종부세 아파트 1년새 53% 급증… 마래푸 보유세 290만→440만원

공시가격 급등에 세금 부담 늘어

17일 국토교통부가 발표한 1월 1일 기준 공동주택 약 1585만 가구의 공시가격 올해 전국 평균 상승률은 9.16%로 2022년(17.20%) 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 특히 서울은 18.67% 급등하며 전국 시도 중 유일하게 평균을 크게 웃돌았다. 서울 전체 상승률중 강남 3구(서초·강남·송파) 한강벨트 지역이 공시가 상승률 24.7%로 특히 성동구는 29.04% 폭등하며 서울 내 최고 상승률을 기록했다. 이어 강남(26.05%), 송파(25.49%), 양천(24.08%), 용산(23.63%) 등이 20%를 넘겼다. 사진은 이날 강남구 아파트 단지의 모습. /뉴스1

서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 이른바 한강벨트 지역 아파트의 올해 보유세(재산세·종부세)가 30~50% 급등할 전망이다. 올해 공시가격이 작년보다 20% 이상 오른 지역이다. 특히 공시가격이 12억원을 넘어 종부세 대상이 된 아파트는 보유세 부담이 더욱 가파르게 치솟게 된다. 일부 고가 아파트는 1가구 1주택자라도 3000만원에 가까운 보유세를 내야 할 것으로 보인다.

17일 국토교통부가 서울 일부 단지를 대상으로 모의 계산한 결과, 보유세 상승 폭이 가장 큰 단지는 서울 강남구 신현대 9차(전용 111㎡)로 전년(1858만원)보다 57.1% 오른 2919만원이 예상됐다. 공시가격이 올해 47억2600만원으로 36% 급등한 결과다. 서초구 래미안원베일리(전용 84㎡)도 올해 보유세가 2855만원에 달할 것으로 예상된다.

한강벨트 아파트들도 보유세가 40% 이상 오르는 사례가 속출할 전망이다. 공시가격이 전년보다 30.9% 오른 마포래미안푸르지오(마포구, 전용 84㎡)의 보유세는 전년보다 51.9% 오른 439만원, 서울숲리버뷰자이(성동구, 전용 84㎡)는 54.7% 급증한 475만원, 용산한가람(용산구, 전용 84㎡)은 41.7% 오른 676만원이 부과될 것으로 추정된다.

그래픽=김성규

◇종부세 대상 17만 가구 늘어

공시가격이 급등하면서 올해 종부세 대상 공동주택은 작년보다 16만9364가구(53.3%) 늘어난 48만7362가구에 달한다. 작년까지 종부세와 무관했던 아파트 상당수가 올해 과세 대상에 편입되면서, 보유세 부담을 새로 떠안는 가구가 그만큼 늘어나는 것이다. 동작구, 광진구, 성동구의 종부세 대상 가구는 전년보다 각각 3.96배, 2.6배, 2.5배 급증했다. 강남권에서 시작된 보유세 충격이 한강을 따라 중산층 거주 지역으로 번지고 있는 것이다.

다만 서울 외곽 지역은 보유세 급등에서 비껴날 것으로 보인다. 노원구 풍림아파트(전용 84㎡)는 공시가격이 전년 대비 6.5% 오르면서, 보유세는 전년 66만원에서 올해 71만원으로 5만원 오르는 데 그친다.

2026년 3월 17일 서울 송파구의 한 부동산에 급매 매물 안내문이 붙어있다. /장경식 기자

◇보유세 계속 오를 듯

공시가격은 지난 1월 1일 기준으로 산정되지만 재산세는 7월·9월, 종부세는 12월에 납부한다. 지난해 급등했던 서울 아파트값은 정부의 잇단 압박에 급매물이 늘어나며 강남 3구 등을 중심으로 하락세가 확산하고 있다. 세금 고지서를 받는 시점엔 ‘집값은 내렸는데 세금은 더 올랐다’는 거부감이 커질 수 있다는 얘기다.

하지만 정부는 ‘보유세 강화’를 공언하며 비거주 1주택자의 보유세를 높이는 방안도 검토하고 있다. 올해는 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 작년과 같은 69%로 동결했지만, 이를 상향할 수도 있다. 현실화율과 별개로 종부세 과세표준을 산정할 때 적용하는 공정시장가액비율(현재 60%)을 올리는 방안도 거론된다. 이창무 한양대 교수는 “이번 정부가 보유세 부담을 늘리겠다고 여러 차례 언급한 만큼 올해 중 공정시장가액비율을 올릴 가능성이 크다”며 “이를 문재인 정부 수준인 80%까지 올리게 되면 보유세는 더 늘어날 수 있다”고 전망했다. 집값이 제자리여도 이 두 비율 중 하나만 올려도 보유세는 늘어난다.

한편 지난해 서울 아파트 매매가격 상승률(8.98%)과 공시가격 상승률(18.67%) 간 격차가 너무 크다는 지적도 나온다. 국토부 관계자는 “통계 집계 방식이 다르기 때문”이라고 설명했다. 매매가 변동률을 계산할 때 산술 평균을 내면 소수 초고가 아파트 가격이 조금만 변해도 전체 시장이 급변하는 것처럼 보이는 왜곡이 생긴다. 그래서 가격대별, 지역별로 가중치를 다르게 적용한다. 반면 공시가격은 단순 합계 방식이다. 서울 전체 아파트 공시가격 합계가 1000조원에서 1186조원이 됐다면 상승률은 그대로 18.6%가 된다. 고가 아파트일수록 전체 상승률에 미치는 영향이 큰 구조다. 작년처럼 강남3구와 한강벨트의 고가 아파트를 중심으로 가격이 가파르게 상승하는 시기엔 공시가격 상승률이 매매가격 상승률을 크게 웃돌게 된다는 얘기다.

정부는 내달 6일까지 열람·의견 청취를 거쳐 4월 30일 공시가격을 확정할 예정이다. 공시가격은 한국부동산원 ‘부동산 공시가격 알리미’ 홈페이지와 소재지 시·군·구청 민원실에서 확인할 수 있다.