡렉슬 84㎡(이하 전용면적) 공시가격은 27억3500만원(최고층 기준)으로 책정돼 전년 대비 25% 상승했다. 하지만 이 아파트와 호가(35억원대)가 비슷한 옆단지 역삼동e편한세상은 최고층의 동일평형 공시가격이 25억6000만원으로 2억원 가까이 낮았다. 두 아파트는 각각 2004년, 2005년 준공으로 연식은 비슷하지만 세대 수는 역삼동e편한세상이 도곡렉슬의 3분의 1에 못 미친다.

[헤럴드경제=홍승희·신혜원 기자] 시가총액이 높은 대장 아파트의 공시가격이 지역 평균을 크게 상회하면서 대단지 아파트 보유자의 세 부담이 더 높아질 것으로 전망된다. 지난해 1000세대 이상 대단지 아파트 실거래가가 급등한 영향이 공시가격에 반영된 결과다. 인근 단지에 비해 ‘환금성’이 높은 점이 오히려 세 부담을 키운 요인이 된 셈이다.

KB선도아파트 10개 단지, 공시가격 34%↑…서울 평균보다 두배 높아

19일 헤럴드경제가 서울·경기 지역의 10개 대단지 아파트 공시가격(84㎡·최고층 기준)을 분석한 결과, 이들 아파트의 공시가격은 1년 만에 평균 33.86% 상승한 것으로 집계됐다. 이는 서울(18.67%)과 경기도(6.38%) 평균을 크게 상회한 수치로, 대장 아파트의 공시가격이 더 큰 폭으로 올랐다.

10개 단지는 고덕그라시움(강동 고덕동), 도곡렉슬(강남 도곡동), 래미안원베일리(서초 반포동), 리센츠(송파 잠실동), 마포래미안푸르지오(마포 아현동), 목동14단지(양천 신정동), 미성2차(강남 압구정동), 은마아파트(강남 대치동), 파크뷰(분당 정자동), 헬리오시티(송파 가락동) 등 KB 선도아파트 50개 단지서 지역별로 선정했다.

KB 선도아파트 50은 매년 말 기준 시가총액 상위 50개 단지 아파트를 선정한 것으로, 한 세대 당 가격이 높을 뿐 아니라 대부분이 1000세대~3000세대 전후의 대단지로 구성돼 그 해 대장 아파트를 보여주는 명단으로 꼽힌다.

강남구의 도곡렉슬·은마아파트·압구정미성2차는 각각 전년 대비 공시가격 상승률이 25%, 30.97%, 50%를 기록해 도곡렉슬을 제외하고 모두 강남구 평균(26.05%)을 윗돌았다. 서초구 래미안원베일리도 35.38% 올라 서초구 평균(22.07%)보다 12.68%포인트(p) 더 높았다. 송파구의 헬리오시티와 리센츠 역시 각각 26.95%, 28.04%의 상승률을 기록해 평균(25.49%)를 전부 상회했다.

강동구의 고덕그라시움도 84㎡, 최고층 기준 공시가격이 34.31% 상승해 지역 평균(22.58%)보다 11.73%p 더 높은 수치를 기록했다. 목동14단지는 11억5900만원에서 16억2400만원으로 40.12% 올라 양천구(24.08%) 평균보다 두 배 가까이 높았으며, 마포래미안푸르지오도 30.93% 올라 마포구(21.36)의 상승세를 견인했다. 경기도 성남시 분당구 파크뷰도 36.89% 상승하면서 성남시 분당구(26.6%) 평균보다 10%p 넘게 올랐다.

대장 아파트, 10·15 대책에도 상승폭 키워…공급 위축에 희소성 각광

대장 아파트에서 공시가격 상승이 두드러진 건 실거래가 추이가 그대로 반영된 결과라고 정부는 설명했다. 국토교통부 관계자는 “선후 관계를 보면 대장 아파트의 실거래가가 높기 때문에 그 오름세가 공시가격에 반영된 것”이라며 “대장 아파트는 동일단지 내 실거래가 많기 때문에 시세 반영이 용이하다”고 말했다. 이어 “감정평가 기법으로 포착할 수 있는 아파트 거래 건수는 충분하다”며 “대단지라고 공시가격을 높게 적용받는 건 아니다”라고 설명했다.

지난해 부동산 시장에서도 서울 한강벨트와 경기도 남부 등 인기 지역 내 대장아파트 상승세가 두드러졌다. KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 KB 선도아파트 50의 매매가격 변동을 나타내는 ‘KB 선도아파트 50지수’는 지난 1월 기준 132.7(2022년 1월=100)을 기록해 전년(104.4) 대비 28.3% 올랐다. 서울 아파트 매매가격 지수가 같은 기간 93.4에서 104.7로 11.3% 상승한 것과 두 배 이상 차이가 난다.

대장 아파트의 가격은 고강도 규제를 담은 10·15 대책 이후에도 11월 26.77%, 12월 27.1%, 1월 27.1% 상승했다. 불안한 경기상황 속에서 안전자산으로 분류되는 부동산에 대한 수요가 높아진 영향으로 풀이된다.

서울 내 주요 입지에 공급이 위축되면서 희소성이 높은 신축 및 재건축 대단지 아파트가 각광받았다는 설명이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “지난해 주택시장에서는 양극화 양상이 두드러졌다”며 “상급지 중에서도 신축, 신축에 대한 대안으로 재건축 대단지 아파트를 선택하면서 대장 아파트의 조세 부담이 높아진 결과로 이어진 것”이라고 설명했다.