다주택자 압박에 강남 실거래가 ‘6억 뚝’⋯외곽은 꿈틀 [달라진 ‘부동산 공식‘ ①]

다주택자 규제에 불안심리 확대
서초 4.73%·송파 6.64% 하락
노도강·금관구 등 외곽은 상승세
서울 아파트 분양 전망도 ‘관망세’

이재명 대통령이 1월 하순부터 다주택자에 대한 압박을 시작한 뒤 서울 부동산 시장의 기존 공식이 깨지는 모습이다. 서울 집값 상승을 주도하던 강남권에서는 급매물이 늘며 호가와 실거래가가 빠르게 내려가는 반면, 외곽 중저가 지역에서는 규제 강화 이전에 매수를 서두르려는 무주택자들의 수요가 몰리며 가격이 오르는 상반된 움직임이 나타나고 있다. 시장에서는 정책 변화가 시장 심리를 크게 흔들고 있다는 신호라는 해석도 나온다.

10일 본지가 부동산 리서치업체 리얼투데이와 함께 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 최근 한 달(2월 10일~3월 9일) 서울 아파트 평균 실거래가는 10억1086만원으로 집계됐다. 직전 한 달(1월 10일~2월 9일) 평균 11억4648만원과 비교하면 11.83%(1억3562만원) 하락했다.

특히 부동산 시장 핵심 지역인 강남구 하락 폭이 가장 컸다. 이 기간 강남 아파트 평균 실거래가는 21억2269만원으로 직전 한 달 27억1498만원 대비 21.82% 떨어졌다. 한 달 만에 5분의 1이 낮아진 것으로 금액으로는 5억9229만원 내려갔다.

강남 3구인 서초구와 송파구도 약세를 보였다. 서초구는 4.73% 하락한 24억5268만원, 송파구는 6.64% 떨어진 18억1112만원을 기록했다. 그동안 서울 집값 상승을 이끌던 마포구와 용산구 역시 각각 0.41%(13억8733만원), 5.61%(22억200만원)하락했다. 기존 서울 인기 지역의 실거래가가 일제히 주춤한 셈이다.

반면 상대적으로 가격이 낮은 지역에서는 오름세가 나타났다. 노원·도봉·강북 등 ‘노도강’과 금천·관악·구로 등 ‘금관구’에서는 실거래가가 상승했다. 노원구는 6.52% 오른 6억5315만원을 기록했고 강북구도 5.91% 상승한 7억3504만원으로 집계됐다. 금천구와 구로구는 각각 1.36%, 1.84% 올랐고 관악구는 4.03% 뛰며 금관구 가운데 상승 폭이 가장 컸다. 도봉구만 0.24% 소폭 하락했다.

강남 3구와 마포·용산구 등 핵심 지역을 제외한 외곽에서 실거래가가 오르는 것은 규제 강화에 대한 불안 심리로 무주택자 매수세가 유입된 영향으로 풀이된다. 법원등기정보광장에 따르면 올해 2월 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 생애최초 매수 건수는 전월보다 18.4% 증가했다. 특히 9억원 이하 중저가 아파트 비중이 높은 지역에서 증가세가 두드러졌다.

매매시장 변화는 분양시장 전망에도 영향을 미치고 있다. 강남권을 중심으로 매물이 늘고 매수자 관망세가 확산되면서 사업자들의 분양 기대감도 다소 약화되는 분위기다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 조사한 3월 서울 아파트 분양전망지수는 전월보다 6.5포인트(p) 하락한 105.4로 나타났다.

주산연 관계자는 “다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 확정되면서 강남 3구를 중심으로 매물이 늘고 매수자 관망세가 이어진 영향”이라고 설명했다.