상가 공실 많은데 빌딩 사도 될까요? [한경부동산밸류업센터]

[배준형의 밸류업 클래스]
주택 규제의 풍선효과와 공실 건물 밸류업 전략

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

2026년 현재 주택 시장에 대한 고강도 규제와 금리 변동성이 맞물리면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 그러나 위기 속에 항상 기회가 존재하듯, 투자자들의 자금 흐름은 이미 빠르게 움직이고 있습니다.

최근 “상가 공실이 넘쳐나는데 지금 빌딩을 사도 되느냐”는 우려 섞인 질문을 자주 받습니다. 그러나 시장의 이면을 들여다보면 답은 의외로 명확합니다. 정부의 주택 시장 규제가 강화될수록 갈 곳을 잃은 유동성은 결국 ‘수익형 부동산의 꽃’이라 불리는 꼬마빌딩으로 흘러들어올 수밖에 없기 때문입니다.

1. 주택 규제의 풍선효과: 왜 자산가들은 다시 ‘빌딩’을 찾는가

최근 대한민국 주택 시장을 한마디로 정의하면 ‘규제의 촘촘한 그물망’이라 할 수 있습니다.

2026년 현재 정부의 부동산 정책 기조는 실수요자 보호에 초점이 맞춰져 있습니다. 그러나 이러한 정책은 역설적으로 투자 자산을 보유한 자산가들에게 주택 시장의 문턱을 그 어느 때보다 높이는 결과를 낳았습니다.

취득, 보유, 처분 단계마다 적용되는 강력한 과세 체계는 다주택자들에게 수익성 악화라는 부담을 안겨주고 있습니다.

여기에 개인의 소득 수준을 엄격히 반영하는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제까지 더해지면서 주택은 더 이상 자산 증식을 위한 효율적인 레버리지 수단으로 활용하기 어려워지고 있습니다.

그러나 자본은 결코 멈추지 않습니다. 주택 시장을 압박하는 규제가 강해질수록 자금은 다른 시장으로 이동하게 됩니다. 이것이 바로 부동산 시장에서 반복적으로 나타나는 풍선효과입니다.

갈 곳을 잃은 유동 자금은 이제 규제의 그물망을 피해 꼬마빌딩 시장으로 빠르게 이동하고 있습니다.

자산가들이 다시 빌딩에 주목하는 이유는 크게 두 가지입니다.

(1) 대출 규제의 상대적 자유
부동산 투자의 성패는 결국 레버리지(Leverage)를 얼마나 효율적으로 활용하느냐에 달려 있습니다.
현재 주택 시장은 가계대출 억제를 목적으로 개인의 소득과 부채를 엄격히 따지는 DSR 규제의 영향을 강하게 받고 있습니다. 아무리 자산이 많더라도 소득 증빙이 부족하면 대출 한도가 제한되는 구조입니다.

반면 꼬마빌딩은 주택과 전혀 다른 금융 문법이 적용됩니다. 꼬마빌딩은 가계대출이 아니라 상업용 자산 또는 사업용 자산으로 분류되기 때문입니다.
예를 들어 주택은 규제 지역에 따라 담보 가치의 약 30% 수준까지 대출이 제한되기도 하지만, 꼬마빌딩은 매매가의 80%에서 많게는 90% 수준까지 금융 조달이 가능한 경우도 있습니다.

이는 상대적으로 적은 자기자본으로도 우량 입지의 건물을 확보할 수 있는 강력한 레버리지 효과를 제공합니다.

(2) 세제 전략의 유연성
꼬마빌딩은 주택과 달리 종합부동산세 부담에서 상대적으로 자유로운 구조를 가질 수 있습니다.
또한 법인을 활용할 경우 취득세와 양도소득세에 대한 절세 전략을 보다 정교하게 설계할 수 있습니다.
특히 자녀에게 자산을 이전하는 과정에서도 주택보다 감정평가를 통한 절세 효과가 상대적으로 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.

이 때문에 꼬마빌딩은 단순한 투자 자산을 넘어 자산 승계 전략의 핵심 수단으로도 주목받고 있습니다.

2. 공실률 공포? ‘관리 부재’가 만든 착시입니다

많은 투자자들이 공실을 단순한 위험 요소로만 바라봅니다.
그러나 부동산 밸류업 전문가의 시각에서 공실은 저평가된 기회로 해석될 수 있습니다.

공실이 많다는 것은 역설적으로 해당 건물이 아직 제 가치를 인정받지 못하고 있다는 의미이기도 합니다.

임대 수익이 낮으면 자연스럽게 매매 가격도 하락하게 됩니다. 이때 투자자는 우량 입지의 건물을 시장 가격보다 저렴하게 매입할 수 있는 바잉 파워(Buying Power)를 확보하게 됩니다.

[배준형의 공실 해소를 위한 3단계 밸류업 처방전]

Step 1. MD 전략(임차인 구성)
단순히 높은 월세를 내는 임차인보다 건물 전체의 집객력을 높일 수 있는 키 테넌트(Key Tenant)를 유치하는 것이 중요합니다.
예를 들어 1층에 유명 F&B 브랜드나 대형 카페와 같은 앵커 시설이 들어오면 건물의 유동 인구가 증가하고 상층부 공실은 자연스럽게 해소되는 경우가 많습니다.

Step 2. 공간 용도의 최적화
과거의 사무실 중심 구조만 고집해서는 경쟁력을 확보하기 어렵습니다.
최근 트렌드에 맞게 메디컬 특화(병·의원), 공유 오피스, 또는 MZ세대를 겨냥한 감각적인 숙박시설 등으로 용도를 재구성하면 공간의 부가가치를 크게 높일 수 있습니다.

Step 3. 물리적 환경 개선(리모델링)
낡은 외관, 불편한 화장실, 엘리베이터 부재 등은 공실의 주요 원인이 됩니다.
외관 디자인 개선과 내부 리모델링만으로도 임대료를 20~30% 이상 상향 조정하는 사례는 현장에서 흔하게 확인됩니다.

이제는 ‘사는 투자’가 아니라 ‘만드는 투자’

결론적으로 이제는 단순히 입지가 좋은 건물을 사서 가격 상승을 기다리는 시대가 아닙니다.

주택 규제로 인해 빌딩 시장으로 유입되는 자금이 늘어나는 상황에서 경쟁력을 확보하려면 공실이 있는 저평가 건물을 매입해 가치를 창출하는 전략이 필요합니다.

공실은 건물주가 관리에 소홀할 때 나타나는 일종의 질병과 같습니다.
그러나 정확한 진단과 전략적 처방이 있다면 공실은 오히려 자산 수익률을 극대화하는 가장 강력한 기회가 될 수 있습니다.

부동산 시장의 흐름을 읽고 선제적으로 대응하는 지혜가 필요한 시점입니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)
디벨로퍼 & 공인중개사 & 법원경매 매수신청 대리인

문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

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