전·월세 불안은 어떻게 할 것인가? [더 머니이스트-심형석의 부동산 정석]

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사진=뉴스1

서울의 전·월세 물건이줄어들고있습니다. 서울이 토지거래허가구역으로지정됐지만 다주택자의경우 5월9일까지는세낀매물도거래가가능해세입자있는매물이나오면서자연스럽게전·월세 물건은 감소했습니다.

그 결과, 1년 전과비교하면서울의전세매물은무려 40% 가까이사라졌습니다. 이수치가안타까운점은한쪽에서는매물이증가해가격이조정되고있다고좋아하지만다른한쪽에서는전·월세 물건을 찾아하염없이임장해야하는고달픔이있기때문입니다.

이런현상은통계로도나타나고있습니다. 서울의주간단위아파트매매가격상승률(3월2일기준)이 0.9%로줄어들었지만전셋값상승률은 0.08%로소폭 올랐습니다. 작년 2배이상차이가 난 전셋값 상승률은올해매매가격상승률을추월할 것으로예상됩니다. 한국건설산업연구원이예측한자료에 따르면 올해전국주택매매가격 상승률 전망치는 0.8%, 전셋값 상승률 전망치는 무려 4.0%로 제시했습니다. 신규입주물량의감소, 매수세둔화로전세수요가유입되면서전셋값이오를것이란 관측입니다. 토허제로인한전세매물감소와계약갱신청구권(2020년8월시행) 종료에따른매물출회등규제로인해 2025년대비큰폭의상승세를점치고있습니다.

현장의소리는더욱심각합니다. 전세는 거의없고대부분이월세입니다. 특히갱신권을행사한기존세입자가 눌러앉으면서신규전세물건은자취를감췄습니다. 갱신권을사용한계약은전체의 50%에육박합니다. 지난해같은기간과비교하면 10%포인트 넘게증가한수치입니다. 1000가구 이상의대단지에서도전세매물은 1~2건에 그칠뿐입니다. 본격적인봄이사철이다가왔지만전세 물건부족과전셋값상승세가좀처럼꺾일기미를보이지않습니다. 어쩌면봄이사철을맞아전·월세시장불안은더가중될듯합니다.

아울러 전세가월세로급격히전환되면서전세시장의불안이제대로인식되지못하고있습니다. 예컨대 전셋값이 5억원이 7억원으로올랐지만요즘은세입자만이아니라집주인도월세를선호합니다. 보유세에대한부담을현실적으로느끼기시작했기때문입니다. 재계약할때는 5억원에 80만원(1억원의전세를 40만원환산)으로보증부월세를설정하기때문에전세가격은전혀오르지않은것으로보입니다. 따라서앞으로전·월세임차인들은월세에대한부담을본격적으로느끼지않을까생각합니다.

2022년, 2023년역전세를겪은집주인들이많았습니다. 적게는몇천만원, 많게는억대의전세금차액을돌려주고임대차계약을새로맺었습니다. 하지만이제는상황이달라졌습니다. 역전세가전세난으로돌변하면서전·월세시장은집주인우위로바뀌었습니다. 여기에주택임대업을등록한사업자들이 8년의무임대기간이끝나면서 5% 상한룰을지키지않아도됩니다. 역전세에따른전·월세가격상승과새롭게시작되는임대사업자들의계약까지가세하면서앞으로주택임대차시장은더욱불안할것으로예상됩니다.

주택임대차시장의수급불균형은당분간지속될 전망입니다. 오는 5월9일다주택자양도소득세중과유예종료를앞두고다주택자들이기존전세물건을매매로전환하거나거둬들이는움직임이나타나고있기때문입니다. 더욱이정부가등록민간임대주택사업자들에대한세제혜택제한을언급하면서의무임대기간을채운전세물건또한매매시장에순차적으로나올가능성도제기됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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