치솟은 집값에…땅 없이 분양하는 ‘반값아파트’도 흥행

마곡 토지임대부 분양 특공
162가구 모집에 1만명 몰려

마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택 [출처 = SH]

과거 노무현·이명박 정권 때 추진됐으나 실패했던 ‘토지임대부 분양주택’이 67.9대1의 청약 경쟁률을 기록하면서 성공적 결과를 거뒀다. 온전히 건물을 소유하지 못한다는 한계로 과거 정부 땐 수요가 저조했지만 최근 집값과 분양가가 너무 뛰면서 청년층 인식이 바뀐 결과라는 분석이 나온다.

16일 서울주택도시개발공사(SH)에 따르면 지난 12~13일 이틀간 마곡지구 17단지 특별공급 청약을 진행한 결과, 전체 162가구 모집에 1만998명이 지원하면서 평균 경쟁률이 67.9대1로 집계됐다. 2023년 진행한 사전 청약 경쟁률 53대1보다도 높다. 특히 전용면적 59㎡ 주택 ‘청년’ 유형은 30가구 공급에 4937명이 몰리면서 164.6대1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다.

토지는 갖지 못하고 건물만 갖는 형태가 불안정적이라는 인식 때문에 토지임대부 분양주택에 대한 시장의 평가는 그리 좋지 않은 편이었다. 이번에 분양된 마곡지구 17단지는 2012년 서울 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐 이후 14년 만에 분양되는 토지임대부 분양주택이다. 마곡지구 17단지에 많은 청약통장이 몰린 것은 최근 형성된 높은 분양가와 아파트 매매가격을 고려하면 토지임대부 분양주택이 합리적인 선택이라는 인식이 생겼기 때문으로 분석된다.

마곡지구 17단지 전용 59㎡ 주택은 분양가(최고가 기준) 약 3억4000만원에 토지 임대료 월 66만3900만원, 전용 84㎡는 분양가 약 4억5000만원에 월 임대료 94만6000만원이다. 임대료의 60%까지 보증금으로 전환 가능한데, 최대치를 전환하면 전용 59㎡는 보증금 2억1900만원에 월 임대료 26만5560원, 전용 84㎡는 보증금 3억1200만원에 월 임대료 37만8400원의 조건에 계약할 수 있다.

이날 특별공급 청약을 시작하는 마곡지구 17단지 인근 ‘래미안 엘라비네’(방화뉴타운 6구역)의 분양가는 전용 59㎡가 14억2900만원, 전용 84㎡가 18억4800만원 수준으로 형성됐다. 마곡지구 17단지 맞은편에 위치한 마곡엠밸리 9단지의 경우 최근 실거래가가 전용 59㎡는 매매 13억~15억원, 보증금 4억5000만원·월세 60만원을 기록했고 전용 84㎡는 매매 16억원, 월세 보증금 6억1500만원·월세 35만원에 계약됐다.

최근 과도하게 치솟은 분양가와 비교했을 때 토지임대부 분양주택을 선택하는 게 합리적이라는 인식 때문에 마곡지구 17단지의 청약 흥행이 가능했던 것으로 분석된다.

토지임대부 분양주택은 토지 가격이 제외돼 시세가 인근 단지보다 낮지만 전매제한이 풀린 뒤 분양 초기와 비교하면 가격이 많이 올랐다. LH강남브리즈힐 전용 84㎡는 2014년 2억2000만원대에 분양됐는데 올해 1월엔 12억2000만원에 손바뀜됐다. LH강남브리즈힐 전용 84㎡의 토지 임대료는 보증금 4800만원 기준으로 월 41만원 선이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “최근 분양가와 아파트 매매가격이 굉장히 높게 올라와 있어 현실적으로 토지임대부 분양주택이 아니면 ‘내 집 마련’이 어렵겠다는 인식이 청약 결과에도 반영됐을 것”이라며 “특히 우수한 마곡의 입지도 중요한 요인이 됐을 것”이라고 말했다.

SH는 이날 서울시 2년 이상 거주자 1순위, 17일 서울시 2년 미만·수도권 거주자 2순위, 18일 2순위 순서로 일반공급 청약을 진행해 마곡지구 17단지 주택 총 72가구를 추가로 공급할 예정이다.

한편 정부는 토지임대부 분양주택을 비롯한 반값 아파트 공공분양을 확대해 나갈 계획이다. 토지는 정부가 소유하는 등 공공성을 강화하되, 분양가격을 낮춰 주택을 소유하고 싶지만 자산 등이 부족해 진입장벽을 넘지 못하고 민간 임대에 남아 끊임없이 청약 기회를 찾아보는 ‘경계 계층’의 수요를 충족하겠다는 것이다. 다만 아직 한국토지주택공사(LH)에 추가적인 토지임대부 분양주택 계획이 잡혀 있는 것은 아니다.

경기도에서는 ‘적금주택’을 추진하고 있다. 일반 분양 주택과 달리 입주 시점에는 최초 분양가의 10~25%만 부담한 뒤 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 내 20~30년 후 온전한 내 집을 갖게 되는 구조다. 거주의무 기간 5년, 전매제한 기간 10년 이후에는 매각도 가능하다. 경기도는 첫 시범 대상지를 수원 광교 A17블록으로 정하고 적금주택으로 오는 10월 분양할 예정이다. 분양 대상 600가구 중 전용 59㎡ 240가구가 적금주택으로 공급된다. 경기주택도시공사(GH)는 10월 전까지 적금주택 전용 대출 상품도 출시하기 위해 우리은행과 협의하고 있다.

◇용어 설명 : ‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택은 LH, SH 등 공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 주택이다. 이 때문에 분양가가 시세 대비 대폭 낮지만 토지에 대한 임차료를 매월 내야 해 부담이 된다. 거주의무 기간 5년, 전매제한 기간 10년을 채워야 하는 제약도 있다.