[영상]“14억이 7억 됐다” 140평 파주 고급주택 급락 이유는[부동산360]

두 차례 유찰…10일 3회차 경매 진행
‘고급주택 밀집’ 두일마을 소재 주택
권리상 하자 없어…가격이 유찰 요인
[영상=이건욱PD]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 호가가 10억~20억원대에 달하는 고급주택이 밀집한 경기도 파주시 두일마을의 한 단독주택이 경매시장에 등장해 수요자들의 관심이 쏠린다. 시세 대비 절반 가격으로 떨어진 단독주택은 건축연식 대비 외관이 깔끔하고, 권리상 하자가 없지만 여전히 7억원대인 최저입찰가격이 수요자들의 심리적 저항선으로 작용하고 있다는 분석이다.

9일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 경기도 파주시 문발동의 한 단독주택은 오는 10일 최저입찰가 약 7억원에 세 번째 경매가 진행된다. 지난해 12월 감정가 약 14억3000만원에 첫 경매가 이뤄진 해당 주택은 두 차례 유찰되며 가격이 반값 수준으로 떨어졌다. 10일 경매에서도 주인을 찾지 못하면 최저입찰가는 4억9000만원대로 떨어지게 된다.

대지면적은 453㎡(약 137평)이고, 지하 1층~지상 2층 규모로 지어진 건물 면적은 297㎡(약 90평)다. 2008년 준공된 19년차 건물이지만 외관은 건축연식 대비 관리가 잘 된 모습이다. 정원을 갖추고 있고 마당 곳곳에 소나무와 수목들이 있다. 주택 앞에 주차 공간도 마련돼 있다. 내부 구조도를 보면 지하 1층에는 찜질방과 취미실이 있고, 1층은 거실과 주방, 안방, 다용도실, 게스트룸 등이, 2층은 방 3개와 가족실로 구성돼 있다. 면적이 넓은 만큼 대가족이 거주하거나 층별로 세대를 분리해 살기에도 부족함이 없는 크기다.

이 물건의 가장 큰 강점으로는 입지가 꼽힌다. 두일마을 일대는 2000년대 초중반 교하지구 택지개발사업을 통해 조성된 단독주택지구다. 두일마을은 단독주택 특유의 한적함을 즐길 수 있으면서도 운정신도시의 생활인프라를 그대로 이용할 수 있는 편리함을 갖췄다는 평가를 받는다. 지난해 12월 개장한 복합쇼핑몰 스타필드 빌리지 운정과 운정호수공원은 물건지에서 자차로 15분이면 가고, 운정신도시 일대에 형성된 상업문화시설도 자차 10분 이내 거리다.

운정신도시까지 이동하지 않아도 자차 5분 거리에 롯데프리미엄아울렛 파주점이 있고, 인근에 아파트 단지가 형성돼 있어 마트, 병원, 은행 등도 도보권 거리에 있다. 주택가 바로 뒷편에는 교하중앙공원, 송골공원, 달맞이공원 등이 이어져 있다. 서쪽으로 자차를 타고 5분가량 가면 한강이 나와 한강변 산책로와 라이딩 코스도 즐길 수 있다. 또한 두일초, 두일중 등 학교도 도보 10분 거리에 있다.

교통 측면에선 수도권광역급행철도(GTX)가 지나는 운정중앙역이 자차·대중교통 10분 거리에 있어 서울 접근성이 좋은 편이다.

권리상 하자는 전혀 없다. 근저당권은 낙찰 시 전부 말소되고, 월세 전입신고한 임차인이 있긴 하지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 따로 없다. 소유주가 거주 중인 것으로 추정돼 명도 부담도 덜할 것이란 관측이다.

이처럼 뛰어난 조건에도 불구하고 두 차례 유찰된 건 가격 영향으로 풀이된다. 은퇴 후 전원생활을 꿈꾸거나 주말 세컨하우스 용도로 물건을 찾는 수요자들에게 초기 감정가인 14억원대는 부담으로 작용했을 것이란 분석이다. 최저입찰가가 7억원대로 떨어지긴 했지만 이 역시 아직까진 부담으로 작용할 수 있는 가격대라는 설명이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “저층 단독주택이 밀집한 지역이고 뒤로는 공원도 있어 주거 쾌적성이 높고 흠 잡을 곳이 없지만 가격대가 부담”이라며 “두 차례 유찰된 가격도 인근 신도시 아파트 한 채 값과 맞먹어 쉽게 매수하기 어려운 수준”이라고 말했다.

다만 약 11억4300만원인 토지 감정값보다 입찰가격이 4억원 이상 저렴한 만큼 땅값만 보고 응찰을 고려할 수요자도 있을 것이란 관측이다. 인근 매물 가격과 비교해보면 경매 물건과 같은 라인에 있는 대지면적 386㎡(약 117평), 지하 1층~지상 2층 단독주택이 14억원에 등록돼 있다. 대지면적 3.3㎡(평)당 1201만원으로, 경매 매물이 주변 시세의 절반 수준 가격이다.

그러나 절대적인 가격대가 높기 때문에 지지옥션의 낙찰 예측시스템 또한 3회차 경매도 유찰될 것으로 전망했다. 시스템은 적정 낙찰가를 6억원으로 제시했다.