[챗집피티] 22억 아파트 된 판잣집..."뉴타운 재시동" 거여·마천 '들썩'

[거여·마천 재정비촉진지구편]

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

서울 송파구 거여·마천동 일대는 강남권에 속해 있으면서도 오랫동안 개발에서 소외된 지역으로 꼽혀왔다. 낡은 단독주택과 다세대주택이 밀집한 저층 주거지가 대부분이었고 도심 재개발 과정에서 밀려난 서민들이 모여 살던 대표적인 달동네로 알려져 있다.

이 지역의 전환점은 2005년이었다. 서울시는 노후 주거지 정비를 위해 거여·마천 일대를 대규모 재개발 구역으로 지정했다. 이후 약 20년 동안 우여곡절을 겪으며 진행된 사업은 이제서야 본격적인 변화의 초입에 들어섰다. 일부 구역에는 이미 대단지 아파트가 들어섰고 나머지 구역에서도 정비사업이 속도를 내고 있다. 완성되면 약 1만5000가구 규모의 대규모 주거벨트가 형성될 전망이다. 강남권에서 사실상 마지막으로 남은 대규모 뉴타운 개발이라는 점에서 거여·마천 재개발은 다시 부동산 시장의 주목을 받고 있다.

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판잣집 밀집 '달동네'에서 시작된 재개발…'뉴타운'으로 변신

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거여·마천 일대의 형성 배경은 1970년대 서울 도시개발 역사와 맞닿아 있다. 당시 서울 도심에서는 대규모 철거와 재개발이 진행됐고 이 과정에서 삶의 터전을 잃은 서민들이 외곽 지역으로 이동했다. 거여동과 마천동 일대는 이주민들이 정착하며 형성된 대표적인 저층 주거지였다.

무허가 건물과 판잣집이 밀집했고 골목은 비좁고 기반시설도 부족했다. 강남권에 속하면서도 오랫동안 개발의 사각지대로 남아 있었다. 주변 잠실과 위례신도시가 빠르게 개발되는 동안 거여·마천 일대는 오래된 주택과 낙후된 생활 환경이 유지됐다.

주거 환경 개선 요구가 이어지면서 서울시는 2005년 약 100만㎡ 규모 지역을 재정비촉진지구로 지정했다. 이른바 '거여마천 뉴타운'이다. 사업은 총 8개 정비구역으로 나뉘어 단계적으로 추진된다. 거여동에서는 거여2-1·2-2구역과 거여새마을구역이, 마천동에서는 마천1~4구역과 마천성당구역 등이 포함된다. 개발이 완료되면 약 1만3000~1만5000가구 규모의 대규모 아파트 단지가 들어설 전망이다.

서울 송파구 거여마천뉴타운 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 투시도/사진=대림산업

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금융위기와 주민 갈등으로 장기간 사업 표류…현재 진행 상황은

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뉴타운 지정 이후 일부 구역에서는 조합 설립 등 초기 절차가 진행됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 시장이 침체하면서 재개발 사업성도 크게 떨어졌다. 주민 간 이해관계 갈등과 사업 방식 논쟁까지 겹치며 사업 추진 속도는 크게 늦어졌다.

당시 서울에서는 뉴타운 사업에 대한 피로감이 커지며 일부 지역에서 뉴타운 해제 움직임도 나타났다. 거여·마천 역시 이런 흐름의 영향을 받으며 장기간 사업이 표류했다. 일부 구역은 해제와 재지정이 반복되며 시간을 보내기도 했다. 뉴타운 지정 이후 개발이 본격화되기까지는 약 10년 이상의 시간이 필요했다.

거여동 일대에서는 조합 내부 갈등도 이어졌다. 조합장이 뇌물 수수로 형사 처벌을 받고 수감 중 숨지는 일이 있었고 이후 선출된 조합장이 탄핵되는 등 갈등이 지속됐다.

분위기를 바꾼 것은 거여동 재개발이었다. 2020년 거여2-2구역에서 대단지 아파트가 먼저 들어섰고 이후 거여2-1구역에서도 대규모 단지가 완공됐다. e편한세상 송파 파크센트럴(1199가구)과 송파 시그니처 롯데캐슬(1945가구)이 입주하면서 낙후된 저층 주거지가 신축 아파트 중심의 주거지로 변하기 시작했다. 신축 단지 등장 이후 주변 상권과 생활 환경도 빠르게 개선됐다.

현재 재개발의 중심은 마천동 구역이다. 마천1~4구역에서 재개발이 동시에 추진되고 있다. 마천1구역은 뉴타운 내 최대 규모 사업지로 수천 가구 규모 대단지 개발이 계획돼 있으며 최고층 아파트 단지도 검토되고 있다.

마천2구역 역시 역세권 입지를 기반으로 약 1600가구 규모 단지 개발이 추진 중이다. 마천2구역 한복판에 마천역이 위치해 향후 교통 편의 중심지가 될 것으로 기대된다. 마천3·4구역도 각각 사업 절차를 밟으며 개발 속도를 높이고 있다. 이들 구역이 모두 개발되면 거여마천 뉴타운은 송파 동남권 최대 규모 신규 주거지로 자리 잡게 된다.

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강남권 분양가 경쟁력 기대감…대표단지 시세 '22억' 웃돌아

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거여·마천 재개발의 사업성을 좌우하는 핵심 요소는 용적률과 분양가다. 대부분 구역에서 계획된 용적률은 약 250~300% 수준으로 서울 재개발 사업에서 일반적인 범위다.

강남권에 속해 있다는 점에서 분양가 경쟁력도 기대된다. 주변 신축 아파트 시세를 고려하면 일반분양 물량을 통해 사업성을 확보할 수 있다고 분석한다. 일부 구역에서는 최고층 완화 등 규제 완화 가능성도 거론되며 사업성 개선 기대도 커지고 있다.

거여·마천 일대 집값은 신축 아파트 등장 이후 상승세를 보인다. 대표 단지인 송파 시그니처 롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 22억3000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 전용 59㎡도 올해 18억3500만원에 신고가를 찍었고 전용 108㎡ 역시 19억9800만원에 거래됐다.

거여동 e편한세상 송파 파크센트럴 전용 84㎡도 19억1500만원에 최고가 거래됐다. 전용 59㎡는 지난달 18억원에 거래되며 1년 전 13억원보다 약 5억원 상승했다. 구축 아파트와 빌라 가격도 동반 상승하며 재개발 기대감이 반영되고 있다는 평가가 나온다.

잠실엘스 전용 84㎡는 올해 2월 37억원에 최고가 거래됐고 리센츠 역시 전용 84㎡가 지난해 11월 36억원에 거래됐다. 위례신도시 위례 센트럴푸르지오는 16억~18억원 수준이다. 잠실과의 가격 차이와 위례 지역 거래가 등을 고려하면 재개발 완료 이후 추가 상승 여력도 있다는 분석이 나온다.

거여 마천 위치도

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입지 강점·교통망 개선 등 호재에도…뉴타운 완성까지 10년 이상 소요

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거여·마천 뉴타운의 또 다른 강점은 입지다. 위례신도시와 맞닿아 있고 하남 감일지구와도 가까워 수도권 동남부 주거벨트 중심으로 성장할 가능성이 크다. 위례선 트램 등 교통 개선 계획도 추진되고 있어 잠실과 위례 접근성이 더욱 좋아질 전망이다.

다만 전체 뉴타운 완성까지는 시간이 더 필요하다. 일부 구역은 아직 초기 단계에 머물러 있고 구역별 사업 속도 차이도 크다. 주민 동의율 확보와 사업성, 시공사 선정 등 해결해야 할 과제도 남아 있다.

정비업계에서는 전체 개발 완료까지 최소 10년 이상이 걸릴 것으로 보고 있다. 한 정비업계 관계자는 "마천동 재개발은 아직 초기 단계지만 일부 구역에서 성공 사례가 나타난 것은 긍정적인 신호"라며 "개발이 계획대로 진행되면 송파 동남권의 새로운 주거 중심지로 자리 잡을 가능성이 크다"고 말했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr