사업속도 빠른 신당8구역 철거 진행…조합원 매물 프리미엄 7억~8억

[정비사업 현장을 가다] 신당동 재개발
포스코이앤씨가 시공 맡은 8구역
초품아 단지로 분양가 18억 넘을듯
10구역도 시공사 선정 사업 박차
13구역은 신통기획 동의서 접수
9구역 남산 고도규제 완화로 주목

서울 중구 신당동 신당10구역 주택 재개발 정비사업지 내 주택 모습. 백주연 기자

광화문역 8분, 교대역 19분, 여의도역 22분. 주택 재개발 정비사업이 한창 진행 중인 서울 중구 신당 8구역에서 지하철을 이용해 서울 주요 업무지구까지 걸리는 시간이다. 도심업무지구(CBD)와 강남업무지구(GBD) 물론 여의도업무지구(YBD)까지 30분 안에 도착할 수 있다. 특히 신당동 재개발 사업지는 대부분 평지인데다가 지하철 2·3·5·6호선으로 둘러싸여 있어 재개발 사업 완료 시 직주근접 입지가 부각되며 가까운 성동구 왕십리·행당동과 어깨를 견줄 수 있는 주거지역으로 발돋움할 것이라는 전망이 나온다.

9일 청구역 3번 출구로 나오자마자 보이는 신당8구역 주택 재개발 정비사업지는 이주가 완료돼 높은 펜스로 둘러싸여 있었다. 신당동 일대 주택 재개발 정비사업지 중 가장 속도가 빠른 이 곳은 포스코이앤씨가 시공을 맡아 하이엔드 브랜드인 ‘오티에르 어반더스 321’로 변모할 예정이다. 단지명은 ‘나인원 한남’처럼 사업장 주소인 청구동 321-1번지에서 따왔다. 지난해 말까지 원주민들의 이주가 완료됐고, 현재 철거가 진행되고 있다. 신당8구역은 용적률 244.53%을 적용해 지상 29층, 총 12개 동, 1159가구(임대주택 176가구) 규모로 조성된다. 서울 지하철 5·6호선 청구역과 청구초교가 단지와 맞붙어 있어 역세권이면서 ‘초품아’ 단지이기도 하다. 사립초등학교인 동산초교도 도보권이어서 자녀를 둔 맞벌이 가구의 수요가 많을 것으로 예상된다.

서울 중구 신당동 ‘신당8구역’ 주택 재개발 정비사업지에 펜스가 둘러진 모습. 이주가 완료된 후 철거 준비 중인 상황이다. 백주연 기자

인근에는 비교할 만한 신축 단지는 없다. 맞은편의 입주 16년차 ‘청구e편한세상’ 전용 84㎡가 올해 1월에 19억 원에 매매거래됐고, 인근 ‘약수하이츠’ 전용 84㎡가 17억 4000만 원에 손바뀜됐다. 인근 아파트 시세와 하이엔드 브랜드를 적용한 단지라는 점을 고려하면 일반분양 가격은 전용 84㎡ 기준 18억~19억 원에 책정될 것으로 예상된다. 신당동 A중개업소 대표는 “이미 왕십리와 행당·금호동에 대단지 아파트가 많아 생활 편의 시설과 학원가가 잘 형성돼 있다”며 “초·중등학교도 근거리에 있어 완공 이후에는 가격이 크게 올라갈 것”이라고 내다봤다.

서울 중구 신당동 ‘신당13구역’ 재개발 정비사업지 주택가 모습. 백주연 기자

서울 중구 신당동 ‘신당13구역’ 재개발 정비사업지 주택가 모습. 신당13구역 재개발 준비위원회 사무실의 모습이 보인다. 백주연 기자

청구역을 사이에 두고 신당8구역과 대각선 방향으로 신당10·13구역이 위치해 있다. 그 중 속도가 빠른 신당10구역은 서울시의 신속통합기획 1호 사업지로, 중구청이 적극 지원해 2023년 직접 조합을 설립한 것으로 잘 알려져 있다. 정비구역 지정 후 6개월 만에 조합설립인가를 받아 전체 사업기간을 3년가량 단축시켰다. 지난해 7월 GS건설과 HDC현대산업개발이 시공사로 선정됐으며 총 사업비는 6168억 원이다.

10구역은 8구역과 마찬가지로 직주근접 입지를 갖춘 주거지로 거듭날 것으로 전망되면서 투자 수요가 꾸준히 유입된 상태다. 인근 중개업소에 따르면 지난해 7월까지만 해도 조합원 매물의 프리미엄이 5억 원 대였으나 현재는 7억~8억 원으로 올랐다. 신당동 B중개업소 대표는 “예전에는 ‘강남키즈’들이 결혼해서 옥수·금호동 일대에 자리잡았으나 신당 재개발이 완성되면 신축을 찾아 이쪽으로 들어올 가능성이 높다”며 “지금도 자녀를 위해 신당 재개발 구역 물건을 사놓는 분들이 많다”고 귀띔했다.

10구역의 바로 아래에 위치한 13구역은 현재 신속통합기획 사업이 진행되고 있으나 동의서 징구 단계여서 사업 속도는 다소 더딘 편이다. 다만 8·10구역이 먼저 준공된 이후에는 가구 수가 가장 많아 예정대로 사업이 진행될 경우 높은 가격이 형성될 것으로 보인다. 현재 동의서 징구율은 60% 정도이며 반대 비율은 20% 내외다. 신당13구역 재개발준비위원회 관계자는 “지방선거 이후에 사업 방식이나 구역 계획이 변경될 수도 있어 상황에 따라 유연하게 대처할 것”이라며 “6월 이후 동의율이 오르면 본격적으로 속도를 낼 것”이라고 말했다. 이 구역은 청구역과 바로 붙어있는 역세권인만큼 용적률을 높여 복합개발 가능성도 있다. 10구역의 빌라 매물은 투룸 기준 5억 원 후반대에서 거래되는 상황이다.

신당9구역은 남산타운 단지 맞은편 위치로 6호선 버티고개역에 가깝다. 총 예정 가구수는 504가구로 사업성이 낮았으나 지난해 서울시의 남산 고도제한 규제 완화로 사업성이 크게 개선되며 속도를 내고 있다. 기존에는 남산 고도지구 높이 규제와 지형적 문제로 사업이 지연됐지만 지난해 7월 오세훈 서울시장이 ‘주택 공급 촉진방안’을 발표하면서 분위기가 바뀌었다. 서울시 심의에서 남산 고도지구 내 높이 규제가 28m 이하에서 45m 이하로 완화됐고, 용도지역이 제2종일반주거지역(7층)에서 제3종일반주거지역(15층)으로 상향됐다. 또 사업성 보정계수(1.53)를 적용해 용적률이 161%에서 250%로 늘어났다. 이달 16일까지 정비계획 결정 및 정비구역 지정(변경) 재공람이 진행된다.

9구역은 시공사 선정을 위해 두 차례 경쟁입찰을 시도했으나 모두 유찰됐다. 사업성이 좋아진 만큼 상반기 내 시공사가 정해질 것으로 예상된다. 신당동C 중개업소 대표는 “신당 재개발 사업장 중 가구수는 가장 적지만 단지와 남산 공원을 연결하는 산책로가 계획돼 있어 도보권으로 공원을 이용할 수 있고 남산 터널만 지나면 바로 한남동과 한강으로 이어지기 때문에 추후 가격 상승 여력이 가장 높은 곳”이라며 “남산타운 리모델링도 함께 진행되면 버티고개 근처 고급빌라촌과 함께 높은 시세를 이끌 것”이라고 전망했다.

백주연 기자 nice89@sedaily.com