내 땅이 고속도로 사업에 포함됐다면 어떻게 대응할까[똑똑한부동산]

강제수용 절차...보상금 증액절차 밟아야
사업으로 가치 저하 시 손해배상 청구
농사·거주·영업 방해 시 손실보상 가능

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 인천 계양~강화 고속도로 사업이 본격적으로 시작됐다. 김포를 비롯해 경기도 서북권의 교통이 크게 개선될 것으로 기대한다. 그러나 고속도로 사업에 내 땅이 포함된 경우에는 토지수용절차에 따라 강제로 내 땅을 팔 수밖에 없어 걱정이 따를 수밖에 없다. 또 사업지에 포함되지 않았지만 사업지와 가까워 공사로 인한 소음, 분진과 같은 피해가 발생하기도 한다.

계양-강화 고속도로 착공식 사진. (사진=연합뉴스)

토지소유자 입장에서는 특별한 경우가 아니라면 공공사업으로 인해 내 땅이 강제수용되는 것을 반길 수만은 없다. 여기에 보상가격도 개발이익이 배제된 감정평가액으로 정해지다보니, 주변 시세보다 훨씬 낮게 느껴진다. 이런 이유로 토지소유자는 재산권 침해를 최소화하기 위해 적극적으로 보상금 증액절차에 대비해야 한다.

보상금 증액절차는 행정심판 단계와 행정소송 단계로 나눠볼 수 있다. 행정심판은 토지수용위원회에서 이루어지는 수용재결, 이의재결 절차이고, 행정소송은 보통 행정심판 단계에서 결정된 보상금을 증액하기 위한 당사자 소송을 말한다. 토지의 보상가격은 각 단계별 이루어지는 감정평가를 통해 결정된다. 사전에 감정평가를 잘 받기 위해 얼마나 잘 준비했는지, 이미 감정평가결과가 나온 경우라면 해당 내용을 검토해 부족하거나 잘못된 점을 보완해 다음 감정평가 단계에서 이를 적극적으로 바로잡으려는 노력이 필요하다.

또 사업에 포함돼 강제수용 대상이 된 토지가 아니더라도 사업으로 인해 현저히 가치가 떨어진 경우에는 사업시행자에게 손해배상을 요구할 수 있고, 가치 침해가 심각해 도저히 그 용도대로 토지를 사용하는 것이 어려운 때에는 아예 사업시행자로 하여금 취득하도록 할 수도 있다. 예를 들어 남아 있은 토지의 모양이 ‘ㄱ’자 등으로 비정형화 돼 건축을 하기 어렵거나 수로 등이 사라져 농사를 짓는 것에 애로사항이 생기는 경우를 생각해볼 수 있다. 공공사업으로 인해 본래의 용도대로 토지를 사용할 수 없게 된 것이다.

다만 잔여지 매수 등의 경우는 관련 법에 대략의 기준만이 정해져 있어 시업시행자가 재량으로 결정할 수 있는 범위가 넓다. 결국 행정소송까지 필요한 사례가 많다. 또 왜 잔여지 매수 등이 필요한지에 관해 법원을 얼마나 잘 설득하는지에 따라 행정소송의 성패도 달라진다.

그 밖에도 사업지 내에서 농사를 짓거나 거주, 영업을 하고 있는 경우에도 일정 요건을 충족하면 공공사업으로 인해 발생한 손실을 보상받을 수 있다. 이때 사업시행자가 스스로 토지소유자 등에게 기타 손실보상을 해준다면 문제가 없겠지만, 대부분은 청구할 권리를 가진 사람이 구체적 자료를 제시해 권리가 존재함을 밝히지 않으면 기타 손실보상을 받기 어렵다. 아예 이런 권리가 존재하는지조차 모르고 지나치는 사례도 있다.

기본적으로 공공사업의 경우 공익을 최우선 달성 목표로 삼는다. 이 때문에 상대적으로 개인의 재산권과 같은 권리가 일부 침해될 소지가 크다. 보상절차에 적극적으로 대응하지 않으면 이익을 잃는 것에 그치는 것이 아니라 재산권 침해와 같은 손해가 증폭될 수 있음에 유의해야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사.

김형환 (hwani@edaily.co.kr)