[3.3㎡당 공사비 1000만원 시대] ① 서울 재건축 공사비 평당 1000만원 시대

5년전 3~4억 수준 분담금 ‘2배↑’

원가ㆍ대출ㆍ노란봉투법 3중 악재

재개발 등 도시정비사업‘악순환’

[대한경제=한형용 기자]서울 주요 재개발ㆍ재건축 현장의 공사비가 3.3㎡당 1000만원을 넘어서며 주거 실수요자들의 부담이 가중되고 있다. 고환율ㆍ고금리ㆍ고물가 ‘3중고’로 원자재, 인건비 상승으로 공사비가 급등한 상황과 맞물려 정부의 부동산 대출 규제 및 노란봉투법 시행 등 3중 압박이 이를 증폭시키고 있다는 지적이다. 공사비 급등 피해는 고스란히 실수요 조합원에게 전가되면서 주택공급의 첨병 역할을 해온 정비사업에 대형 악재가 되고 있다.

9일 업계에 따르면 압구정, 여의도, 성수전략정비구역 등 한강벨트에서 시작된 3.3㎡당 공사비 1000만원 시대는 목동 등 서울 외곽지역까지 번지고 있다. 공사비가 평당 1000만원을 넘어서면서 5년 전 3억∼4억원 수준이던 조합원 평균 분담금은 두 배 이상 뛰었다.

공사비 상향에 따른 갈등도 고착화되고 있다. 서울시에 따르면 지난 2년간 총 37개 사업장에서 조합과 시공사 간 공사비 갈등을 조정했다. 대표적인 곳은△대조1구역 △신반포4지구 △노량진6구역 등이 꼽힌다.

문제는 정부 부동산 규제가 공사비 상승을 증폭시킨 데 있다. 정비사업 착공 단계에서 조합원들은 이주를 해야 하지만 이주비 대출이 막히면서 ‘착공 지연→금융비용 증가→총사업비 증가→분담금 인상’의 악순환이 반복된다. 지난해 6ㆍ27 대책으로 기본 이주비 대출 한도가 6억원으로 제한됐고, 10ㆍ15 대책으로 조합원 지위 양도까지 사실상 금지되면서 분담금을 감당하기 어려운 조합원의 퇴로마저 차단됐다.

용적률 혜택 대신 임대주택 의무 배치를 요구하는 구조 역시 일반분양 수익을 줄여 분담금 인상 압박을 가중시킨다. 집값 안정을 목표로 한 수요 억제 정책들이 역설적으로 주택 공급의 핵심 경로를 틀어막고 있는 셈이다.

여기에 이달 10일 시행된 노란봉투법(노동조합법 2ㆍ3조 개정안)도 새로운 악재다. 하청 노조가 원청사와 직접 교섭할 수 있게 되면서 동시다발적 쟁의행위와 공기 지연이 현실화될 수 있기 때문이다. 이렇다보니 서울 아파트 착공부터 입주까지 소요되는 실질 공사 기간이 2∼3년에서 4~5년으로 대폭 늘어날 것이라는 우려도 나온다. 이러한 공사기간 증가는 프로젝트파이낸싱(PF) 금리, 인건비, 장비 임대료 부담 등으로 이어지며 정비사업 추진에 걸림돌이 되고 있다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 “3.3㎡당 공사비 1000만원 시대에서 정비사업의 양극화가 우려된다”며 “원가상승 등으로 인한 불가피한 공사비 인상은 어쩔 수 없더라도, 이주비 부담과 영향평가 등에 소요되는 비용 등 절감 가능한 비용은 최소화 하는 방향으로의 정책 개선이 요구된다”고 말했다.

한형용 기자 je8day@