"30억 떨어진 서울 압구정 아파트? 이거 집값 하락 맞나요?"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 3월 13일 금요일

■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수, 이광수 국민일보 기자

- 강남3구·강동까지 하락 전환에도 많이 상승했던 고가 아파트들, "체감 안된다"는 의견도

- 집값 주춤하다는 시그널만으로도 부동산 심리 안정, 단기적 효과는 있어

- 중구, 성북구, 서대문구, 강서구 등 중저가 서울 아파트 풍선효과는 우려 서울 외곽·경기 수원 영통·하남 등 상승폭 확대

- 김윤덕 국토장관 '보유세 카드', 고가 아파트 중심 집값 조정 압력 높일 듯

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : "강남 3구에 이어서 강동도 하락 전환." 어떻게 변했는지는 잠시 뒤에 브리핑 한번 받아보도록 하고요. 최근에 어찌 됐건 흐름은 여러모로 좀 조정 분위기로 가고는 있는 것 같아요. 교수님, 이런 흐름 계속 앞으로도 이어질 걸로 보십니까?

◇ 이정환 : 지금 조정 흐름은 상당 부분은 양도세 혜택에 대한 이야기거든요. 특히나 강남이라든지 강동 이런 데들 집값이 떨어지는 거는 양도세가 중과되는 분들이, 중과되기 전에, 그러니까 이게 끝난다고 얘기했으니까 중과되기 전에 집을 팔아야 되는 그런 인센티브들이 있고, 그게 4월 말쯤 되면 대충 정리가 될 거다라고는 예측이 되고 있습니다. 그렇다는 이야기는 어떤 거냐면 4월 말이 끝나면, 계약이 다 끝나면 한동안은 또 공급 공백이 있을 수가 있거든요. 왜냐하면 올해 아파트 입주 물량 같은 것들이 굉장히 많이 줄어들었다, 반밖에 안 된다라고 이야기를 하고 있고, 27년, 28년, 29년, 30년까지 그렇게 썩 아파트 공급 물량 같은 것들이 많지 않기 때문에 이번에 공급, 지금 팔려는 공급 같은 게 줄어들게 되면 언제까지 공급이 줄어든 상태로 갈 것이냐에 대해서, 그러니까 지금은 세금의 혜택을 없애는 방향, 어떤 페널티를 주는 방향을 통해서 공급을 적극적으로 유도하고 있는데, 그다음에 어떤 공급 대책이 뭔지를 좀 살펴봐야 되긴 한다라고 보시면 될 것 같고, 그 근간에는 아무래도 입주 물량 같은 것들이 그렇게 많지 않기 때문에 다른 방식, 있는 사람들이 공급할 수 있는 방식들을 만들어 나가야 된다, 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 전반적으로 초반에 약간 조정은 있지만, 언제나 정책이라는 게 정책 발표된 직후에는 막 이렇게 반응을 하다가 결국엔 내성이 생기고, 그렇기 때문에 아직은 많은 분들이 다 믿지 못하는 것 같은데요.

어제 부동산원 자료가 나왔을 텐데 어떻게 나왔나요?

□ 이광수 : 네. 한국부동산원 자료를 보면 3월 둘째 주 강남 3구와 용산구가 3주째 약세를 보인 것으로 집계가 됐습니다. 송파구가 마이너스 0.17%로 하락 폭을 키우면서 가장 많이 떨어진 것으로 집계가 됐고요. 이어서 강남구, 서초구, 용산구 순이었습니다. 이게 다주택자 양도세 중과 시행 확정됐고, 보유세 개편을 통해서 초고가 비거주 1주택자 규제 가능성도 지금 계속 거론이 되는 거잖아요. 그래서 지금 세금 부담을 피하려는 매물이 전보다 더 낮은 가격에 계속 등장하는 영향으로 분석이 되고 있고, 강남 3구와 함께 동남권으로 묶이는 강동구도 마이너스 0.01%로 작년 2월 첫째 주 이후 56주 만에 하락세로 돌아선 것으로 지금 집계가 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 이 오름폭을 주도하는 동네들이 약간 조정을 받았다. 그런데 오름폭이 워낙 컸었기 때문에, 이게 조정을 받는 건지 어쩐 건지, 어떻게 평가가 나옵니까?

□ 이광수 : 체감은 안 된다, 이런 얘기들을 하세요. 가령 50억짜리 집이 3억 정도 낮게 거래된다고 해서 저희 같은 실수요자들이 "강남 사서 갈 수 있겠구나" 이런 얘기를 안 하시잖아요. 그래서 워낙 상승 폭이 컸기 때문에 여기에 대해서 체감을 한다거나 하는 건 아니지만, 그래도 방향성 측면에서 집값이 계속 올라가는 것보다는 좀 주춤하거나 조금은 낮은 가격에 거래됐다는 것 자체만으로도 부동산 심리를 조금이라도 안정화시킬 수 있는 그런 부분들로 작용을 하는 것 같습니다. 아무래도 우리 아파트 가격이 많이 올랐다라고 할 때 서울 외곽에 있는 아파트 단지를 얘기하지 않고 주로 강남 3구, 용산구를 얘기하잖아요. 그래서 그런 부분들 측면에서는 물론 이해관계가 엇갈리는 분들이 있겠지만, 그래도 집값이 좀 안정화돼야 된다라고 바라보는 측면에서 본다고 하면 그래도 일정 부분 단기적인 효과는 있지 않냐, 이런 얘기 나옵니다.

◆ 조태현 : 제가 최근에 지인을 만났는데요. 이 지인이 압구정에 살거든요. 투기나 이런 건 아니고 오래 살았던 친구인데, 본인 집 이야기를 하면서 호가가 좀 빠졌다고 그러더라고요. 150억에서 120억 원이 됐답니다.

□ 이광수 : 회사 하나 가격이네요.

◆ 조태현 : 이게 우리한테 무슨 의미가 있는 가격인지는 잘 모르겠습니다. 아무튼 간에 이런 상황인데, 문제라고 하면 풍선 효과가 좀 보인다는 점이 아닐까 싶어요. 중저가 아파트 많은 지역은 오히려 가격이 오르거나, 서대문구 등 중저가 거래 위주로 재편되고 있다, 이렇게도 볼 수 있는 겁니까?

□ 이광수 : 네, 맞습니다. (서대문구) 저희 단지를 제가 알람을 계속 받아보고 있는데 약간 높은 가격이 오히려 거래가 된 거예요. 그래서 이게 무슨 일이지, 저도 좀 알아봤는데 말씀하신 것처럼 약간 풍선 효과도 있을 것 같습니다. 중구, 성북구, 서대문구, 강서구 등 중저가 매물이 여전히 남아 있는 지역 상승률은 오히려 0.25에서 0.27%로 오히려 좀 증가하는 그런 흐름을 보였고요. 경기 같은 경우에도 직전 주 대비 상승률이 0.03%포인트 확대된 0.10% 상승률을 보였습니다. 그리고 수원시 영통구, 하남시, 안양시 동안구 등도 강세를 보인 것으로 집계가 됐으니까, 강남 3구나 용산구, 강동구 이쪽 제외하고는 경기나 서울 외곽 쪽은 조금 아무래도 오히려 강세의 흐름을 보이고 있다, 이런 부분들을 좀 말씀드릴 수 있겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 역시 약간 엇갈리는 그런 흐름들이 있는데요. 김윤덕 장관이, 국토부 장관이죠. 초고가 주택과 비거주 1주택에 대한 보유세 이야기를 또 꺼내 들었어요. 이른바 똘똘한 한 채를 문제 삼고 있는 건데, 여기는 왜 자꾸 이렇게 문제를 삼는 겁니까? 똘똘한 한 채.

□ 이광수 : 똘똘한 한 채가 강남 3구의 집값을 올리는 그런 흐름들을 보이고 있잖아요. 그렇게 되면 흔히 말하는 상위 1%, 상위 0.01%와 나머지 국민 사이에 자산 격차가 굉장히 벌어지고, 이게 그냥 자산만의 문제가 아니라 사회 문제인 거잖아요. 여러 가지 문제들이 발생하는 거고 서울 주택시장 과열을 좀 시킨다, 이런 문제의식 때문에 이렇게 초고가 주택에 대한 세금 문제도 꺼내드는 것으로 분석이 되고 있습니다. 그래서 집 한 채지만 본인은 전세 살면서 고가 주택 사두는 이런 갭투자 형태도 있고, 이런 부분들을 문제 삼고. 또 외곽에 내가 집이 2채가 있는데 강남에 집 한 채 있는 분보다 세금 더 낸다, 이런 예시도 있잖아요.

◆ 조태현 : 그렇죠. 많죠.

□ 이광수 : 지방에 3채 있는데 그래 봐야 저는 10억이에요. 그런데 세금 더 많이 낸다. 이것도 약간 조세 형평성, 과세 형평성에 문제가 있다는 얘기가 계속 나오기 때문에 이런 부분들도 좀 명분으로 작용하지 않나, 좀 이렇게 생각이 됩니다.

◆ 조태현 : 당초에 그런데 이재명 대통령은 후보 시절이나 대통령 된 뒤에도 세금으로 집값은 잡지 않겠다라고 여러 차례 이야기를 했었고요. 그런데 결국 정부에서는 보유세 카드를 계속 꺼내들고 있단 말이에요. 이거를 어떻게 봐야 할 것이며, 우리가 지금까지 경험을 보면 양도세를 높이니까 매물이 잠기고 보유세를 높이니까 이거 세입자에게 전가가 되더라, 이건 연구 결과도 다 나와 있거든요. 괜찮을지 모르겠어요.

□ 이광수 : 그 부분이 우려가 됩니다. 이게 단기간으로는 효과가 있을 것 같은데, 이게 중장기적으로는 그렇게 영향이 있겠냐라는 분석이 나옵니다. 연구 결과가 아니더라도 우리가 과거 문재인 정부 시절에 겪어봤잖아요. 세금으로는 집값 못 잡는구나. 그래서 이재명 정부도 처음에 시작했던 게 금융으로 집값을 좀 눌러보겠다라는 거.

◆ 조태현 : 한 세대 앞선 사람들은 노무현 정부도 경험을 했어요.

□ 이광수 : 맞습니다. 그래서 금융으로는 어느 정도 안정화되는 그런 효과를 발휘했었는데 그것만으로도 부족하고, 아무래도 세금까지도, 보유세를 강화하는 이런 방법도 써야 된다라고 얘기를 하는데 전문가들은 아무래도 고가 아파트 중심으로는 좀 조정 압력을 높이는 정도의 효과가 있을 수는 있지만, 집값을 크게 떨어뜨리거나 이러기는 좀 어렵지 않겠냐, 이런 시각들을 좀 조심스럽게 내놓고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거 어떻게 봐야 될지 잘 모르겠는데, 일단은 매물 유도가 될지 앞으로 전망은 어떻게 될지 이 부분도 많은 분들이 엇갈리는 것 같아요. 기자님은 어떻게 보십니까?

□ 이광수 : 네. 매물을 좀 열어둘 수 있도록 그런 출구도 좀 필요하다, 이런 얘기도 나와요. 그래서 다주택자 양도세 중과 유예, 취득세 인하 이런 것들을 통해서 매물이 나오게 해야지 오히려 더 효과가 있지 않겠냐, 이런 얘기도 나오는데 실제로 정부가 이런 정책까지 펼칠지는 조금 지켜봐야 되는 그런 부분일 것 같습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)

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