공시가 급등에 강남 1주택자도 화들짝... "급매물 더 늘고 전월세가 오를 듯"

서울 공동주택 공시가격 18% 증가
강남은 24% 올라 매물 더 나올 듯
대출 규제 등에 거래 체결 더디며
5월까지 호가 조정 확대될 가능성도

17일 서울 시내의 한 공인중개사 사무소 앞을 시민들이 지나가고 있다. 뉴스1

올해 서울 공동주택 공시가격이 18% 상승해 보유세가 크게 오를 것으로 예상되면서 시장에 절세 매물이 더 나오고 가격 하락 압박도 세질 것이란 전망이 나온다. 전문가들은 일부 보유세 증가 부담이 전·월세 가격 상승으로 이어질 수 있다고 보고 있다.

17일 국토교통부가 1월 1일 기준으로 조사·산정한 아파트 등 공동주택(1,585만 호) 공시가격안에 따르면 전년 대비 전국은 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승한다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 24.7% 급등해 전년(7.86%) 상승률의 세 배 확대된다.

업계는 5월 10일 시작되는 다주택자 양도소득세 중과로 안 그래도 매물이 쌓이고 있는 상황에서 물량이 더 나올 수 있다고 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공시가격 상승은 장기적으로 '버티는 비용'을 높인다"며 "다주택자의 경우 포트폴리오 내 비핵심 자산, 양도차익과 임대수익률이 낮은 주택부터 시장에 나올 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "4월 중순까지 토지거래허가를 고려해 매도 적기를 앞당기거나, 실수요자는 세금 부담이 반영된 급매가 더 나올지 관망할 가능성이 열려있다"고 덧붙였다.

강남권에서 나타나는 가격 하향 조정세가 인근 지역으로 확대되거나 예상보다 장기화될 수 있다는 분석도 있다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "매물은 나오는데 대출 규제와 오르는 주택담보대출 금리 등의 영향으로 거래가 활발하게 체결되지는 않고 있다"며 "강남권뿐만 아니라 지난해 가격이 많이 올랐던 '마성광(마포·성동·광진구)'에서도 매물이 많아지며 호가를 내리는 매도자가 많아질 수 있다"고 내다봤다. 다만 공시가격 상승폭이 작은 서울 외곽 등 중하위권 지역은 보유세 부담이 작년과 큰 차이가 없어 생애최초 매수자 등 실수요가 꾸준히 유입될 것으로 예상된다.

임대인들이 보유세 인상분을 전·월세 가격에 반영해 임차인들에게 전가할 가능성도 배제할 수 없다. 함 랩장은 "보유세 등 임대인이 부담하는 총 보유 비용이 늘면 신규 계약에서 이를 월세 또는 보증금 조정으로 전가하려는 유인이 생긴다"며 "임대료는 시장 수급이 결정하지만 역세권, 학군지 등 대체재가 부족한 곳은 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성이 열려 있다"고 말했다.

전문가들은 공시가격 급등으로 인한 보유세 확대 효과에도 정부가 향후 보유세 제도 자체를 개편해 비거주, 고가 주택의 세 부담을 더욱 강화할 것으로 보고 있다. 김효선 KB국민은행 부동산전문위원은 "정부가 거듭 종합부동산세 등을 개편하겠다는 신호를 계속 보내고 있어 고가 주택 보유자의 부담은 계속 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

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(www.hankookilbo.com/news/article/A2026031713110001568)

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com