전국은 올랐는데 제주만 내려갔다… 공시가격이 드러낸 ‘거래 공백’

공시가 9.16% 상승 속 제주 –1.76%
거래 감소와 준공 후 미분양 집중
가격보다 먼저 달라진 시장 흐름

전국과 제주 부동산 시장 흐름이 엇갈린 모습을 형상화한 AI 생성 이미지.

국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격에 따르면 올해 전국 평균은 9.16% 상승했습니다.
서울은 18.67%까지 올랐습니다.

반면 제주는 –1.76%를 기록했습니다.

같은 기준으로 산정됐지만 지역별 결과는 크게 엇갈렸습니다.

제주는 2023년 –5.59% 이후 올해까지 4년 연속 하락세입니다. 공시가격 기준으로는 하락 흐름이 이어지고 있는 상황입니다.

이 차이는 등락 자체보다 공시가격이 반영하는 시장 흐름의 차이에서 나타납니다.

공시가격은 실거래가와 시세자료, 감정평가 결과를 종합해 산정되며 국토교통부 역시 거래가격 변동이 반영된 결과라고 설명하고 있습니다.

거래가 이어진 지역에서는 가격이 상승으로 반영되고, 거래가 줄어든 지역에서는 반영 폭이 제한됩니다.

이번 제주 공시가격 하락도 가격 급락이라기보다 거래 감소 흐름이 먼저 나타난 뒤 반영된 결과로 해석됩니다.

■ 전국 상승이라는 결과… 일부 흐름, 평균 끌어올려

전국 평균 상승은 모든 지역이 같은 방향으로 움직였다는 의미는 아닙니다. 거래가 이어진 일부 지역의 흐름이 평균을 끌어올린 구조에 가깝습니다.
같은 기준이 적용됐음에도 결과가 달라진 배경에는 지역별 거래 참여 정도 차이가 있습니다.

감정평가업계 한 관계자는 “공시가격은 거래가 누적된 결과이기 때문에 거래가 줄어든 지역은 하락이나 정체로 나타나는 경우가 많다”고 말했습니다.

■ 제주, 가격보다 거래 흐름이 먼저 꺼졌다

한국부동산원 자료에 따르면 제주 주택 매매 거래량은 2021년 이후 감소 흐름이 이어지고 있습니다. 거래가 줄어든 상태에서는 가격 형성 자체가 제한됩니다.

제주시 노형동 한 공인중개사는 “가격 문의는 이어지지만 계약으로 이어지는 경우는 확연히 줄었다”며 “시장 안에서 거래가 이어지지 않는 상태”라고 말했습니다.

거래가 이어지지 않는 시장에서는 상승이나 반등 흐름이 지표로 확인되기 어렵다는 설명입니다.

■ 미분양 2,600호… 완공 이후에도 해소되지 않아

국토교통부 주택통계(2026년 1월 기준)에 따르면 제주 미분양 주택은 약 2,600호 수준입니다. 이 가운데 준공 이후에도 분양되지 않은 물량이 2,000호를 넘습니다.
완공된 주택이 시장에 남아 있다는 것은 수요가 공급을 따라가지 못하고 있다는 의미입니다.

도내 건설업계 관계자는 “분양 지연이 아니라 계약 자체가 붙지 않는 경우가 늘고 있다”며 “외부 투자 수요 감소 영향이 크게 작용하고 있다”고 말했습니다.

■ 외부 수요 축소, 시장 구조를 바꿨다

제주 부동산 시장은 외지 투자 수요 비중이 높은 구조였습니다. 관광과 연계된 수익형 기대가 시장을 움직여 왔습니다.

이 흐름이 약해지면서 거래와 가격이 동시에 영향을 받는 모습이 나타나고 있습니다.

금융권 한 관계자는 “금리 영향도 있지만 최근에는 기대수익 자체가 낮아지면서 투자 수요가 줄어든 영향이 더 크게 작용하고 있다”고 설명했습니다.

■ 공시가격이 먼저 반영한 변화

공시가격은 거래와 수요 흐름이 누적된 결과입니다.
이번 제주 하락은 가격보다 거래 감소와 수요 약화가 이어진 상태가 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

미분양 증가와 준공 후에도 해소되지 않는 물량 비중 역시 같은 흐름을 보여주는 지표입니다.
공시가격은 세금과 보유 부담에도 영향을 주지만, 현장에서는 가격보다 거래 자체가 이어지지 않는 상태에 더 주목하고 있습

제주시 한 공인중개사는 “가격이 내려가도 거래가 붙지 않으면 시장이 움직인다고 보긴 어렵다”고 말했습니다.

■ 결론은 ‘거래가 멈춘 시장’

시장에서는 이미 판단 기준이 달라졌다는 해석이 나옵니다.

금융권 한 관계자는 “투자 수요가 빠진 이후에는 거래가 이어질 수 있는 구조 자체가 약해졌다”고 설명했습니다.

건설업계에서도 “준공 이후에도 해소되지 않는 물량이 늘고 있다는 건 수요 기반이 줄었다는 의미”라는 진단을 내놓고 있습니다.
 

이 흐름을 종합하면 현재 제주는 가격 조정 국면이라기보다, 거래가 작동하지 않는 상태에 가깝습니다.

거래가 이어지는 지역은 가격이 상승으로 반영되고, 거래가 멈춘 지역은 가격 형성 자체가 지연됩니다.
이번 공시가격 결과는 그 차이가 수치로 드러난 사례입니다.

JIBS 제주방송 김지훈 (jhkim@jibs.co.kr) 기자