팔자니 양도세, 버티자니 보유세…고가 1주택자 진퇴양난

보유세 강화 검토에 서울 고가 아파트 시장 촉각
강남3구 넘어 한강벨트 주요 단지까지 영향권

서울 아파트.[출처=EBN]

정부가 고가 주택과 비거주 1주택자를 겨냥한 보유세 강화 방안을 검토하면서 서울 아파트 시장이 다시 긴장하고 있다. 양도소득세 중과 시행을 앞둔 상황에서 보유세 부담까지 커질 경우 고가 1주택자들의 버티기 전략이 흔들릴 수 있다는 관측이 나온다. 시장에서는 강남3구뿐 아니라 최근 집값 상승세가 컸던 한강벨트 주요 단지까지 영향을 받을 수 있다는 분석도 제기된다.

14일 업계에 따르면 국토교통부는 오는 5월 부동산 후속 대책을 발표할 예정이다. 이번 대책에는 세제와 금융, 주택 공급 정책을 포함한 종합적인 수요 관리 방안이 담길 것으로 알려졌다. 특히 다주택자 중심이었던 기존 규제와 달리 고가 주택 보유자와 비거주 1주택자까지 정책 대상에 포함될 가능성이 거론된다.

정부가 검토 중인 방향은 거래세 부담을 낮추고 보유세 비중을 높이는 구조다. 현재 약 0.15% 수준인 보유세 실효세율을 주요 선진국 수준인 1% 안팎까지 끌어올리는 방안이 논의되고 있다. 실거주 여부에 따라 세 부담을 차등화하는 방식도 함께 검토되는 것으로 전해진다.

보유세 인상은 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정을 통해 추진될 가능성이 크다. 공동주택 공시가격 현실화율을 시세 대비 90% 수준까지 끌어올리고, 윤석열 정부에서 낮아진 공정시장가액비율을 다시 상향 조정하는 방안이 대표적으로 거론된다. 이 경우 재산세와 종합부동산세 과세표준이 동시에 높아지면서 세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

시장에서는 실제 세 부담 증가 폭에 특히 관심을 두고 있다. 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡의 경우 보유세가 약 800만원대에서 1200만원대 수준으로 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 공정시장가액비율까지 과거 수준으로 복원될 경우 세 부담은 더 커질 가능성이 있다.

초고가 주택의 경우 상승 폭은 더욱 클 수 있다. 용산구 한남동의 대표적인 고가 단지인 한남더힐은 보유세가 수천만원 단위로 증가할 수 있다는 전망이 제기된다. 세 부담이 커질 경우 고가 주택 보유자의 매도 압력이 확대될 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

강남권만의 문제도 아니다. 최근 수년간 집값이 크게 오른 마포·성동·광진 등 한강벨트 지역의 주요 단지도 세 부담 증가 가능성이 거론된다. 마포구 마포래미안푸르지오 같은 강북 대표 단지 역시 보유세 인상 논의의 영향권에 들어갈 수 있다는 평가다.

시장에서는 보유세가 매년 반복적으로 발생하는 비용이라는 점에서 대출 규제보다 심리적 압박이 더 클 수 있다는 시각도 나온다. 양도세 중과 시행 시점과 세제 개편안 발표 시기가 맞물릴 경우 절세 목적의 매물이 시장에 나올 가능성도 배제할 수 없다는 전망이다.

결국 이번 보유세 개편 논의는 단순한 세율 조정 차원을 넘어 서울 고가 아파트 시장 전반의 매도·보유 판단을 흔드는 변수로 작용할 가능성이 크다. 업계 관계자는 "팔자니 양도세 부담이 남고, 버티자니 보유세 부담이 커지는 상황에서 고가 1주택자들의 셈법은 한층 복잡해질 전망이다"라고 말했다.