“내집에서 월세 내고 살라는 거냐”…서울 아파트 매물 2천건 쏟아졌다

서울 아파트 보유세 후폭풍
고가 1주택 보유 고령자들도
절세위해 매물 출회 가능성
하반기 세제개편 방향 촉각
다주택자 급매 더 쌓일지 관심

서울 강남·송파구 일대 아파트단지 전경. [매경DB]

올해 공동주택 공시가격이 서울 한강 벨트를 중심으로 크게 오른 가운데 공시가격 발표 이틀 만에 서울 아파트 매물이 2000건 넘게 증가한 것으로 나타났다. 시장에선 향후 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물 출회가 가속화하고 가격 하방 압력이 한층 거세질 수 있다는 전망이 나온다. 이번 공시가격 인상에 이어 공정시장가액 비율 조정과 세율 개편 등 보유세 부담을 가중할 수 있는 정책 변수가 줄줄이 대기하고 있기 때문이다.

18일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만8077건으로 집계됐다. 국토교통부가 공시가격안을 발표하기 전인 16일 대비 이틀 만에 2118건(2.7%) 늘어난 수치다. 앞서 국토부가 공시가격안 공개 일정을 밝힌 13일 이후 서울 아파트 매물 수는 소폭 감소 중이었다. 14일 7만7352건이었던 매물이 16일에는 7만5959건까지 줄어들었으나 발표를 기점으로 다시 늘어나기 시작한 것이다.

시장에서는 공시가격 급등에 따른 보유세 부담 확대만으로도 매물 출회가 자극되고 있지만, 하반기에 이보다 더 큰 세제 변화가 나타날 가능성도 적지 않은 것으로 보고 있다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “지난해 서울 중상급지 상승세가 가팔랐던 만큼 오른 폭이 고스란히 공시가격에 반영됐다”면서 “아직 제도가 바뀐 건 아니지만 앞으로 보유세가 더 무거워질 수 있다는 경고음은 충분히 울린 것”이라고 말했다.

실제 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 지난해와 동일하게 69%로 동결됐지만 아직 확정되지 않은 변수가 줄줄이 대기 중이다. 보유세 산정의 핵심 변수인 공정시장가액 비율이 대표적이다. 우리나라 주택 보유세는 시세와 현실화율, 공정시장가액 비율, 그리고 세율을 곱해서 산정한다.

세무업계에서는 이르면 4월 말 공시가격 확정치 발표 시점에, 늦어도 6월 보유세 과세 확정 전까지 비율이 결정될 것으로 보고 있다. 시행령 개정만으로 조정이 가능한 사안인 만큼 정부가 부동산 시장 흐름을 보며 비율을 끌어올릴 여지가 열려 있다.

만일 종합부동산세와 재산세의 공정시장가액 비율이 과거 수준으로 환원될 경우 보유세 부담은 현재 추정치를 크게 웃돌 수 있다. 한 세무업계 관계자는 “종부세 과표 기준을 정하는 공정시장가액비율을 현재의 60%에서 80% 등으로 더 높일 수도 있다”면서도 “조세 저항 등을 고려해 점진적으로 올리는 방안을 검토할 것으로 추정된다”고 말했다.

하반기에도 변수가 남아 있다. 올해 7월 세법 개정안을 통해 세율 자체를 직접 손볼 가능성도 있다. 시장에선 다주택자 다음으로 고가 1주택을 대상으로 한 세율 개편이 이뤄질 가능성을 점치고 있다. 이 경우 현금 여력이 부족한 고령자나 은퇴를 앞둔 보유자들이 매도에 나설 가능성이 있다.

다만 매도 결정이 곧바로 거래로 이어지기는 쉽지 않다는 지적도 나온다. 정 연구원은 “현재 대출규제로 인해 기존 주택을 매도할 경우 지금 수준의 비슷한 주택으로 수평 이동이 안 된다”며 “다운사이징을 통한 현금 확보 계획이 안 서기 때문에 버티기에 들어가는 집주인들도 있을 것”이라고 전망했다. 제도 변경 방향과 속도가 매물 출회 속도를 좌우할 것이라는 분석이다.

한편 서울 외곽 지역은 공시가격 인상 영향이 제한적일 것이란 관측이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “공시가격 변동이 상대적으로 미미한 서울 외곽은 보유세 부담도 전년도와 유사할 것으로 전망된다”며 “상급지의 세금 부담과 진입장벽은 높아졌으나 중하위 지역의 경우 가격 저항이 덜하고 세금 부담이 적기 때문에 실수요자들의 매수세는 꾸준히 이어질 수 있다”고 전망했다.