“여보, 우리 집도 종부세 내야한대” 공시가 12억 초과 약 50만 가구로 급증 [부동산360]

공시가격 12억 초과 주택 17만 증가
종부세 대상 주택 약 50만 가구
경기도 남부에도 종부세 대상 늘어날 듯

[헤럴드경제=홍승희·윤성현 기자] 지난해 서울을 비롯한 경기 주요 지역의 공시지가가 큰 폭으로 상승하며 종합부동산세를 내야 하는 주택이 17만 가구 늘어난 것으로 나타났다. 공시가격 현실화율이 동결됐지만, 실거래가가 오르면서 공시가격이 급등했기 때문이다. 이번 정부가 공시지가 현실화율 등 세제 개선 로드맵을 준비 중인 가운데 ‘똘똘한 한 채’에 따른 세제 부담이 더 커질 거란 전망이 나온다.

서울 15%가 공시가격 12억 초과…실거래가 17억~18억원대

17일 국토부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격 열람’에 따르면 올해 전국 공동주택 1585만 가구 중 공시가격이 12억원을 초과해 1세대 1주택자 기준 종부세 대상이 된 주택 수는 약 48만7362가구로 집계됐다. 이는 전년(31만7998가구) 대비 16만9364가구 증가한 수치다.

특히 서울선 전체 공동주택 278만2147가구 중 공시가격이 12억원을 초과한 주택 수는 31만4896가구로 전체 비중이 14.9%에 달했다. 공시가격이 12억원을 초과했다는 건 실거래가가 17억~18억원을 넘어섰다는 의미다.

올해 공시가격 현실화율은 69%로 4년째 동결됐지만, 서울을 중심으로 아파트 시세가 급등하며 공시가격도 크게 오른 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트는 지난해 12월 서울 아파트 매매지수는 193.2(2017년=100)를 기록해 1월(170.3) 대비 22.9% 올랐다. 특히 6·27대책, 10·15대책 등 두 차례의 수요 억제책이 시행되며 서울 전역에서 ‘패닉바잉’이 아파트 가격을 밀어 올리는 현상이 나타났다.

이에 따라 한강벨트를 중심으로 올해부터 새로이 종부세 납부 대상에 포함되는 단지들이 급증할 것으로 전망된다. 종부세법에 따르면 납세자는 1세대 1주택 기준 기본공제 12억원을 공제한 금액에 대해 종부세를 납부해야 한다. 다주택자는 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 9억원을 공제한 금액에 대해 세금을 낸다. 단 부부 공동명의의 경우 공시가격 기준 18억원까지 면제되고, ‘1세대 1주택’ 특례 신청 시에는 다시 12억원 기준이 적용된다.

왕십리 텐즈힐 올해부터 종부세…경기도에도 늘어날 듯

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 1세대 1주택 기준으로 보유세액(공정시가액비율 종부세 60%·재산세 45%)을 시뮬레이션 해본 결과 서울 성동구 상왕십리동에 소재한 텐즈힐 84㎡는 2025년까지 종부세 대상에 포함되지 않았으나 최근 실거래가가 급등하며 올해부터 약 62만6000원의 종부세(농어촌특별세 포함)가 발생할 것으로 분석됐다. 이 경우 총 보유세는 310만1000원으로 전년 대비 실제 금액 기준 37.1%나 증가하게 된다.

강동구 고덕동에 소재한 래미안힐스테이트고덕 84㎡의 경우 올해부터 23만7000원의 종부세가 발생해 총 보유세는 242만원으로 20.95%나 늘어날 것으로 예측됐다. 동작구 흑석동에 소재한 흑석 센트레빌과 영등포구 당산동5가의 당산삼성래미안4차 아파트도 같은 타입에 대해 각각 61만9000원, 19만4000원의 종부세가 붙을 것으로 보인다.

지난해 시세가 급등한 경기도 남부서도 새로이 종부세 대상이 되는 단지가 급증할 전망이다. 한국부동산원에 따르면 과천시는 지난해 연간 기준 아파트 가격이 20.46% 상승했으며, 성남 분당도 19.10% 올랐다.

우 위원에 따르면 경기도 성남시에 소재한 상록마을우성아파트 101㎡의 경우 지난해까지 종부세가 한 푼도 나오지 않다가 올해부터 11만5000원이 고지될 것으로 예상됐다. 이미 실거래가가 높아 종부세 대상이던 과천시 중앙동의 주공10연립 83㎡와 성남시 분당 봇들마을7단지엔파트아파트는 각각 보유세가 287만5000원에서 326만9000원, 290만1000원에서 327만5000원으로 12~13%씩 인상될 것으로 분석됐다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 “종부세를 납부하는 고가주택 기준이 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향된게 2009년의 일”이라며 “1가구 1주택자의 기본공제만 12억원으로 3억원 오른 것을 제외하면 종부세 기준은 사실상 큰 변화가 없다”고 말했다. 이어 “지난 20년간 부동산 가격이 크게 오른 만큼 고가주택 기준을 다시 정립할 필요가 있다”고 덧붙였다.

서울 서초우체국에서 관계자가 종부세 고지서 분류 작업을 하고 있다. [연합]

공시가격 현실화율 속도조절 나서나

시장에선 이재명 정부의 공시가격 로드맵이 현실화되면 세액 부담이 더 커질 것으로 보고 있다. 2023년 이후로 동일했던 공시가격 현실화율이 정부의 세법 개정에 따라 순차적으로 더 인상될 여지가 있기 때문이다. 국토부 등에 따르면 정부는 현실화율 90%라는 최종 목표는 유지하면서 향후 5년간 현재 평균 69%선인 현실화율을 어느 수준까지 올릴 것인지 등의 내용이 5년 계획에 포함될 전망이다.

국토부 관계자는 이날 “국토연구원을 통해 (공시가격 현실화율 관련) 용역이 진행되고 있다”며 “국회에서 5개년 게획으로 수립하는 부동산공시법 개정안이 논의되고 있어 개정이 된다면 앞으로 현실화 계획에 녹여낼 것”이라고 설명했다.

다만 시세가 빠른 속도로 급등하다 보니, 조세 저항을 의식해 속도 조절에 나설 수 있다는 관측도 제기된다. 현재는 주택 수나 가격 구간에 상관없이 60% 단일 비율로 적용되는 종부세 공정시장가액비율을 고가 주택에 한해 더 인상할 수 있다는 관측도 나온다.

권 교수는 “공정시장가액비율 역시 평가 기준이 아니라 과세 기준인 만큼, 일률적 적용에서 벗어나 현실화가 필요하다”며 “선의의 피해자가 나오지 않도록 물건별·지역별 차등 적용을 검토해야 한다. 도심 지역은 현실화율을 높이고 농촌 지역은 낮추는 등 지역 여건에 맞춘 접근이 바람직하다”고 말했다.