서울 공시가 18.6% ↑…원베일리 보유세 1000만원↑

■공동주택 공시가 급등
전국 9.16% 상승 4년 만에 최대
강남·마용성 보유세 상한까지 늘어
종부세 대상 50% 늘어 48만가구
성동구 147%·마포구 140% 급증

올해 서울 공동주택 공시가격이 지난해 대비 18.67% 올랐다. 강남 3구(강남·송파·서초구)는 물론 마용성(마포·용산·성동구) 등 한강 변 자치구 대부분이 20%대 상승하면서 올해 보유세가 50% 넘게 늘어나는 아파트가 속출할 것으로 보인다.

국토교통부가 17일 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 전국 공동주택 1585만 가구의 공시가격 변동률은 9.16%를 기록했다. 지난해(3.65%)의 2.5배 수준으로 2022년(17.2%) 이후 4년 만에 가장 높았다. 올해 공시가격은 현실화율을 지난해와 같은 69%에 고정하고 시세 변동만 반영했다.

서울의 공시가격 9억 원 초과 공동주택 수는 지난해보다 5만 가구 이상 늘어난 60만 8894가구로 집계됐다. 1가구 1주택 종합부동산세 대상이 되는 공시가격 12억 원 초과 주택 수는 지난해보다 53.3%(16만 9364가구)나 급증했다.

공시가격이 급등한 지역은 보유세(재산세·종부세 합산) 부담이 전년보다 최대 50% 이상 늘어날 것으로 전망된다. 강남구 압구정동 신현대9차 전용 111㎡와 서초구 반포동 래미안원베일리의 보유세 부담은 전년 대비 각각 57.1%, 56.1% 증가해 1000만 원 넘게 더 내야 할 것으로 보인다. ▷기사 5면

원베일리 보유세 1000만원 껑충…서울 아파트 15%가 종부세 낸다

강남 3구와 한강 벨트를 중심으로 올해 공동주택 공시가격이 20% 넘게 뛰면서 일부 초고가 아파트에서는 보유세가 1000만 원 넘게 오를 것으로 전망된다. 1가구 1주택자 기준(12억 원) 종합부동산세 부과 대상 주택 수도 지난해보다 50% 넘게 증가한 48만 7362가구로 확대됐다. 이는 전체 주택의 3%에 해당한다. 정부가 ‘똘똘한 한 채’에 대한 압박을 이어가고 있는 만큼 앞으로도 보유세를 비롯한 세금 부담은 더 커질 것이라는 전망이 우세하다.

서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’ 전용면적 84㎡의 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해 1829만 원(재산세 746만 원·종부세 1083만 원)에서 올해 2855만 원(재산세 947만 원·종부세 1908만 원)으로 1026만 원(56.1%) 치솟을 것으로 전망된다. 공시가격이 지난해 34억 3600만 원이었는데 올해는 45억 6900만 원으로 33% 뛴 영향이다.

강남구 압구정동 ‘신현대9차’ 전용 111㎡도 같은 기간 공시가격이 34억 7600만 원에서 47억 2600만 원으로 올라 보유세가 1858만 원에서 2919만 원으로 1061만 원(57.1%) 오르게 된다. 송파구 잠실동에 있는 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 공시가격이 18억 6500만 원에서 23억 3500만 원으로 상승해 보유세가 582만 원에서 859만 원으로 277만 원(47.6%) 오른다.

공시가격 12억 원 초과 주택 수도 지난해 31만 7998가구에서 올해 48만 7362가구로 53%나 증가해 역대 최다를 기록했다. 전체 주택(1585만 1326가구) 중 이들 주택이 차지하는 비율 역시 3.07%를 기록해 3% 선을 돌파했다. 지난해 2.04%보다도 1%포인트 늘었다. 종부세법에 따르면 1가구 1주택 기준 기본공제 12억 원을 공제한 금액에 대해 종부세를 납부해야 한다.

특히 서울에서는 전체 공동주택 278만 2147가구 중 14.9%인 41만 4896가구가 공시가격 12억 원을 초과했다. 강남구에 9만 9372가구로 공시가격 12억 원 초과 주택이 가장 많았고 송파구(7만 5902가구), 서초구(6만 9773가구), 양천구(2만 8919가구), 성동구(2만 5839가구) 순이었다. 지난해와 비교하면 성동구(147%)·마포구(140%)·강동구(516%)·동작구(296%)·광진구(164%) 등 한강 벨트 지역에서의 증가세가 뚜렷했다. 서울 외 지역에서도 공시가격 12억 원 초과 주택 수가 3만 7633가구에서 7만 2466가구로 두 배 가까이 늘어났다. 반면 강북구·도봉구·노원구·금천구·관악구는 12억 원 초과 주택이 없었다.

공시가격이 20% 이상 급등한 서울 강남과 한강 벨트권 아파트 보유자들은 이를 근거로 산출하는 올해 보유세가 전년 대비 40∼50%대 증가할 것으로 예상된다. 공시가격에서 세금을 부과할 때 적용되는 비율인 ‘공정시장가액비율’이 아직 확정되지 않은 점도 변수다. 공정시장가액비율은 세법 개정 없이 시행령 개정만으로도 언제든 상향할 수 있는 만큼 과세 부담이 더 커질 수도 있다. 국토부는 이날 관련 백브리핑에서 공정시장가액비율 인상 여부에 대해 행정안전부와 세제 당국 소관 사안으로 현재까지 공유된 내용은 없다고 밝혔다. 현재 1주택 기준 공정시장가액비율은 종부세 60%, 재산세 45%다.

올해 공시가격은 18일부터 부동산 공시가격 알리미 누리집과 주택 소재지 관할 시군구청 민원실에서 열람할 수 있다. 의견이 있으면 다음 달 6일까지 의견서를 부동산 공시가격 알리미 사이트로 제출하거나 관할 시군구청 민원실, 한국부동산원 각 지사에 서면으로 낼 수 있다. 국토부는 의견 청취 절차와 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공동주택 공시가격을 결정해 4월 30일 공시할 예정이다. 이후 5월 29일까지 이의 신청을 받아 검토·심사한 뒤 6월 26일 조정·공시한다.

성동구 29% 뛸때 도봉은 2% 상승…인천·대구·대전은 작년보다 하락
서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 14곳이 공동주택 공시가격 평균 상승률이 두 자릿수를 기록했다. 특히 한강 인접 자치구의 공시가격 상승률은 23.13%로 집계됐다. 반면 서울에서도 외곽 지역인 도봉·강북·중랑·금천 등은 상승률이 2%대에 머물렀고 비수도권 지역은 7곳에서 오히려 공시가격이 하락하면서 지역별 양극화가 뚜렷하게 나타났다.
17일 국토교통부가 발표한 공시가격 자료에 따르면 비강남 한강 인접 자치구의 공시가격 상승률도 서울 평균 상승률을 웃돌았다. 성동구가 29.04% 올라 상승률이 가장 높았고 이어 양천(24.08%)·용산(23.63%)·동작(22.94%)·강동(22.58%)·광진(22.20%)·마포(21.36%)·영등포(18.91%) 순이었다.
세부 단지를 살펴보면 서울 성동구 행당동 ‘서울숲리버뷰자이’ 전용 84㎡의 올해 공시가격은 17억 6900만 원으로 전년(13억 8400만 원) 대비 27.8% 올랐다. 이에 따라 지난해보다 재산세는 69만 원, 종합부동산세는 99만 원 올라 총세금은 54.6% 오른 475만 원으로 확인됐다.
서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 단지도 전년 대비 세금이 50% 이상 오른다. 이 단지 전용 84㎡의 올해 공시가격은 17억 2300만 원으로, 전년(13억 1600만 원)보다 30.9% 올랐다. 이를 기준으로 계산하면 지난해보다 재산세는 53만 원, 종합부동산세는 97만 원 올라 총세금은 52.1% 오른 439만 원이다.
한강 인접 자치구가 아닌 중구·서대문구·동대문구의 공동주택 공시가격도 두 자릿수를 기록했다. 중구의 공시가격은 14.82% 상승했고, 서대문구와 동대문구가 각각 11.02%, 10.19% 올랐다. 반면 같은 서울에서도 지난해 집값이 많이 오르지 않았던 곳들은 공동주택 공시가격 상승률이 5% 미만에 머물렀다. 도봉구의 공시가격이 2.07% 오르며 가장 낮았고 이어 금천구(2.80%), 강북구(2.89%), 중랑구(3.29%) 순으로 낮은 상승률을 보였다.
이번 공시가격 상승률은 지난해 가격 상승분을 반영함에 따라 세금 부담 증가는 고가 주택을 중심으로 커지고 중저가 단지는 상대적으로 제한적이다. 국토부 발표에 따르면 서울 노원구 공릉동 ‘풍림아파트’ 전용 84㎡는 보유세가 66만 원에서 71만 원으로 5만 원 오르는데 그쳤고, 도봉구 ‘대상타운’ 전용 84㎡는 62만 원에서 66만 원으로 소폭 증가했다. 강북구 미아동 ‘두산위브트레지움’ 전용 84㎡도 보유세가 65만 원에서 69만 원으로 증가하는 것으로 확인됐다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “과세표준의 기초가 되는 공시가격 자체가 올라가면서 강남 3구와 한강 변 등 서울·수도권 핵심지의 보유세 체감 부담은 지난해보다 커질 것으로 전망된다”며 “다만 중저가 1주택자나 공시가격이 하락한 지역은 세 부담 변화가 크지 않을 것”이라고 말했다.
서울과 경기 지역이 크게 오른 반면 전국 17개 시도 중 인천을 비롯해 강원·충남·대전·광주·전남·대구·제주 등 8곳은 공시가격이 하락하면서 수도권과 비수도권 간의 주택가격 양극화가 심화했다. 다만 조선·자동차 업황이 살아나고 주택 공급이 부족한 울산은 공시가격이 전년 대비 5.22% 올라 대조를 보였다.

“옆집 아파트, 아빠가 해준 거래요” 신고 한 번에 포상금 40억? 지금 서울은 ‘증여 전쟁’ 중

우영탁 기자 tak@sedaily.com백주연 기자 nice89@sedaily.com김광수 기자 bright@sedaily.com