“우리집도 종부세 내야 한대”…경기남부도 ‘보유세 비상’ 현실화

국토부 ‘2026 공동주택 공시가격’ 발표
1년새 17만가구 급증…전국 50만가구
서울아파트 15%가 종부세 대상 ‘31.5만채’
강남3구 공시가격 평균 24% 뛰어올라
현실화율 90% 로드맵 올 하반기 윤곽

18일 오전 매물표가 붙어 있는 서울 강남구 한 공인중개소 앞을 한 시민이 지나고 있다. 이상섭 기자

지난해 서울을 비롯한 경기 주요 지역의 공동주택 공시지가가 큰 폭으로 상승하며 종합부동산세를 내야 하는 주택이 17만 가구 늘어난 것으로 나타났다. 공시가격 현실화율이 4년째 동결됐지만, 시세가 오르면서 공시가격이 급등했기 때문이다. 이번 정부가 공시지가 현실화율 등 세제 개선 로드맵을 준비 중인 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 따른 세제 부담이 더 커질 거란 전망이 나온다.

▶서울 15%가 공시가격 12억 초과…종부세 대상=17일 국토부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격 열람’에 따르면 올해 전국 공동주택 1585만 가구 중 공시가격이 12억원을 초과해 1세대 1주택자 기준 종부세 대상이 된 주택 수는 약 48만7362가구로 집계됐다. 이는 전년(31만7998가구) 대비 16만9364가구 증가한 수치다.

특히 집값이 크게 오른 서울에선 전체의 15%(31만4896가구)가 공시가 12억원을 넘기며 1주택자 기준 종부세 대상이 됐다. 이에 따라 한강벨트를 중심으로 올해부터 종부세 납부 대상에 포함되는 단지들이 급증할 것으로 전망된다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 1세대 1주택 기준으로 보유세액(공정시가액비율 종부세 60%·재산세 45%)을 시뮬레이션 해본 결과, 성동구 상왕십리동에 소재한 텐즈힐 84㎡(이하 전용면적)는 작년까지 종부세 대상에 포함되지 않았으나 올해엔 62만6000원의 종부세(농어촌특별세 포함)가 발생할 것으로 분석됐다. 이 경우 총 보유세는 310만1000원으로 전년 대비 실제 금액 기준 37.1%나 증가하게 된다.

강동구 고덕동에 소재한 래미안힐스테이트고덕 84㎡도 올해부터 23만7000원의 종부세가 발생해 총 보유세는 242만원으로 20.95%나 늘어날 것으로 예측됐다. 동작구 흑석동에 소재한 흑석 센트레빌과 영등포구 당산동5가의 당산삼성래미안4차 아파트도 같은 타입에 대해 각각 61만9000원, 19만4000원의 종부세가 붙을 것으로 보인다. 지난해 시세가 급등한 경기도 남부서도 새로이 종부세 대상이 되는 단지가 급증할 전망이다. 경기도 성남시에 소재한 상록마을우성아파트 101㎡의 경우 지난해까지 종부세가 한 푼도 나오지 않다가 올해부터 11만5000원이 고지될 것으로 예상됐다.

▶강남은 ‘최대 50%’ 한도까지 상승…원베일리 1000만원 더 내야=집값 오름폭이 컸던 고가주택 밀집지역에선 보유세 상승폭이 더 두드러졌다. 실제 강남(26.05%)·송파(25.49%)·서초(22.07%) 등 강남3구의 공시가격 상승률이 24.7%를 기록했다. 서울에서 가장 많이 오른 성동(29.04%)을 비롯한 용산(23.63%)·마포(21.36%) 등 한강벨트의 상승세도 두드러졌다.

국토부에 따르면, 서초구 반포동 래미안원베일리 84㎡(이하 전용면적)를 소유한 1주택자의 예상 보유세는 1829만원에서 2855만원으로 56.1% 오를 것으로 예상된다. 마포구 아현동에 마포 래미안푸르지오도 공시가격이 13억1600만원에서 17억2300만원으로 오르면서, 보유세가 439만원으로 1년 새 52.1% 증가하는 것으로 나타났다. 종부세법 10조에 따르면 종부세와 재산세 합계액은 직전년도의 150%를 초과할 수 없다. 국토부는 “시뮬레이션 상 주요 지역 아파트 보유세가 50% 이상 상승률을 보인 건, 지방교육세와 농어촌특별세 등 모든 항목을 포함했기 때문”이라고 전했다.

▶‘공시가격 현실화율 5년 계획’에 따라 공시가 더 올라갈 수=올해는 공시가격 현실화율을 동결한 채 시세 변화만 반영했지만, 앞으로는 공시가격이 더 상승할 여지가 크다. 정부는 올해 공시가격 산정과 별개로 공시가격 운영 계획을 담은 5년 단위 현실화율 로드맵을 세우고 있다. 이를 위해 국토연구원이 관련 연구용역을 진행 중이며 올해 하반기 연구 결과가 나온다.

국토부 등에 따르면 새로 만드는 공시가격 현실화율 5년 계획은 현실화율 90%라는 최종 목표를 유지하면서, 현재 69%선인 현실화율을 어느 수준까지 올리고 전년도 공시 가격의 1.5% 이내로 제한한 균형성 제고율을 어떻게 할 것인지 등을 담을 전망이다.

일각에선 현재 ‘고가 아파트’ 기준을 좀 더 높여야 한다는 의견이 나온다. 올해 서울 전역에서 공시가가 오르면서 공시가격 9억원 이상 공동주택 수(78만1417가구)는 처음으로 70만 가구를 넘어섰다. 30억원을 초과하는 초고가 주택도 5만869가구로 지난해(2만2512가구) 대비 두 배 넘게 증가했다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “종부세를 납부하는 고가주택 기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향된게 2009년의 일”이라며 “1가구 1주택자의 기본공제만 12억원으로 3억원 오른 것을 제외하면 종부세 기준은 사실상 큰 변화가 없다”고 말했다. 이어 “지난 20년간 부동산 가격이 크게 오른 만큼 고가주택 기준을 다시 정립할 필요가 있다”고 덧붙였다.

홍승희·신혜원·윤성현 기자