서울 아파트 '국민평형' 달라지나⋯월세 거래, 59㎡가 84㎡보다 28% 많아

1~2인 가구 증가에 소형 거래 확대
노원·성북 중심으로 59㎡ 매매 활발

2024~2026 연도별 1, 2월 서울 국민평형 59㎡·84㎡ 거래량 비교(집품 제공)

서울 아파트 시장에서 오랫동안 '국민평형'으로 불려온 전용 84㎡ 중심 거래 구조에 변화 조짐이 나타나고 있다. 임대차 시장에서는 전용 59㎡ 월세 거래가 전용 84㎡를 앞질렀고 매매시장에서도 소형 평형 거래 비중이 빠르게 확대되면서 실수요 중심 축이 이동하는 흐름이 확인된다.

19일 집품이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 바탕으로 2024년부터 올해까지 서울 아파트 전용 59㎡와 전용 84㎡의 매매·전세·월세 거래량을 분석한 결과 올해 들어 전용 59㎡ 거래 증가세가 두드러진 것으로 나타났다.

올해 1~2월 기준 서울 아파트 전용 59㎡ 월세 거래량은 4494건으로 전용 84㎡의 3494건보다 1000건 많았다. 비율로는 약 28% 높은 수준이다. 2024년 같은 기간에는 전용 84㎡ 월세 거래가 3558건으로 전용 59㎡(3295건)를 앞섰지만 2년 사이 거래 구조가 역전됐다.

전세 거래는 두 평형 모두 감소 흐름을 보였다. 전용 59㎡ 전세 거래는 2024년 6060건에서 올해 3445건으로 줄었고, 전용 84㎡ 역시 같은 기간 7841건에서 6304건으로 감소했다. 전세 수요가 줄어드는 가운데 월세 중심 재편이 이어지고 있다는 해석이 나온다.

매매시장에서는 전체 거래량이 늘어나는 가운데 소형 평형 증가 폭도 컸다. 전용 59㎡ 매매 거래는 2024년 초 1339건에서 올해 2348건으로 약 75% 증가했다. 전용 84㎡ 역시 같은 기간 1613건에서 3368건으로 늘었지만, 소형 평형 거래 확대가 동시에 진행되며 평형별 거래 구조 변화가 감지되고 있다.

자치구별로는 소형과 중대형 수요가 뚜렷하게 갈렸다. 전용 59㎡ 매매 거래는 노원구가 242건으로 가장 많았고 성북구 232건, 은평구 179건, 구로구 171건, 강서구 135건 순이었다. 노원구에서는 전용 59㎡ 거래량이 전용 84㎡(240건)와 거의 비슷한 수준을 보이며 소형 평형 선호가 두드러졌다.

반면 전용 84㎡ 매매 거래는 성북구 300건, 강서구 246건, 노원구 240건 등에서 많았다. 대단지 구축 아파트와 실거주 수요가 집중된 지역에서 여전히 84㎡ 거래가 강세를 보였다.

월세 시장에서도 지역별 차이가 확인됐다. 전용 59㎡ 월세 거래는 노원구가 413건으로 가장 많았고 강동구 282건, 송파구 282건, 강서구 255건, 영등포구 245건 순으로 집계됐다.

전용 84㎡ 월세 거래는 송파구가 411건으로 가장 많았고 강남구 328건, 서초구 279건, 성동구 205건, 마포구 193건 순이었다. 고가 주거지 중심으로 중대형 월세 거래가 유지되는 모습이다.

이 같은 변화 배경에는 가구 구조 변화가 자리한다. 통계청 인구 총조사에 따르면 2024년 전국 1인 가구는 804만5000가구로 전체의 36.1%를 차지했다. 서울은 39.9%로 전국에서 가장 높은 수준이었다. 전체 가구 유형 가운데 1인 가구 비중이 가장 높아지면서 소형 평형 선호가 구조적으로 확대되고 있다는 분석이다.

집품 관계자는 "과거에는 3~4인 가구를 위한 84㎡가 아파트의 표준이었다면 이제는 1~2인 가구 중심의 59㎡가 매매와 임대차 시장 모두에서 빠르게 확대되고 있다"며 "실제로 노원구와 성북구 등 주거 밀집도가 높은 자치구를 중심으로 59㎡ 거래가 활발하게 나타나며 서울 아파트 시장에서 소형 평형 거래가 두드러지는 흐름을 보이고 있다"고 말했다.