李 압박에 강남3구 또 하락했지만… 우려스러운 '전셋값의 역습' [주말 Q&A]

더스쿠프 이슈 아카이브
다주택자 규제 정책 효과는 입증
강남3구 매매가격 3주 연속 하락
하지만 전셋값은 되레 고공행진
월세화 따라 서민 부담 증가 우려

서울의 고가 아파트 매매가격은 떨어졌지만, 전반적인 전셋값은 오르고 있다.[사진｜뉴시스]

# 다주택자 압박에 초점을 맞춘 이재명 정부의 부동산 정책이 어느 정도 통하고 있다. 3월 첫째주 강남3구의 아파트 매매가격변동률은 3주 연속 하락세를 탔다. 이재명 대통령의 일관적인 정책 방향이 시장에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

# 문제는 임대시장이다. 다주택자 규제와 실거주 의무 강화로 임대 물건 자체가 줄면서 임대시장이 위축되고 있다. 서울 아파트 전세 거래량이 8년 3개월 만에 최저 수준으로 급감한 건 심상치 않은 시그널이다. 다주택자들이 내놓은 매물과 주택 실수요자들이 원하는 매물이 어긋나는 '미스매치' 현상이 짙어지는 게 아니냐는 우려가 나온다. 문재인 정부 때 이미 겪었던 일이다. 더스쿠프가 3월 첫째주 부동산 시장의 현황을 주말 Q&A로 정리했다.

이재명 정부의 다주택자 규제 강화 정책에 따라 강남권의 고가 아파트 집값 잡기는 어느 정도 성과를 거두고 있지만, 전셋값은 되레 뛰고 있다는 지적이 적지 않다.

Q. 강남3구 하락세 이어졌나 = 12일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 동향에 따르면 3월 첫째주(3~9일) 사이 거래된 서울 아파트 매매가격은 전주(2월 마지막주)보다 0.08% 올랐다. 전주 상승률(0.09%)에 비해 상승폭이 둔화했다.

이번에도 강남3구가 견인차 역할을 했다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 아파트 매매가격은 전주보다 더 떨어졌다. 강남구는 -0.13%(전주 하락률 -0.07%), 서초구는 –0.07%(-0.01%), 송파구는 –0.17%(-0.09%)였다. 강남3구 아파트 가격은 2월 셋째주(2월 17~23일)부터 3주 연속 하락세를 보였다. 용산구의 아파트 매매가격도 이태원과 이촌동을 중심으로 0.03% 하락했고, 강동구도 0.01% 떨어졌다. 정부의 다주택자 규제가 성과를 내고 있다는 방증이다.

Q. 임대시장은 어땠나 = 반면 서울 아파트 전세 거래량은 8년 3개월 만에 최저 수준으로 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2월 한달 간 서울 지역 아파트 전세 거래량은 8628건에 머물렀다. 지난해 12월 1만2353건에서 올 1월 1만1791건으로 줄어든 이후 두달 연속 감소했다. 2017년 11월(8263건) 이후 가장 적은 거래량이기도 하다.

다주택자 규제와 실거주 의무 강화로 임대 물건 자체가 줄어든 데다 재건축ㆍ재개발 지연으로 신규 입주 아파트 공급마저 끊긴 탓으로 보인다. 이 대통령이 '다주택자 중과 유예' 논란에 직접 뛰어든 1월 이후 임대 시장에 변화가 일었다는 해석도 가능하다.

[자료｜한국부동산원ㆍ서울부동산정보광장ㆍ아실ㆍ국토교통부, 사진｜뉴시스]

[※참고: 다만 이 통계는 국토교통부 실거래 신고를 계약일 기준으로 집계한 것이어서 2월에 이뤄진 모든 계약 체결 건수를 포함하진 않는다. 따라서 추가 신고되는 물량에 따라 실제 계약 건수는 달라질 수 있다.]

지역별로 보면 노원구의 전세 거래량이 794건으로, 2025년 1월(747건) 이후 가장 적었다. 도봉구는 228건이었으며, 2017년 11월(224건) 이후 최소치를 기록했다. 양천구 일대의 전세 계약도 419건으로 신고돼 2016년 1월(417건) 이후 가장 적었다.

Q. 전세매물은 늘었나 줄었나 = 전세 매물도 확 줄었다. 13일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 13일 현재 1만7638건으로 한달 전인 2월 13일(2만422건)보다 13.6% 감소했다. 17개 시ㆍ도 가운데 감소폭이 가장 컸다.

특히 서울 노원구 전세 매물은 289건으로 2월(483건)보다 40.17% 감소해 25개 자치구 중 가장 많이 줄었다. 도봉구(215→152건)와 강북구(97→66건)도 전세 매물이 각각 29.30%, 31.96% 감소했다.

매물이 줄어드니 가격은 당연히 오름세다. 한국부동산원에 따르면 3월 첫째주 서울 아파트 전셋값 상승률은 전주보다 0.12% 올랐다. 전주 전셋값 상승률이 0.08%였음을 감안하면 상승폭이 더 커진 셈이다. 역세권과 대단지 중심으로 임차 수요가 꾸준히 이어지면서 서울 전체 전셋값을 끌어올렸다는 게 한국부동산원의 분석이다.

광진구가 0.25%로 가장 많이 올랐다. 성북구(0.24%)와 양천구(0.18%), 노원ㆍ은평구(0.16%), 강북구(0.15%), 강서구ㆍ금천구ㆍ도봉구(0.14%), 관악구(0.12%) 등도 상승을 견인했다.

[사진｜뉴시스]

Q. 갱신계약이 영향 미쳤나 = 전셋값 상승으로 기존 세입자들이 갱신계약을 체결하는 경우도 늘어난 것으로 보인다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1~2월 서울 아파트 전월세 계약 신고건수는 3만8594건이었는데, 이 가운데 갱신계약은 1만7912건으로 전체의 46.41%를 차지했다. 지난해 같은 기간 갱신계약이 35.17%(4만7048건 중 1만6549건)였던 것과 비교해 건수는 1363건 증가했고, 비중도 11.24%포인트 늘었다.

부동산 전문가는 "세입자들이 계약갱신청구권을 행사해서 전세 유통 물량은 줄고, 입주 물량도 많지 않아 전세시장이 불안해지고 있다"면서 "보증금을 낮추고 월세를 내는 월세화가 가속화하면 서민의 비용 부담이 커질 수 있다"고 경고했다.

김정덕 더스쿠프 기자
juckys@thescoop.co.kr