부동산 시장 말로 휘어잡는 대통령의 ‘본인 등판’
정책을 총괄하는 책임자의 말 한마디는 시장에 얼마나 영향을 미칠 수 있을까? 통화정책 분야에서 이런 ‘말의 힘’은 오랫동안 논의된 문제다. 글로벌 금융위기 당시 미국 연준을 이끌었던 벤 버냉키는 시장에 대한 소통(커뮤니케이션)을 특히 강조한 인물로 알려져 있다. 연준 의장 퇴임 직전인 2013년 11월, 버냉키는 자신의 임기를 회고하며 “통화정책에서 커뮤니케이션과 투명성이 그 어느 때보다 중요한 역할을 해야 했다”라고 말했다. 이후 그는 “연준에서 근무할 당시 98%가 말(talk)이고, 겨우 2%만 행동(action)이라는 점을 목격했다”라며 시장을 향한 ‘말의 힘’의 중요성을 재차 강조하기도 했다.
이 기준을 각종 경제정책의 최종 책임자인 대통령에게 옮겨 온다면 어떻게 될까? 특히 자산시장, 그중에서도 가장 예민한 분야인 부동산 시장에 대해 대통령이 쏟아내는 ‘말의 힘’에 대중의 이목이 쏠리고 있다. 최근 한 달 사이 이재명 대통령이 부동산 시장에 거침없이 쏟아낸 발언들 때문이다.
이재명 대통령의 연이은 부동산 발언은 1월23일부터 시작되었다. 이 대통령은 이날 소셜미디어 X(옛 트위터)에 “5월9일 만기인 다주택자 양도세 (중과) 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있습니다”라고 쓰며 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 공식화했다. 이후 정책 당국자들의 논의가 급속도로 추진되었다.
이때부터 이재명 대통령 소셜미디어 계정의 성격도 변화하기 시작한다. 짧은 영상이나 간단한 활동 사진 등으로 채웠던 이 대통령의 X 계정은 이제 각종 정책에 대해 대통령 본인이 직접 설명하는 채널로 바뀌었다. 글을 올리는 시간대도 대통령의 공식 업무 시간대가 아닌 늦은 밤이나 새벽, 이른 아침인 경우가 늘었다.
대통령의 부동산 발언은 정치권에서 갑론을박으로 이어지며 그 파급력을 더욱 키우게 된다. 1월31일 이 대통령은 두 차례 게시글을 올리며 “부동산 정상화는 코스피 5000, 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일”이라고 선언하는가 하면, 자신의 발언에 대한 야권의 반발에도 “집값 안정을 위해 법적으로나 정치적으로 가능한 수단은 얼마든지 있지만, 현실적으로는 정치적 유불리 때문에 지금까지는 최적의 강력한 수단을 쓰지 못해온 것이 사실입니다. 국민을 믿고 정치적 유불리에서 벗어나면 반드시 불가능한 일도 아닙니다”라고 말했다. 여기서 지속적으로 강조하는 것은 ‘정부에 의지가 있다면 시장에 영향을 미칠 수 있다’는 시그널이었다.
원래 다주택자 양도소득세 중과 유예 문제는 부동산 정책 전반에서 가장 날 선 주제는 아니었다. 지난해 연이어 발표한 6·27 가계대출 관리 방안, 9·7 주택공급 확대 방안, 10·15 주택시장 안정화 대책 등 정부의 공식적인 부동산 정책 발표에 비해 주목도가 낮았다. 그러나 양도소득세 중과 유예 중단은 부동산 시장 참여자들의 심리를 상대로 대통령이 정책 의사를 직접 설파하고, 그 효과를 검증하는 일종의 시험대가 되었다.
이 같은 ‘정책 시그널’ 전달은 불과 3개월 전만 해도 상상하기 어려운 방식이었다. 지난해 12월5일, 이재명 대통령은 충남 타운홀 미팅에서 “서울·수도권 집값 때문에 요새 욕을 많이 먹는 편인데, 보니까 대책이 없다. 있는 지혜 없는 지혜 다 짜내고 정책 역량을 총동원해도 쉽게 해결되지는 않는다”라고 말했다. 수도권 주택 가격 문제의 근본적인 원인은 수도권 집중이라는 얘기를 강조하기 위해 꺼낸 말이었지만, 당시에는 이 말을 두고 혼선이 빚어진다며 우려하는 분위기가 강했다. 강훈식 비서실장이 이틀 뒤인 12월7일 ‘정부 6개월 성과 간담회’에서 “대통령의 (12월5일) 발언은 장기간 국토균형발전을 통해 근본적으로 문제를 해결해야 한다는 취지”라고 해명했을 정도다.
이제껏 대통령은 원론적인 이야기를 하고, 시장을 향한 핵심 메시지는 개별 정책 당국자가 언급하는 방식이 일반적이었다. 그리고 그런 메시지를 담당한 이들은 시장에 포용적인 언어를 구사했다. 대표적인 메시지가 ‘공급 정책 시그널’이었다. 지난해 12월까지 부동산 시장에 대한 정부의 기본 입장은 ‘공급 정책을 기다려달라’에 가까웠다. 10·15 대책 발표 직후인 2025년 10월19일, 김용범 정책실장은 자신의 페이스북 계정에 “비상한 시기에는 비상한 대응이 필요합니다. 6·27과 10·15 대책이 벌어준 시간 안에, 시장 안정을 이끌 실질적 공급 방안을 마련하겠습니다”라고 적었다. 갑작스러운 규제에 대해 시장의 인내심과 양해를 구하는 목소리였다.
메시지 대신 메신저 바꾼 청와대
세간의 관심은 ‘그래서 고심 끝에 내놓겠다는 정부의 공급 정책이 무엇인가’에 집중되었다. 이후 정부는 1월29일, 공급책 중 하나인 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 공개한다. 도심, 특히 수도권 내 유휴부지를 활용해 6만 호를 서둘러 공급하겠다는 계획이다. 김용범 정책실장은 2월14일 “관계 장관회의가 여러 차례 이어졌지만, 초기 합의 물량은 1만 호에도 미치지 못했다. (주택을 지을) 부지 확보는 끝없는 설득과 조정의 과정이었다”라며 이 대책이 쉽게 나온 것이 아니라는 점을 강조했다. 그러나 6만 호라는 숫자가 개별 경제주체들의 불안을 잠재울 만큼인지는 논란이 컸다.
공급 정책이 시장을 만족시키기는 원래 어렵다. 부동산 시장에서 공급 정책을 강조하는 이들은 대개 시장의 수요-공급 원칙을 강조하며 ‘공급은 부족한데 서울에 살고 싶은 사람은 많다’는 이유를 부동산 가격 상승의 원인으로 꼬집는다. 그런데 서울은 땅이 없다. 그래서 이 ‘공급 우선주의’는 쉬이 두 갈래로 향한다. ‘재개발·재건축을 용이하게 해주어야 한다’는 논리와 ‘공급이 부족할 수밖에 없으니 부동산 가격은 어쩔 수 없이 우상향한다’는 논리다. 공급 정책은 정부의 정책 발표와 실제 시행 사이의 간극이 크기 때문에 정책 발표만으로 가격 안정이 뒤따른다고 보기 어렵다. 실제 ‘공급’인 입주 물량은 가격에 즉시 영향을 미칠지 몰라도, 공급 ‘정책 발표’는 당장의 가격을 진정시키기에 역부족이다.
이 간극은 정책 책임자에게 고민을 안긴다. “아파트가 빵이라면 내가 밤을 새워서라도 만들겠다.” 문재인 정부 당시 주택정책 책임자 중 한 명이었던 김현미 전 국토교통부 장관은 2020년 11월30일 국회에 출석해 이런 말을 남긴 바 있다. 공급 정책의 본질적인 한계에 대한 언급이었지만, 당시 급등하던 부동산 가격에 대한 비판이 쏟아지면서 김 전 장관의 대표적인 ‘흑역사’로 기록된 순간이기도 하다.
정부가 회심의 정책을 내놓았는데, 그 정책에 실망한 이들이 늘어나고, 다시 또 다른 정책을 발표하지만 이 역시 힐난으로 이어진다면, 메시지는 계속해서 역효과를 낳는다. 과거 문재인 정부에서 이런 실패가 반복되었다. 부동산 정책의 악순환은 현 여권에 트라우마처럼 남아 있다. 이 같은 환경에서 이재명 정부는 과거와 같이 부총리·정책실장·국토교통부 장관 등이 전면에 나서는 대신, 시장의 심리에 대응하는 다른 방법을 동원한다. 바로 메시지 대신 메신저를 바꾸는 선택이다. 그 결과 ‘대통령 본인 등판’이라는 전례 없던 구도가 만들어진다. 대통령이 본격적으로 부동산 메시지를 강하게 내민 시점(1월23일)이 지난해 그토록 ‘기다려달라’던 공급 정책 발표 시점(1월29일)과 맞닿은 것도 우연이라고 보기 어려운 이유다.
대통령이 부동산 정책에 대해 직접 상세하게 언급하는 것은 위험부담이 큰 일이다. 당장 ‘실언 리스크’가 있다. 발언 당시에는 옳은 말 같아 보여도, 시간이 지나면 오판인 경우가 상당하다. 호언장담일수록 더 그렇다.
10년 전, 2016년 1월14일 박근혜 당시 대통령의 발언을 예로 들어보자. 이날 진행된 대국민 담화 및 기자회견에서 박 전 대통령은 주택임대차 시장에 대해 이렇게 말한다. “우리 주택시장도 어떤 구조적인 전환점에 와 있지 않나 싶습니다. 아직도 전세 때문에 고통받는 분들이 계시지만, 어차피 이제 전세시장은 ‘가는 것’입니다. 금리가 이렇게 올라갈 일도 없는데, 누가 전세를 (임대)하겠어요.” 그러나 2010년대 중반부터 부동산 시장 전반에 퍼진 ‘갭투자’로 인해 전세는 사라지기는커녕 오히려 늘어났고, 이는 대규모 전세사기 문제로 이어지기도 했다.
이같이 정치 지도자의 잘못된 부동산 메시지는 시간이 지난 뒤 정치적 비난의 재료가 되는 경우가 많았다. 문재인 정부도 마찬가지였다. 2019년 11월19일, 당시 문재인 대통령은 ‘국민과의 대화’에 참석해 “부동산 문제는 우리 정부에서 자신 있다고 장담한다. 전국적으로는 부동산 가격이 하락했을 만큼 안정돼 있다. 전월세도 아주 안정돼 있다”라고 말했다. 그러나 2020년 코로나19 팬데믹과 함께 저금리 환경이 펼쳐지면서 전국 부동산은 2020~2021년 역사적인 폭등을 경험했고, 이는 정권교체의 배경이 되어 훗날 내란 우두머리가 되는 윤석열의 집권으로 이어졌다. 문 전 대통령은 임기 말인 2022년 2월, 언론 인터뷰에서 “부동산 문제가 임기 내내 가장 무거운 짐”이었다고 말했다. 올해 2월9일에도 자신의 유튜브 채널 ‘평산책방’에 출연해 “실패했다고 인정해야 한다. 우리가(문재인 정부가) 부동산 정책만큼은 실패했다”라고 말했다. 2019년에 설파한 ‘안정돼 있다’는 발언은 그가 평생 짊어져야 할 실책으로 기록됐다.
역대 대통령에게 부동산 시장 관련 발언은 옳든 그르든 평생을 따라다닌다. 그렇기에 이번 이재명 대통령의 발언은 이례적이고 아슬아슬하다. 지방선거를 앞둔, 임기 1년이 채 되지도 않은 대통령이 부동산 시장에 대해 이토록 거침없이, 날것으로, 연이어 발언을 쏟아내는 경우는 흔치 않다. 만약 이 대통령의 주장에도 불구하고 다주택자와 부동산 투기에 유리한 국면이 지속될 경우, 당면한 지방선거는 물론 자신의 지지율에도 영향을 미칠 수 있다. 그럼에도 불구하고 이 대통령의 메시지는 이후에도 ‘퇴로를 차단하는’ 수준까지 이어진다. 자신의 집을 내놓으면서까지 메시지의 일관성을 강조한 것이다.
2월27일 강유정 청와대 대변인은 이재명 대통령이 1998년에 구입해 28년 동안 보유한 경기도 성남시 분당구 수내동 아파트를 매물로 내놓았다고 발표했다. 이날 강 대변인은 이 대통령의 주택 매도 배경에 대해 이렇게 말한다. “(대통령의) 평소 말대로 집을 가지고 있는 게 더 손해라고 생각해 매물로 내놓은 것 같다. 집을 팔고 ETF(상장지수펀드) 투자나 다른 금융투자에 (주택을) 판 돈을 넣는 게 경제적으로 이득이라고 생각한 것으로 보인다.” 이 대목은 부동산 시장에 대한 최근 이재명 대통령의 발언과도 맞닿는 측면이 있다.
이 대통령이 소셜미디어를 통해 내놓는 메시지에는 ‘투자’ 그리고 ‘이익과 손해’가 자주 등장한다. “이전에는 부동산이 유일한 투자수단이었지만, 이제는 대체 투자수단이 생겼습니다(2월3일).” “이제 대체 투자수단이 없는 것도 아니니 생각을 바꿀 때도 되었습니다(2월9일).” “정상 사회의 핵심은 규칙을 지키는 선량한 사람이 손해 보지 않고, 규칙을 어기는 사람들이 이익 볼 수 없게 하는 것(2월13일).” “경제적 손실을 감수하며 집을 소장품이나 과시용으로 여러 채 소유해도 괜찮습니다. 손실을 감수하며 공동체를 위해 경제적 부담을 기꺼이 하겠다는 걸 왜 말리겠습니까(2월14일).” “(집을) 팔라는 직설적 요구나 강요는 반감을 사기 때문에, 파는 것이 이익인 상황을 만들고 이를 알려 매각을 유도했을 뿐입니다(2월14일).” 이 같은 메시지의 기조는 2월 내내 계속되었고, 종국에는 ‘지금 파는 게 이익이라서’ 자신의 집도 내놓았다는 결론으로 이어진다.
“이익과 손해” 강조하는 대통령
이 같은 메시지 기조가 유지되기 위해서는 몇 가지 조건이 붙는다. 말 그대로 부동산에 과도하게 투자·투기하지 않는 것이 이익이 되어야 한다. 그래서 대통령이 가장 자신 있게 언급하는 것이 ‘대체 투자수단’, 바로 주식시장이다. 코스피 지수는 1월28일 5000포인트를 처음으로 넘어섰고, 2월25일에는 6000포인트를 넘어섰다(종가 기준). 2010년대 2000선에서 소위 ‘박스피’를 경험했던 자산시장 참여자들 입장에서는 천지가 뒤바뀌는 변화다. 지난해 AI 메모리 반도체 시장이 호조를 겪은 덕분이기도 했지만, 정부에게는 경제정책의 ‘메시지’와 ‘집행’이 시장의 호응을 이끌어낼 수 있다는 자신감을 준 사례이기도 했다.
환율과 금리도 이 같은 메시지 기조에 대한 부담감을 덜어주고 있다. 한국은행 금융통화위원회는 2월26일 기준금리를 연 2.5%로 유지하기로 결정했다. 2025년 5월 2.5%로 인하한 이후 6연속 동결이다. 반도체 경기가 호조를 보인 까닭에 한국은행의 2026년 성장률 전망치는 2%로 상향되고, 경기부양을 위한 금리인하 명분이 해소되었다. 원·달러 환율도 여전히 1400원대로 높아서 굳이 금리를 낮출 이유가 마땅찮다. 반면 기준금리가 유지되는 동안 주택담보대출 금리는 꾸준히 올랐다. 2월27일 한국은행이 발표한 ‘금융기관 가중평균금리’에 따르면, 2025년 10월 연 3.98%였던 주택담보대출 금리는 2026년 1월 4.29%로 높아지는 추세를 보이고 있다.
이재명 대통령의 연이은 부동산 메시지가 한국 사회에 종합적으로 어떤 영향을 미칠지는 섣불리 장담하기 어렵다. 역대 대통령들의 자신감 넘치는 발언도 팬데믹 등 의외의 변수로 인해 무너지는 모습을 적잖이 봤기 때문이다. 이재명 대통령 본인도 이미 한 차례 ‘경제 관련 발언’ 때문에 홍역을 치른 바 있다. 2025년 2월5일 당시 더불어민주당 대표를 맡고 있던 이 대통령은, 윤석열 탄핵심판에서 피청구인 측이 “(계엄 당시) 아무 일도 안 일어났다”라고 주장한 것을 비판하며 “환율이 폭등해서 모든 국민들의 재산 7%가 날아갔는데 아무 일도 없었던 것인가”라고 언급한 바 있다. 그러나 이 발언은 집권 후 환율 급등을 겪은 이재명 대통령 자신에 대한 야권의 비판 소재로 쓰이기도 했다. 그만큼 정치인의 ‘시장에 관한 언급’은 아슬아슬한 줄타기에 가깝다.
그럼에도 불구하고 당분간 ‘부동산 메신저’로서 대통령의 역할은 계속될 것으로 보인다. 당장 대통령의 역할을 대체할 ‘대안적인 메신저’가 눈에 띄지 않는다. 게다가 대통령의 이러한 메시지를 반박하는 야당의 영향력도 떨어진 형국이다. “대통령이 집을 팔면 저도 팔겠다(2월6일)”라고 주장했던 장동혁 국민의힘 대표는 대통령의 아파트 매도 소식으로 인해 되치기를 당한 상태다. 제1야당 대표가 대통령의 부동산 발언을 언급하고 비판할수록, ‘무주택자 대통령 대 6주택자 야당 대표’라는 프레임만 강해지고 있다. 대통령의 부동산 메시지는 이제 다주택자 양도소득세 중과 유예를 뛰어넘어, 투기용 농지, 투기용 1주택 문제까지 확장되고 있다. 경제정책에 대한 메시지 전면에 ‘자산 투자를 통한 이익과 손해’를 지속적으로 언급하는 게 적절한지는 여전히 논쟁적이지만, 적어도 2026년 상반기는, 대통령의 부동산 메시지가 시장에 미치는 힘을 능가할 인물이나 요소가 마땅치 않아 보인다.
김동인 기자 astoria@sisain.co.kr
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