“집값 빠질 땐 외곽부터? 이번에 달라”…강남·용산 집값먼저 꺾였다

5분위 집값, 전월보다 527만원↑
월평균 상승치의 10분의1 수준
3월부터는 ‘하락 전환’ 전망 나와

지난 1일 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 광고. [연합뉴스]

서울 아파트 가격 상승세가 둔화하는 가운데 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 상급지에 분포한 고가 아파트 가격 상승세도 눈에 띄게 위축된 것으로 나타났다.

8일 KB부동산 조사에 따르면 지난 2월 서울 아파트 5분위 매매 평균 가격은 34억7120만원으로 전월보다 527만원 상승하는 데 그쳤다.

5분위는 주택을 가격대에 따라 5등분해 분위별 평균가격을 산출한 통계다. 1분위는 가격 하위 20% 저가 주택, 5분위는 상위 20% 고가 주택에 해당한다. 서울 5분위 가격대 아파트는 대부분 상급지인 강남3구와 용산구에 몰려 있다.

KB 통계 기준으로 서울 5분위 아파트 평균 가격은 2024년 3월 이후 줄곧 상승했다. 전월 대비 수천만원대 상승한 경우가 대부분이었고, 현 정부 출범을 전후해 시장이 과열됐던 작년 6월에는 전월보다 1억3477만원 오르는 등 한 달새 억대 상승폭을 기록하기도 했다.

이와 비교하면 올 2월 통계는 전월 대비 가격 상승이 1000만원에 미치지 못하는 위축세가 뚜렷한 수치다. 직전월인 1월의 전월 대비 상승액인 2744만원과 비교해도 크게 낮고, 지난해 2월부터 올해 2월까지 5분위 월평균 상승액(5996만원)의 10분의 1에도 못 미친다.

서울 남산 전망대에서 바라본 시내. [연합뉴스]

이번 통계의 조사 기준일이 2월 9일인 만큼 2월 서울 아파트값 상승세 둔화 양상을 모두 아우르지는 않았으나, 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예가 없음을 확인한 1월23일 이후 상황이 일부 반영됐다.

시장에서는 다음 달 발표될 3월 통계에 위축 국면이 한층 더 뚜렷해진 최근 상황까지 반영되면 5분위 평균 가격이 하락 전환할 가능성도 제기된다. KB 통계 기준으로 서울 5분위 가격 하락 전환은 고금리와 대출 규제 영향으로 매수 심리가 크게 위축됐던 2024년 2월이 마지막이다.

실제로 정부 공인 통계인 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준으로는 서울 강남3구와 용산구 아파트 매매가격은 최근 2주 연속 하락했고, KB 통계에서도 지난주 강남구 가격이 하락 전환했다.

이 같은 흐름은 양도세 중과 유예 종료 전 주택을 처분하려는 다주택자들이 급매물을 내놓은 영향이 크다는 분석이다. 여기에 향후 보유세 개편 가능성을 우려한 고가 1주택자들의 차익실현 매물까지 더해지며 가격 상승세를 둔화시킨 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “과거에는 다주택자 양도세 중과가 시행되면 외곽 지역부터 가격이 빠지는 경우가 많았지만 지금은 양상이 다르다”며 “정부가 집값 안정 메시지를 지속적으로 내는 데다 고령사회로 접어들면서 고령층이 세금 부담에 민감하게 반응하는 영향도 있는 것으로 보인다”고 말했다.