[현장]공급 만능론 끝났다…“주택·도시 정책, ‘정주 시스템’으로 다시 짜야”
실거주·도시경쟁력·AI 기반 운영까지 전면 재설계 요구
18일 서울 강남구 건설회관에서 열린 한국건설산업연구원 ‘주택·도시, 재탄생(Rebirth) 전략’ 세미나에서는 국토교통부 기조발제를 시작으로 주택·도시 정책 전반의 구조적 한계를 짚고 정책·시장·기술 전반의 전환 방향을 모색하는 자리로 마련됐다.
기조발제에 나선 장우철 국토교통부 주택정책관은 “대한민국 부동산이 투기판이 된 데 가장 큰 영향을 미친 것이 금융”이라며 “자산버블의 형성과 붕괴가 반복되면서 주거 사다리가 약화하고 자산격차가 심화됐다”고 말했다. 그는 “주택시장은 버블이 형성될 때는 강남 같은 아랫목이 먼저 뜨거워지고, 붕괴기에는 지방 같은 윗목부터 식는 온돌과 같은 구조를 보인다”며 “이 과정에서 계층 간 이동 장벽이 고착화되고 구매력 불균형이 심화되는 문제가 발생한다”고 진단했다.
장 정책관은 이어 “금리와 유동성 등 금융 환경 변화에 따라 시장이 크게 흔들려 왔다”며 “세제·금융·공급을 아우르는 구조적 개편을 통해 주택시장 게임의 룰을 다시 설계할 필요가 있다”고 강조했다. 또 “실거주 중심 주택시장 질서를 확립하고 불공정한 혜택을 정상화하는 방향으로 정책을 검토하고 있다”며 “계층 간 주거 사다리 이동이 원활하게 작동하는 구조를 만드는 것이 핵심 과제”라고 말했다.
첫 번째 발표에 나선 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 주택·도시 정책이 여전히 성장기 공급 중심 패러다임에 머물러 있다고 지적하며 정책 전환 필요성을 강조했다. 허 연구위원은 “주거 형태와 기술, 생활 인프라가 빠르게 변화하고 있음에도 정책은 이를 충분히 반영하지 못하고 있다”며 “주택·도시를 단순 공급 대상이 아닌 주거·교통·환경·서비스가 결합된 통합 시스템으로 접근해야 한다”고 말했다.
두 번째 발표에 나선 김성환 연구위원은 주택정책 패러다임을 공급 중심에서 거주 중심으로 전환해야 한다고 주장했다. 김 연구위원은 “이제는 착공을 만드는 공급이 아니라 실제 거주를 만들어내는 정책이 필요하다”며 “주택을 자산이 아닌 삶을 담는 플랫폼으로 재정의해야 한다”고 말했다.
그는 “정부와 공급자, 수요자가 서로 다른 논리로 움직이면서 정책 효과와 체감 사이의 괴리가 커졌다”며 “입지와 유형, 생활권 단위 수요를 반영한 선제적 수급 관리와 데이터 기반 정책 전환이 필요하다”고 강조했다. 이어 “인허가와 규제 체계 역시 공급자 중심 구조에서 벗어나 수요 대응형으로 재설계돼야 한다”고 덧붙였다.
세 번째 발표에 나선 이태희 연구위원은 도시정비 정책의 목표를 노후 주택 정비를 넘어 도시 경쟁력 확보로 확대해야 한다고 밝혔다. 이 연구위원은 “도시정책이 단기 경기 대응 수단에 머물면서 정비 지연과 공간 경쟁력 약화가 누적돼 왔다”며 “경직적인 용도지역 체계와 중첩된 제도 구조 역시 도시 혁신을 제약하는 요인”이라고 말했다.
이어 “도시 공간을 새로운 기술과 산업을 담을 수 있는 유연한 플랫폼으로 재설계하고, 공공은 규칙 설계자, 민간은 도시 가치 창출 주체로 역할을 재정립해야 한다”며 “AI 기반 인허가 시스템과 디지털 전환을 통해 사업 효율성을 높일 필요가 있다”고 했다.
이 연구위원은 “앞으로의 주택과 도시는 더 많이 짓는 대상이 아니라 더 잘 설계하고, 더 지속가능하게 운영하며, 더 높은 삶의 질을 제공하는 방향으로 전환돼야 한다”며 “도시를 새로운 기술과 산업을 담는 플랫폼으로 재설계하는 것이 핵심 과제”라고 말했다.