[챗 APT] 물량 주는데 집값은 하락…‘전세의 월세화’ 도민 주거 위협

전세시장 위협하는 ‘공급 절벽’…해결책은
도 전세 거래량 전년동기비 40% 감소
수도권 매매·전세가 상승 속 강원 하락
양도세 중과 유예 종료 집값 격차 우려
중소형 주택·신축 전세난 발생 가능성
비수도권 대출 규제 차등 적용 등 필요
월세 시황 모니터링 정책체계 조기 구축

전국 부동산 시장에서 ‘공급 절벽’ 현상이 심화되고 있다. 강원도 또한 입주 예정 물량이 급격히 감소하고 전세 거래량이 줄어드는 등 비슷한 흐름을 보이고 있다. 다만 집값 측면에서 볼 때는 강원 시장에 닥친 위기가 더 크다. 공급은 줄어드는데 가격이 오르기는커녕 하락해 부동산 시장이 전반적으로 위축되는 모양새다. 미분양 물량 적체가 여전하고, 전세의 월세화가 가속화되면서 강원도민의 주거 안정까지 위협받고 있다. 이번주 챗 APT에서는 공급 절벽이 강원 부동산 시장에 미치는 영향과 향후 전망을 진단한다.

■ 공급 절벽 직격탄… 전세 물량·신규 입주 ↓

전국 전세 시장이 공급 절벽 직격탄을 맞았다. 18일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실을 보면 16일 기준 서울 아파트 전세 물건 수는 1만7001건으로 집계됐다. 이는 전월(1만9808건) 대비 14.2%(2807건)가 감소한 수준이다. 이 같은 현상은 신규 입주 물량이 감소하는 데다 다주택자 규제 등 대책이 영향을 미쳤기 때문으로 분석된다. 토지거래허가제 시행으로 전세 시장의 주요 공급원인 ‘갭투자’는 사실상 통로가 막혔다.

강원도 상황도 마찬가지다. 강원도 아파트 전세 물건 수는 같은 날 기준 1664건으로, 한 달 전(1712건)보다 2.8%(48건) 감소했다. 전세 물량이 줄어들고 공급 압박이 현실화되면서 거래량 또한 줄어들었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 17일까지 강원도내 전세 거래량은 모두 2675건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 기준 전세 거래량(4449건) 대비 39.9%(1774건)가 감소한 수준이다.

여기에 향후 입주 예정 물량도 하향선을 그리고 있어 상황이 더욱 악화될 것이라는 우려가 나온다. 한국부동산원과 부동산R114가 발표한 ‘공동주택 입주예정물량 정보’를 보면 올해 1월부터 내년 12월까지 2년간 강원도내 입주 예정 물량은 1만2418호로 파악됐다. 연도별로 보면 2024년 1만2169호에서 지난해 9071호, 올해 7875호, 내년에는 4543호로 지속 감소 추세를 보이고 있다.

■ 부동산 하락세에 미분양 적체도 여전

공급 부족 현상은 같지만, ‘가격’ 측면으로 보면 강원도와 수도권 상황은 엇갈린다. 수도권은 매매·전세가격이 오르는 반면, 강원도는 줄곧 내리막길을 걷고 있기 때문이다. 한국부동산원 ‘월간주택 가격동향’을 보면 지난달 서울의 매매가격지수는 전년 동월 대비 8.52%, 전세가격지수는 3.75% 상승했다.

반면 강원도 매매가격지수는 전년 동월 대비 0.03% 하락했고, 전세가격지수는 0.33% 떨어지며 더 큰 하락 폭을 보였다. 이는 강원도를 포함한 비수도권 지역에 부동산 수요가 부족한 것과, 정부가 규제를 강화하면서 다주택자들이 상대적으로 수요가 있고 ‘똘똘한 한 채’로 여겨지는 수도권 주택 대신 비수도권 지역의 주택을 매물로 내놓는 경우가 많아지기 때문으로 풀이된다. 일각에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 이후에는 서울과 강원도의 집값 격차가 더욱 벌어지는 게 아니냐는 관측도 나온다.

미분양 적체도 여전하다. 1월 기준 강원도 내 미분양 주택은 2849호로 전월(2943호) 대비 3.2%(94호) 소폭 감소했고, 준공 후 미분양 주택 또한 1347호에서 1326호로 1.6%(21호) 줄어드는 데 그쳤다.

이청용 한국공인중개사협회 강원도회장은 “수도권 전세 공급 부족으로 가격이 상승하고는 있지만 수요가 강원도로 이동하는 흐름은 제한적”이라며 “상대적으로 약한 실수요 기반 등 유입에 구조적 한계가 있다”고 전했다. 이어 “다만 강원도 역시 현상이 지속될 경우 전세가격 상승 압력은 점진적으로 나타날 가능성이 있다”며 “특히 중소형 주택이나 신축 위주로 체감 전세난이 발생할 수 있어 서민 주거 안정 측면에서 선제적 대응이 필요하다”고 덧붙였다.

■ ‘엎친 데 덮친 격’… 해법은?

그야말로 ‘엎친 데 덮친 격’인 강원 부동산 시장에 해결책은 없을까. 챗GPT와 제미나이, 퍼플렉시티에 물어봤다. 챗GPT는 “줄어드는 공급에 가격이 오르지 않는 이유는 공급 감소보다 수요 감소 속도가 더욱 빠르기 때문”이라며 “보증보험 의무화를 확대하고 전세금 반환 보증 지원 강화를 통해 ‘안전한 전세 시장’을 복원해야 한다”고 조언했다.

제미나이는 “부동산 시장 침체를 고려해 강원도 등 비수도권에는 대출 규제를 일괄 적용하기 보다는 차등 적용하는 등 완화해야 한다”며 “이와 함께 수요를 늘릴 수 있도록 정주 여건 개선과 연계한 주거 정책이 마련돼야 한다”고 답했다.

마지막으로 퍼플렉시티는 “입주 절벽이 예고된 만큼 역세권·도심 재개발, 공공택지 사업을 미리 추진해야 한다”며 “강원도 내에서도 시군별 전월세 시황과 입주 물량 등을 실시간 모니터링해 이에 맞는 조기 맞춤 정책 체계를 구축해야 할 것으로 보인다”고 했다. 신예림 기자

 

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