정부, 임차인 대항력 효력 발생 시점 ‘전입 신고 처리 때’로 바꿔

전세사기 막기 위해 기존의 ‘전입 신고 후 익일 0시’ 규정 손질
계약 전 선순위 보증금 등 위험 정보 한 번에 파악하는 체계도 구축

앞으로는 전세 계약을 한 임차인의 대항력 효력 발생 시점이 ‘전입 신고 후 익일 0시’에서 ‘전입 신고 처리 때’로 바뀐다. 또 예비 임차인이 사전에 선순위 보증금 등 전세 계약과 관련된 위험 정보를 한 번에 확인하는 것이 가능해진다.

정부는 10일 국토교통부, 법무부, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 한국신용정보원 등 관계 부처 합동으로 ‘전세사기 방지 대책’을 발표했다. 좀처럼 끊이지 않는 전세사기를 선제적으로 예방하자는 취지다. 이전에 나온 정책이 사후 구제를 중심으로 하고 있어 실효성이 떨어진다는 여론을 반영한 결과물이다.

우선 정부는 임차인의 대항력 효력 발생 시기를 조정한다. 이어 금융시스템과 연계도 추진한다. 현행 규정을 보면 임대인의 근저당 효력은 접수 즉시 생기지만 임차인의 근저당 효력은 전입 신고 후 익일 0시에 발생한다. 일부 악덕 임대인은 이런 시간 차이를 노려 임차인이 전입 신고를 한 직후 근저당을 설정하는 방식으로 은행에서 대출을 받는 편법을 사용했다. 이에 정부는 임차인의 대항력 효력 시점이 전입 신고를 하는 즉시 생기도록 제도를 개선했다. 아울러 은행권과 협의를 통해 선순위 보증금을 즉시 확인, 임대인의 중복 대출 등을 막는다.

정부는 이와 함께 예비 임차인이 전세 계약을 하기 전에 다양한 정보를 얻을 수 있게 한다는 방침도 정했다. 현재는 임대주택의 선순위 권리 상황을 알려면 임대인의 동의를 얻어 다수의 관공서를 방문해야 한다. 또 정보를 획득하더라도 대다수의 일반인은 복잡한 권리관계를 파악하는 데 어려움을 겪었다. 정부는 이 같은 불편을 해소하고자 여러 기관에 흩어져 있는 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 정보 등을 한데 엮어 선순위 권리 정보를 분석하는 한편 위험도를 진단해 예비 임차인이 쉽게 확인할 수 있도록 한다. 이를 위해 주택도시보증공사의 ‘안심전세 앱’ 기능을 고도화해 오는 9월부터 임대인의 동의를 전제로 정보 제공을 시작하기로 했다.

아울러 정부는 새 제도가 시행되면 공인중개사가 통합 정보 시스템을 통해 선순위 보증금 현황 등을 직접 확인한 뒤 이를 임차인에게 반드시 설명하도록 했다. 이런 의무를 어기면 과태료 상향, 영업정지 등의 조치를 한다. 그동안에는 임대인이 부정확한 선순위 권리 자료를 공인중개사에게 건네더라도 이를 확인하기가 쉽지 않아 임차인이 피해를 보는 일이 적지 않았다.

김윤덕 국토부 장관은 “전세사기는 사회에 첫발을 내딛는 청년들의 재산과 희망을 한 순간에 앗아가는 중대한 범죄이며 사회적 재난”이라며 “정보 비대칭 등 전세 계약의 구조적 취약성을 개선할 수 있도록 모든 역량을 동원, 예비 임차인이 안심하고 계약할 수 있는 환경을 꼭 만들겠다”고 말했다.