서울 노후주거지 재개발, LH·SH가 하면 더 잘할까?

[일문일답]국토부 '도심 공공주택 복합사업'
3년 만에 후보지 공모로 재개
"후보지 선정부터 주민 참여…용적률 완화"

민간의 재개발·재건축이 어려운 노후 도심에 새 아파트를 공급하는 국토교통부의 '도심 공공주택 복합사업'이 서울에서 3년 만에 재개된다. 

국토부는 오는 11일부터 도심 공공주택 복합사업의 신규 후보지 공모를 시작한다고 지난 10일 밝혔다. 오는 5월8일까지 신청을 받아 6월 중 최종 후보지를 선정할 방침이다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

다만 이해 관계가 복잡한 노후 도심의 특성 탓에 이주·보상 등의 문제로 사업 추진이 지지부진할 수 있다는 지적도 나온다. 예를 들어 대상 지역에 신축 건물이 있어 보상 문제로 다툼이 생기고, 시간이 이렇게 지연되면 될수록 공사비가 증가하는 악순환이 발생하기도 한다.

국토부는 이에 대응하는 차원에서 용적률 상향 등 인센티브를 추가로 부여하고 조합설립·관리처분계획 등 절차를 생략해 민간 정비사업 대비 신속하게 사업을 추진한다는 구상이다.

다음은 10일 이재평 주택공급정책관, 이경호 주택공급추진본부 도심주택정책과장이 정부세종청사에서 진행한 사전 브리핑 일문일답이다.

-이번 공모 선정 규모는
▲이번 사업은 탑다운(하향식)이 아니라 주민들, 지방자치단체가 공모에 참여하는 방식이다. 처음에 규모를 정하고 시작하지는 않는 것이다. 사업성과 주민의 참여 의지 등을 평가해 후보지를 선정한다.

-주민 혼자 제안하는 것도 가능한가, 아니면 재개발·재건축처럼 동의를 받아서 하는 것인가
▲지자체가 의향률을 판단해 제출해야 한다. 의향률이 높을수록 가점을 주는 체계다. 혼자도 제출할 수 있지만 의향률 0% 가까울 것이므로 사업 추진 의지와 관련한 점수를 많이 받기 어려울 듯하다.

-2021년 제도를 도입할 때 20만가구 목표였는데, 잘 안됐다. 사업 지연된 이유는
▲2021년 제도화되지 않은 상황에서 법 제정과 후보지 추진을 병행했다. 사업을 처음 추진하다보니 시행착오도 있었고 사업 자체도 1~10차가 1~2년 사이 모든 후보지가 다 들어왔다. 그래서 LH(한국토지주택공사)가 한번에 소화하기 어려웠다. 당초 계획 발표보다 미미했던 것은 사실이다. 그동안 LH가 시행착오를 겪었고, 철회 상황이 나오지 않도록 사업성을 확보했다. 사업 의지 있는 지역 위주로 선정해 최대한 끝까지 끌고 가려고 하고 있다.

-그동안 후보지 49곳 중에서 사업 승인이나 지구지정이 안 된 곳도 있다. 속도 높일 방안은
▲9·7 대책에서 가장 큰 내용은 일몰 폐지다. 사업을 안정성 있게 추진하기 위한 것이다. 통합 심의 확대나 인센티브 용적률 개선 등도 발표됐다. 현재 하고 있는 사업과 신규 후보지 모두가 대상이므로 제도가 개선 되면 사업이 빨라지고 추진이 어려운 지역도 추가로 사업성 확보할 수 있을 것으로 기대한다.

-주민 참여 의향률은 커트라인 있나
▲10% 이상부터 가점을 주는 체계이고 30% 이상이면 만점이다.

-용적률 1.4배 완화하면 추가 공급될텐데 순증 물량은
▲재개발·재건축 순증을 30% 정도 잡는데 저층 주거지를 더 많이 하기 때문에 30~50%를 예상한다. 층고 제한이 있으면 지역마다 다를 순 있다.

-수도권 5만가구 착공 목표, 달성 안 되면 보완책은 
▲최대한 달성 가능 위주로 산정한 것이 사실이다. 전체 도심복합사업 자체가 8만7000가구이고 이중 일정이 안 되는 것을 제외해도 최대한 사업성 어느 정도 확보되는 것 위주로 잡아 달성 가능할 것이다. 또한 재건축·재개발 어려운 지역 위주로 하는데, 이해관계가 복잡해서 조합 방식으로 관리 처분하면 못 가는 것들이다. 일괄로 LH나 SH(서울주택도시개발공사)가 적극적으로 빨리 추진하는 게 제도 취지다. 어떤 지자체는 주민들은 하고 싶은데 구청장이 안 움직여서 신청도 못하는 경우가 있다. 공공이 나서서 그런 부분을 해결하는 것이다.

-서울과 서울 외 지역 사업 비중은 어떻게 가져가나  
▲이번 공모는 서울만 한다. 연말까지 후보지는 다 진행할 것이다. 하반기에 서울 외 지역 공모할 때는 일몰 폐지된 상태에서 공모 추진할 계획이다. 수도권 경기, 인천, 부산, 광주 등 광역시 대도심을 할 수 있게 돼 있다. 전국을 다 할 수 있는 사업은 아니다. 도심이다 보니 규정이 그렇게 돼 있다. 재개발 사업이 워낙 공사비가 많이 오른 상태다. 또한 사업성은 건설 경기, 주변 집값과도 밀접하게 연관됐다. 그래서 사업이 가능한 지역은 현실적으로는 모든 광역시가 다 될 것이라는 생각은 들지 않는다.

-하반기 지방에 인센티브를 더 주는 방안은
▲검토해 보겠다. 일몰 폐지부터 해야 해서 사업성과 지속성을 확보하는 게 중요하다. 장관은 지역 균형발전에 관심이 많다.

-이번 공모 물량의 착공 목표 시점은
▲2021년에 시작했는데 제일 빨리 하는 제물포도 5년 이상 걸렸다. 오는 2030년까지 착공하고 싶지만, 물리적 시간이 있어서 빠르면 5년 후가 될 것이다.

-제물포 다음은 어디
▲방학역과 쌍문역 동측 도봉구 사업이 있다. 내년 착공 계획이다.

-이번 사업은 LH 브랜드가 되나
▲이 사업은 LH가 시행자이며 민간 참여 방식으로 한다. GS, 포스코, 삼성-DL이 같이 들어간 지역도 있다. 가령 포스코가 들어가면 더샵, 이런식으로 민간 브랜드가 된다.

-도심 공공주택 복합사업의장점은 
▲일단은 속도다. 그 다음이 사업성이다. 사업성과 속도 측면에서 우리나라 재개발 중 최고라고 생각한다. 주민들이 적은 분담금을 내면서 주택을 받을 수 있는 제도다. 사업성 안 좋은 곳들도 사업이 가능한 제도라고 보면 된다.

-의무임대 비율이 있나
▲전체 세대수 10~15%와 같은 규정이 있다. 추가 임대 주택을 서울시가 요구하는 경우도 있다. 용적률 많이 늘어났을 때 공공기여 하는 부분이다. 토지나 도로 등 기반시설로 할 수도 있고 임대주택으로 할 수도 있다.

-이 제도는 왜 만들었나
▲공공 재개발 만든 이유는 민간 업체들 만들 때 여러 비리가 많아서다. 그런 폐해를 없애고, 또한 가장 큰 것은 인허가 프로세스를 획기적으로 당기는 것이다. 재개발은 터가 좋아야 한다. 사업이 되는 터가 있고 안 되는 터가 있다. 이 사업은 재개발이 잘 안되는 터를 대상으로 하는 것이다. 중간중간에 신축 건물 있는데 민간 재개발로 가면 싸움 때문에 일이 하나도 안 된다. 공공으로 가는 경우 일괄로 맡기고 내부적으로 정리한다는 그런 맥락에서 장점이 크다.

김동훈 (99re@bizwatch.co.kr)

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