김경기 부장 "풍납동 일대, 용도지역 상향 풀려 고층 주상복합 건립 허용될 듯" [프레스룸 부동산경기시점]

"풍납동 504-2번지 일대, 역세권 활성화 사업 대상" "용도지역 상향 풀려 고층 주상복합 건립 허용될 듯" "풍납극동, 추진위원회 승인 신청…이틀 만 67% 확보" "풍납미성, 최고 23층 한강뷰 아파트로 탈바꿈 예정" "정비사업 종이 동의서 끝…전자동의 시스템 도입" "전자동의 도입 50곳 공모…시스템 비용 전액 지원" "'강북 대장구' 된 성동구 한 달 새 매물 50.6% 급증" "강남 거주 소유자 물량이 과반…매각 나선 다주택자" "실수요자, 84㎡로 갈아탈까?…상급지로 이동 추천" "'똘똘한 한 채' 현상 강화에…경쟁력 있는 전용 84㎡" "대출 규제 강화에 추가 자금 마련 꼼꼼히 따져봐야"

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2026년 3월 9일 (월요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 윤지원 앵커 ■ 출연자 : 김경기 MBN 경제부장

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윤지원 : 매주 월요일 한 주의 부동산 이슈를 점검해 보는 부동산 경기시점, 김경기 경제부장 나와 계십니다. 어서 오세요.

김경기 : 안녕하세요?

윤지원 : 먼저 오늘 첫 번째 주제 공개하겠습니다. 드디어라는 말이 붙었어요. 도대체 어디를 얘기하는 건가요?

김경기 : 옛 한성 백제의 마지막 도읍지 송파구 풍납동 얘기입니다.

윤지원 : 송파구군요.

김경기 : 풍납동이 역시 백제의 마지막 도읍지다 보니 농담으로 파면 문화재가 나온다, 이런 얘기가 나올 정도로 문화재가 많이 나와서 그동안 개발이 굉장히 어려움을 겪었는데 이제 드디어 차근차근 한 개씩 되고 있는 그런 모습입니다.

윤지원 : 그런데 이 문화재가 있다 보면 개발이 굉장히 제한이 될 수밖에 없잖아요. 이번에는 그런데 풀린 건가 보네요.

김경기 : 제가 딴 얘기 하나 말씀드리겠는데요. 경남 진주의 한국토지주택공사 본사가 있습니다. 그 본사에 보면 박물관이 있어요. 제가 가보니까 박물관이 있길래 도대체 왜 토지 주택을 개발하는 택지 개발하는 공사에 왜 박물관이 있나 했더니 워낙 택지 개발할 때 문화재가 많이 나오니까. 그런데 이 문화재가 나오면 또 문화재 조사도 해야 되고 굉장히 시간이 오래 걸립니다. 그래서 이걸 외부 용역을 주다 보면 너무 시간이 오래 걸리니까 그래서 LH 자체 내에 문화재 팀이 있고 이 문화재 팀이 발굴한 문화재를 문화재청에 보내기도 하지만 직접 보관하기도 하거든요. 그렇다 보니 이 문화재 박물관이 있을 정도로 문화재가 굉장히 택지 개발, 재개발, 재건축 이런 데서 굉장히 중요한 변수인데요. 풍납동도 마찬가지였어요. 그래 가지고 풍납동, 여기 나오는 이 동네가 풍납토성이죠. 이 풍납토성을 이렇게 주변으로 토성이 있고요. 이 안에는 주거지입니다. 이쪽에 주거지가 있고 또 이쪽으로도 각종 아파트나 이런 주거지들이 있는데 지금까지 그동안 개발이 계속 멈춰 있었죠. 그러다가 이제 이 지역도 드디어 개발을 좀 해야 되는 거 아니냐, 지역 주민들의 민원도 굉장히 많았고 그러면서 이번에 제일 먼저 지금 제가 말씀드릴 곳이, 제일 먼저가 아닙니다. 최근에 바로 이 강동구청역 앞에 7428제곱미터, 한 2250평 정도 되는데 이 땅을 서울시 역세권 활성화사업 대상지로 선정했습니다.

윤지원 : 역 바로 앞이에요.

김경기: 이렇게 되면 이제 용도 지역을 상향을 할 수가 있어요. 그러면 고밀 복합 개발이 이제 가능해지는 그런 단추를 끼우게 된 그런 거죠. 여기뿐만이 아닙니다.

윤지원 : 이 전에.

김경기 : 여기 있습니다. 이 풍납미성도 정비구역 지정, 그러니까 여기는 재건축을 추진하거든요. 그래서 정비구역 지정이 됐는데 이때 정비구역 지정 동의서를 받으려고 했더니 이틀 만에, 죄송합니다. 풍납극동이네요. 여기가 정비구역 지정을 하는데 이틀 만에 동의서가 67%, 주민의 67%가 동의서를 제출했대요. 그만큼 재건축 의지가 높은 거죠.

윤지원 : 재건축 의지는 높다는 건데 그러면 이게 고밀 개발이라고 하셨는데 얼마나 높게 올린다는 건가요?

김경기 : 그게 예를 들어 문화재가 있으면 문화재 주변으로 이런 양각 규정, 그러니까 사선 규제가 있습니다. 이렇게 문화재 주변으로 사선을 그어서 27도를 넘으면 안 돼요.

윤지원 : 이렇게 비스듬하게 올라가야 된다 이런 말씀이잖아요.

김경기 : 그렇죠. 그래서 풍납미성 같은 그 규제를 받는데 그래서 이번에 23층까지인데 이게 사선 규제, 양각 규제를 어느 정도 예외를 받은 그런 상황인데 23층까지 올릴 수 있게 이렇게 심의를 진행을 하고 있습니다. 단 문화재 심의를 받아야 되죠.

윤지원 : 그런데 이렇게 정비 계획을 하면 제일 문제가 되는 게 그동안에 그거잖아요. 가가호호 집집마다 방문하면서 동의서 받는 거, 그게 정말 어려운 일인데 그런데 이게 이제 옛말이라는 얘기가 들려요. 다음 주제인데 동의서 받는 데 하세월은 이제 옛말 이게 무슨 말이죠?

김경기 : 아까 제가 말씀드린 문화재가 발굴되면 재개발, 재건축하는 데 가장 큰 걸림돌이고요. 그다음 걸림돌이 주민들에게 동의서 받는 겁니다. 말씀대로 지금까지 동의서는 대부분 수작업으로 받아요. 직접 찾아가서 동의서에 사인을 받고 수기로 사인을 받거든요. 이게 온라인으로 안 됐습니다. 그래서 이거를 한 개씩 한 개씩 풀고 있는 그런 상황인데 아직까지 서울시의 대표적인 재건축, 재개발이 2개가 있습니다. 하나는 신통기획이라는 신속통합기획, 약간 일반적인 재개발, 재건축을 좀 빠르게 하는 방법이 있고 그다음에 모아타운. 이 모아타운은 뭐냐 하면 사업성이 떨어지는 작은 그런 사업장들을 모아 모아서 그래서 재개발 재건축을 진행하는 방식인데 이게 문제가 그동안 수기만 가능했어요. 그랬는데 이제 온라인이나 모바일 이런 거로 이제 가능하게 해서 사업 속도를 빠르게 하겠다. 그래서 이를 통해서 속도가 단축되면 비용이 줄어들거든요. 비용이 줄어들다 보니 그러면 분담금도 줄고 그러면 이제 주민 부담도 줄어들게 되죠. 그래서 일단 서울시는 대상지 50개 소를 공모를 하고요. 그리고 시스템 비용을 전액 지원을 하는 그런 방침을 가지고 있다고 합니다.

윤지원 : 이번 전자동의시스템으로 얼마나 속도가 빨라질지 그 부분도 기대를 해 보겠고요. 이런 얘기도 있어요. 매물 증가가 강북 대장구다, 이렇게 얘기가 나오는데 정부 고강도 규제로 지금 강남 지역에서 매물이 많이 나오면서 매수자 우위, 그러니까 사는 사람이 우위인 시장이 만들어졌다, 이런 보도가 최근에 많이 나왔거든요. 그런데 이게 강북까지 지금 확대가 되는 모양새인가 봐요.

김경기 : 강북구로 확대가 되고 있고요. 이 강북 대장구, 매물이 가장 많이 나오는 강북 대장구. 이게 어디를 말씀드리냐 하면 왜 제가 대장이라고 이름을 붙였냐 하면 얼마 전 그러니까 작년에 가장 많이 오른 강북 자치구가 성동구예요. 그런데 이번에도 매물이 가장 많이 나오는 자치구도 성동구입니다.

윤지원 : 50%나 더 매물이 증가했네요.

김경기 : 거의 50% 가까이 올랐는데 제가 이거를 이 지도를 하나 띄워달라고 제가 말씀을 드렸는데 왜냐하면 이 성동구. 성동구의 바로 밑이 이게 3호선이죠. 이거 타고 내려가면 압구정입니다. 그래서 이 압구정 등 강남이에요. 그래서 이 성동구가 어떤 곳이냐 하면 강남권에 있는 주민들이 자녀나 분가를 시킬 때 가장 많이 보내는 곳 중의 하나다. 그래서 강남에 계시는 분들의 바로 가는 그다음 수요가 성동구였습니다. 그래서 작년에도 아파트값이 많이 오를 때 이제 강남의 바로 역세권이 되겠네요. 이제 자녀들하고 내가 한 채 정도 더 가지려면 내 자녀를 생각을 해야 되니까 그래서 가장 많이 사는 곳이 성동구였어요. 그런데 이번에 이제 결국 정부가 다주택자 규제를 강화하고 살지 않는 집은 팔아라, 이런 규제를 이런 방침을 내세우면서 갈수록 2채, 3채 이상 가지는 것에 대한 부담이 커지다 보니까 강남권에 있는 성동구를 가지고 계시던 분들이 매물을 속속 내놓고 있는 거죠.

윤지원 : 그러니까 요약해 보면 시장이 다주택자보다는 실수요자 중심으로 지금 재편이 되고 있다, 이런 얘기인 것 같아요. 그렇다면 오늘 핵심 질문입니다. 경기에게 물어봐, 부동산만. 실수요자들이라면 다들 이런 고민 하실 것 같아요. 조금 더 큰 전용 84제곱미터, 그러니까 32평형이죠. 지금 갈아타야 될까. 이게 제일 고민일 것 같아요.

김경기 : 제가 그때 실수요자라면 3말 4초에 다주택자가 내놓는 물건을 관심을 가져보라고 그때 얘기를 했었거든요. 왜냐하면 다른 것보다도 5월 9일 이후에는 팔기 어려운 상황이 벌어질 수 있으니 매물 자체가 많아지지 않을 가능성이 있습니다. 가격도 가격이지만 내가 원하는 물건을 고르지 못할 가능성이 있는데 통상 보면 다주택자 규제가 강해지면 한 채를 유지하려는 경향이 강해요. 그러다 보니 약간 똘똘한 한 채, 좋은 한 채의 트렌드가 강해지거든요. 그러다 보면 59보다 84, 예를 들어 중급지보다 상급지 그쪽의 가격이 올라갈 가능성이 큽니다. 그런데 지금 아직은 그런 상황이 아니다 보니까 59와 84의 차이가 그렇게 크지가 않습니다. 예를 들어 제가 은평구, 아까 성동구도 얘기했는데 59에서 84로 갈아타는데 2억 또는 많아야 3억 정도면 현재는 갈아탈 수 있는 그런 상황이라 한 번 갈아타는 걸 적극적으로 고려해 볼만하지 않을까. 그래서 제가 갈아타기 O를 드리고 싶고요. 다만 지금 대출 규제도 워낙 작은 문제를 많이 조여놨기 때문에 꼼꼼히 따져보고 그리고 갈아탈지, 이게 내가 갈아타도 자금에 문제가 안 생길지를 꼼꼼히 따져보고 적극적으로 검토하라는 말씀 드리고 싶습니다.

윤지원 : 가용 가능한 자금 잘 따져보셔서 현명한 선택 하시기를 바랍니다.

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