잠실 보유세 1259만원 ‘술렁’...용산 8300만원 [부동산 아토즈]

서울 아파트 전경. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 정부는 지난해 말 올해 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율을 전년과 같은 평균 69%를 유지한다고 밝힌 바 있다. 단 공정시장가액비율은 유보적이다. 현재 1주택 기준으로 종부세 60%, 재산세 45%가 적용되고 있다. 공정시장가액비율은 시행령 개정 사항이다.

작년 7.8%...올해 아파트 공시가, 얼마나 오를까?

정부는 조만간 올해 아파트 등 공동주택 공시가격 열람 및 의견 청취에 들어갈 예정이다. 전년도 상승분을 반영해 매년 1월 1일자 기준이다. 1월 가격도 공시가격에 반영되기도 한다.

올해 공시가격은 서울 아파트의 경우 큰 폭의 상승이 예상된다. 현실화율은 69%로 동결됐지만 지난해 아파트값이 크게 올랐기 때문이다.

공시가격 산정의 기초가 되는 실거래지수 상승률(한국부동산원)을 보면 지난해 서울의 경우 13.49% 뛰었다 표본 월간 통계 상승률(8.98%)과 차이가 적지 않다. 실거래지수 기준으로 2025년 상승률이 20%를 넘는 곳도 속출했다.

자료 : 한국부동산원

세부적으로 보면 성동구가 25.62%로 1위를 기록했다. 송파구 23.87%, 광진구 22.88%, 강남구 22.47%, 동작구 20.40%, 강동구 20.12% 등이다. 한 관계자는 "올해 아파트 공시가격의 경우 서울에서도 특정지역의 경우 오름폭이 매우 클 것으로 보인다"고 전망했다.

국토부에 따르면 서울 아파트 공시가격 상승률은 지난 2024년 3.25%를 기록했다. 2025년에는 7.86%를 보였다.

잠실주공5 전용 82㎡, 보유세 867만→1259만원

그렇다면 보유세(재산세+종부세+부가세)는 어느 정도 늘어나게 될까. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원이 보유세를 추정한 자료를 보면 세 부담이 크게 늘어난다.

보유세 시뮬레이션은 1월 시세 기준으로 전년도와 같은 공시가 현실화율을 적용했다. 1주택 기준으로 세액공제는 없고, 공정시장가액비율도 현재 기준(종부세 60%, 재산세 45%)을 적용했다.

자료 : 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원

고가주택의 경우 송파구 '잠실주공5단지' 전용 82㎡의 경우 보유세로 2025년 867만원에서 올해는 1259만원을 납부할 것으로 추정됐다. 최근 최고가 시세는 45억원대이다.

강남구 '은마' 전용 84㎡도 703만원에서 1004만원으로 증가하게 될 것으로 보인다. 서초구 '래미안퍼스티지' 국평 역시 1315만원에서 1904만원으로 증가한다. 실거래가격이 127억원을 찍은 용산구 고가 주택의 경우 2025년 5940만원에서 올해는 8361만원으로 늘어날 전망이다.

공정시장가액비율이 당초 수준으로 강화될 경우 보유세는 더 증가한다. 원래 공정시장가액비율은 1주택 기준으로 종부세 80%, 재산세 60%이다. 이렇게 되면 고가주택일수록 세 부담은 더 늘어나게 된다. 한남더힐 대형 평형의 경우 8744만원으로 증가한다.

자료 : 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원

준고가 주택도 보유세 부담 증가는 크게 다르지 않다. 마포구 '마포래미안푸르지오' 전용 84㎡의 경우 보유세가 지난해 299만원에서 올해 416만원으로 예상된다. 공정시장가액비율이 80%·60%로 상향될 경우 418만원으로 늘어난다.

우병탁 전무위원은 "서울 상급지의 경우 올해 보유세 부담이 세 부담 상한선만큼 늘어날 것으로 보인다"며 "정부가 공정시장가액비율을 상향시키면 고가주택일수록 보유세 부담이 더 뛰게 된다"고 말했다. 한편 정부는 현재 0.1%대인 보유세 실효세율을 계속 상향시킨다는 계획이다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자