[챗집피티]"대통령 나온 집" 분당 양지마을 재건축 속도전…1기 신도시 '들썩'

[분당 선도지구 특별정비구역 양지마을 통합재건축편]

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정

이재명 대통령이 최근 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트를 매물로 내놓으면서 해당 단지가 다시 시장의 주목을 받고 있다. 대통령 소유 아파트라는 상징성과 함께 이 단지가 1기 신도시 재건축의 핵심 사업지로 꼽히기 때문이다.

양지마을은 분당에서도 입지 경쟁력이 뛰어난 데다 대규모 통합 재건축이 추진되고 있어 시장에서는 '분당 재건축 대장주'로 평가한다. 정부가 추진 중인 1기 신도시 재정비 정책의 상징적 사업지라는 점에서 향후 사업 진행 속도가 다른 단지들의 기준점이 될 것이라는 전망도 나온다.

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'분당 대장주' 양지마을 7000가구 규모 매머드급 대단지 변신

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양지마을은 금호·청구·한양 아파트 등 총 4392가구를 묶은 통합 재건축 구역이다. 이 대통령이 실거주했던 양지1단지금호아파트(918가구)는 이른바 '대통령 나온 집'으로 유명세를 탔다. 양지마을 재건축이 완료되면 최고 37층, 6839가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 기존 4392가구 대비 2447가구가 추가로 공급되며 매머드급 주거단지를 형성할 것으로 기대된다.

분당은 일산·평촌·산본·부천과 함께 입주 30년 넘긴 1기 신도시다. 지난해 11월 정부가 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정되며 사업 추진 동력을 확보했고 지난해 발표한 9·7 공급대책을 통해 1기 신도시 재건축 방식을 개편했다. 올해 1월에는 성남시가 특별정비구역 지정 고시를 완료하면서 정비사업 절차도 본격화됐다. 기존 공모 방식을 주민 제안으로 전환해 속도를 높이고 2030년까지 총 6만3000가구 착공을 목표로 하고 있다.

양지마을은 분당 중심 생활권에 위치해 교통·상업·교육 인프라가 모두 갖춰진 입지로 평가된다. 인근에 서현역과 수내역 상권이 형성돼 있고 판교 테크노밸리와도 가까워 직주근접 수요가 풍부하다.

분당선과 신분당선을 이용하면 강남 접근성도 뛰어나 판교·강남 직장인 수요를 동시에 흡수할 수 있는 주거지라는 평가다. 여기에 탄천과 중앙공원 등 녹지 환경까지 갖춰 분당에서도 선호도가 높은 주거지역으로 꼽힌다.

부동산 업계에서는 이러한 입지 경쟁력을 감안할 때 재건축 이후 분당을 대표하는 랜드마크 단지로 자리 잡을 가능성이 높다고 보고 있다.

이재명 대통령이 27일 전북 전주시 전북대학교에서 열린 '전북의 마음을 듣다' 타운홀 미팅 간담회에서 발언하고 있다. (청와대통신사진기자단) /사진제공=뉴시스 /사진=

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재건축 기대감에 시세도 상승…평당 약 7742만원 수준

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재건축 기대감이 커지면서 시세도 빠르게 상승하는 분위기다.

현재 양지마을 금호 전용면적 84㎡는 최근 24억에 거래됐다. 호가는 24억5000만원 수준까지 올라와 있다. 전용면적 133㎡는 지난해 10월 28억원에 신고가를 찍었다. 이 대통령이 매물로 내놓은 아파트와 같은 평수인 164㎡은 지난해 29억7000만원에 신고가 거래되며 30억 클럽을 목전에 두고 있다. 평당 가격으로 환산하면 3.3㎡당 약 7742만원 수준으로 분당 평균 평당 가격(약 3874만원)의 두 배에 달하는 수준이다.

768가구 규모의 양지2단지청구아파트 역시 전용면적 84㎡가 지난 1월 22억원에 거래되며 신고가를 갱신했다. 가장 가구 수가 많은 전용면적 134㎡도 같은 달에 27억원에 거래가 성사돼 신고가를 기록했다. 대형 평형대인 173㎡은 지난해 29억4000만원에 거래됐다.

양지5단지 한양아파트는 최근 거래량은 많지 않았지만 중대형 평형대를 중심으로 꾸준히 가격이 우상향했다. 전용면적 134㎡는 지난해 9월 26억8500만원에 거래됐고 전용면적 164㎡도 같은 시기 27억6000만원에 최고가를 기록했다.

이 같은 가격 상승에는 통합 재건축 기대감이 크게 작용한 것으로 분석된다. 특히 재건축 이후 대형 건설사의 브랜드 아파트가 들어설 경우 신축 프리미엄이 붙어 가격 상승 여력이 더 커질 수 있다는 전망도 나온다.

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용적률 360%까지 상향 여지…사업성도 '양호'

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재건축 사업성 측면에서도 비교적 긍정적인 평가가 나온다. 양지마을은 총 사업비17조원 규모의 1기 신도시 최대 정비사업장으로 꼽힌다.
양지마을은 1990년대 초반 조성된 1기 신도시 아파트로 기존 용적률이 약 180~200% 초반 수준으로 알려져 있다. 1기 신도시 특별법 적용 시 360% 안팎까지 용적률 상향 가능성이 거론된다. 양지마을 통합재건축추진준비위원회는 용적률 360%, 3.3㎡당 공사비 900만원을 제시했다.

재건축 후 가구 수가 기존 4392가구에서 6839가구로 약 2400가구 이상 늘어나는 구조인 만큼 일반분양 물량 확보도 가능할 것으로 전망된다. 또 전용 84㎡ 기준 대지지분이 약 45~55㎡ 수준으로 비교적 넉넉한 편이고 기존 단지의 건폐율도 낮아 고층 개발을 통한 용적률 활용 여지가 크다는 분석이다.

부동산 업계 관계자는 "분당은 강남 접근성과 판교 배후 수요가 동시에 존재하는 지역"이라며 "분양가 경쟁력까지 고려하면 재건축 사업성 자체는 양호한 사업지로 평가된다"고 말했다.

분당 수내동 일대 /사진=정진우

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'브랜드 아파트 예고' 하반기 시공사 선정 가능성…대형 건설사 경쟁 전망

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정비업계에서는 양지마을이 이르면 올해 하반기 시공사 선정 절차에 돌입할 가능성이 있는 것으로 보고 있다.

특히 통합심의 이전에 시공사를 선정해 대형 건설사 브랜드를 선점하자는 의견도 주민들 사이에서 제기되는 상황이다. 이 경우 삼성물산, 현대건설 등 업계 선두권 건설사들의 브랜드 유치 경쟁이 펼쳐질 가능성이 높다는 전망이 나온다. 실제로 지난 1월 31일에 진행된 재건축 사무소 개소식에는 삼성물산 강남사업소와 현대건설 도시미래가치사업실, GS건설 도시정비팀 강남지사 관계자들이 참석했다.

일각에서는 통합심의 이전에 시공사를 선정할 경우 이후 설계 변경이나 사업 조건 조정 과정에서 공사비 협상에 불리할 수 있다는 우려도 제기된다. 이미 동일 면적 이동 기준 최대 7억원 수준의 분담금이 예상된다는 추정도 나오는 만큼 공사비 상승 여부가 소유 부담의 핵심 변수로 꼽힌다.

업계에서는 양지마을 재건축이 본격 궤도에 오르면 분당을 비롯한 1기 신도시 재정비 사업의 속도를 가늠할 대표 사업지가 될 것으로 보고 있다. 선도지구 지정 이후 실제 사업 추진 단계로 이어질 수 있을지에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

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1기 신도시 재건축 이끌 '바로미터'…과제는

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다만 추진과정에서 잡음도 예상된다. 양지마을 금호, 청구, 한양 아파트는 각 단지의 필지가 명확하게 구분되지 않고 지번도 공유된 상태로 통합 재건축이 하면 행정 절차가 복잡할 수 있다는 문제를 안고 있다. 이에 주민대표단은 지난해 9월 소유주 대상으로 선호하는 정산방식을 설문조사를 진행했다. 참여한 소유자 2256명 중 80%(1804명)가 '연합별 독립정산'을 선택했다. 연합별 독립정산은 등기부등본상 대지지분을 공유하는 단지끼리 연합을 구성하고 연합 간의 재산권과 사업권을 보장해 공정성이 높은 점이 장점이다. 다만 재건축 진행 과정에서 해당 문제에 이견이 제기되면 소유주 간 갈등이 재발할 여지가 있다.

아울러 신탁방식으로 추진하면서 선정한 예비사업시행자와 갈등도 우려된다. 양지마을은 지난해 11월 신탁사가 전략환경영향평가를 누락해 특별정비구역 지정이 어려울 것이란 얘기가 나오기도 했다. 당시 주민대표단이 국토부와 성남시와 긴밀히 소통해 특별정비구역지정 제안서를 시에 제출하면서 일단락됐고 지난 2월 정비구역을 지정받았다. 이런 상황에서 일부 주민들 사이에서는 신탁사에 대한 불신과 불만을 표출하고 있다.

그럼에도 업계에서는 양지마을 재건축이 본격 궤도에 오르면 분당을 비롯한 1기 신도시 재정비 사업의 속도를 가늠할 대표 사업지가 될 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 "양지마을이 선도지구 지정 이후 빠르게 절차를 밟고 있는 만큼 1기 신도시 재건축의 진행 속도를 가늠할 '바로미터' 역할이 될 것"이라며 "분당 뿐 아니라 일산, 평촌 등 1기 신도시 재건축 사업에 영향을 줄 수 있다"고 설명했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr