‘보유세 폭탄’ 집주인들도 절세 매도 나서나…“집값 상승 폭 제동?”

공시가 5년 만에 최대 상승
강남3구 보유세 최대 50%대↑
공시가·실효세율 둘 다 오른다
4월 중순까진 강남 매물 늘 듯

정부가 오는 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침에 쐐기를 박으며 아파트 급매물이 속속 등장하고 있는 가운데 9일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 급매물 안내문이 부착돼 있다. [한주형 기자]

정부가 지난 17일 발표한 올해 공동주택 공시가격에서 강남과 한강벨트권이 큰 폭으로 뛰었다. 전문가들은 이로 인해 보유세 부담을 줄이려는 다주택자와 고가 1주택자의 절세 매물이 늘어날 가능성이 높을 것으로 내다봤다.

18일 국토교통부에 따르면 서울의 올해 공동주택 공시가격은 작년 급등한 시세를 반영해 평균 18.67% 오르는 것으로 집계됐다.

특히 고가 아파트가 몰린 강남3구(서초·강남·송파구)가 24.70%, 마용성(마포·용산·성동구) 등 한강에 인접한 8개 자치구가 23.13% 오르는 등 큰 폭으로 뛰었다.

공시가격을 토대로 산출되는 보유세도 고가 아파트의 경우 40∼50%대의 높은 증가율을 보일 것으로 예상돼 보유자들의 세금 부담이 커질 것이라는 관측이 나오는 이유다. 실제 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 인상에 따른 보유세 증가 외에도 올 7월 세제개편안에서 보유세 실효세율을 높이는 등 향후 부동산 세금 부담이 증가할 수 있다”며 “다주택자와 비거주 고가 주택, 주택임대사업이 종료된 이들은 절세형 매도를 고민하게 될 것”이라고 짚었다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “1가구 1주택 기준으로 공시가격이 12억원을 초과하는 종합부동산세 납부 대상이 늘어난 데다 현재 종부세 기준 60%인 공정시장 가액비율을 향후 80%까지 상향할 가능성이 커 세부담이 상한(전년도 납부세액의 150%)까지 올라가는 지역이 서울에 많을 것”이라고 전망했다.

4월까지 강남권 매물 늘어날 수도

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. [연합뉴스]

별다른 고정수입 없이 고가 1주택을 보유한 고령자들이 집을 처분하고 가격이 낮은 주택으로 옮기는 ‘주거 다운사이징’이 현실화할 수 있다는 분석도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “고령자 비율이 높아지는 상황에서 과거와 비슷한 수준으로 세금을 중과해도 지금은 민감도가 한층 더 높다”며 “고가 1주택자들의 다운사이징이 좀 더 활발해질 것이고 다주택자들은 이번 기회에 처분하려 할 것이어서 4월 중순까지는 매물이 좀 나올 것”이라고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “현재 강남권 중심인 고령 1주택자의 매물 출회 현상이 인접한 주요 자치구로 확산할 가능성도 있다”며 “이는 최근 강남권으로 갈아타기를 하려는 한강벨트 1주택자들의 매도 움직임과 맞물려 매물 증가 현상을 가속할 수 있다”고 전망했다.

다만 공시가격 상승 폭이 미미한 서울 외곽 등 중하위권 지역은 보유세 부담이 작년과 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 생애최초 매수자 등 실수요가 꾸준히 유입될 것이라는 설명이다.

남 연구원은 “중하위 지역은 가격 저항이 덜하고 세금 부담이 적어 실수요자들의 매수세가 꾸준히 이어질 수 있다”며 “다만 이들 지역에서도 최근 단기간 가격이 오른 곳은 가격 부담에 따라 수요자들이 관망세를 보여 숨 고르기 국면이 될 가능성도 있다”고 분석했다.

임대인들이 보유세 인상분을 보증금이나 월세에 반영할 가능성도 눈여겨봐야 한다. 함영진 랩장은 “보유세 등 임대인이 부담하는 총 보유 비용이 늘면 신규 계약에서 이를 월세 또는 보증금 조정으로 전가하려는 유인이 생긴다”며 “임대료는 시장 수급이 결정하지만 역세권, 학군지 등 대체재가 부족한 곳은 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성이 열려 있다”고 했다.