[Deloitte. 글로벌 금융 서비스 산업 트렌드 ⑧ ] 자산 관리 혁신 이끄는 토큰화 부동산
2018년 미국에서 최초의 토큰화 부동산 거래가 이뤄진 이후 8년 동안 토큰화 기술은 분할 소유 구조를 통해 부동산 투자 접근 방식을 근본적으로 바꾸고 있다. 토큰화 기술은 투자자 기반과 상품군을 확대함으로써 향후 10년간 부동산 분야에서 수조달러 규모의 경제활동을 창출할 것으로 전망된다. 딜로이트 금융서비스센터는 2024년 3000억달러(약 433조8000억원)에 못 미쳤던 전 세계 토큰화 부동산 시장이 연평균 27% 성장해 2035년에는 4조달러(약 5785조2000억원)에 이를 것으로 전망한다.
글로벌 토큰화 부동산 생태계는 세 축을 중심으로 성장할 것으로 예상된다. 2035년을 기준으로 △토큰화된 사모 부동산 펀드(1조달러·약 1444조7000억원) △대출 및 유동화 자산의 토큰화 소유권(2조3900억달러·약 3452조8300억원) △미개발 토지와 건설 중 프로젝트 토큰화 소유권(5000억달러·약 722조3500억원)이 그것이다. 이 가운데 대출 및 유동화 자산 부문이 가장 큰 규모를 형성할 것으로 보이며, 사모 부동산 펀드는 성장 잠재력이 가장 큰 영역으로 평가된다.
토큰화 기술은 투자자 기반과 상품군을 확대함으로써 향후 10년간 부동산 분야에서 수조달러 규모의 경제활동을 창출할 것으로 전망된다. 부동산 펀드는 토큰화의 대표적 활용 사례다.블록체인 기반 플랫폼을 활용하면 출자자 지분 발행, 자산 관리 서비스, 2차 거래를 효율적으로 처리할 수 있다.
부동산 펀드, 토큰화로 관리 쉬워져
부동산 펀드는 토큰화의 대표적 활용 사례다. 블록체인 기반 플랫폼을 활용하면 출자자 지분 발행, 자산 관리 서비스, 2차 거래를 효율적으로 처리할 수 있어 중개 비용을 줄이고 운영 효율성을 높일 수 있다.
기존 펀드를 토큰화하는 방식은 오프체인 펀드(블록체인에서 직접 운용되지 않고 전통적 금융 시스템에서 운용되는 펀드)를 토큰화해 특수목적기구(SPV)가 채무 토큰을 발행하는 구조와 온체인(블록체인 네트워크 에서 발생하는 모든 거래·데이터·활동)에서 신규 펀드를 발행해 부동산을 신탁에 보관하고 상환 완료 시까지 관리하는 구조로 나뉜다. 예컨대 킨캐피털은 1억달러(약 1447억원) 규모로 토큰화된 부동산 채무 펀드를 레이어-1(가장 기초가 되는 블록체인 레이어) 블록체인인 친타이 네트워크에 출시했다고 발표했다. 이 펀드는 기관투자자를 대상으로 하며, 최소 투자금이 약 5만달러(약 7233만원)로 설정됐다. 이는 최초의 실적 기반 부동산 신탁 증서 중 하나로 평가된다.
기관투자자에게 매력적인 토큰화 시스템
토큰화는 기관투자자가 자사의 투자 전략에 맞춘 맞춤형 포트폴리오를 구성할 수 있게 한다. 기초 자산의 지속 가능성 평가를 반영하거나 공항 인근 부동산 등 특정 입지를 중심으로 상품을 설계하는 등 기존 금융 상품으로는 어려웠던 세분화가 가능하다. 다만 채무불이행 시 실물 부동산에 대한 통제권 확보 여부 등 법적·구조적 장치를 면밀히 점검해야 한다. 특히 대출 기관이 블록체인상에서 운용되는 디지털 자산뿐 아니라 실제 부동산 자산의 통제권을 확보할 수 있는지를 확인하는 것이 중요하다. 토큰화 부동산 시장의 초기 참여자는 여러 가지 가능성과 시나리오에 대비한 기반을 마련해야 한다. 적절히 설계한다면, 디지털 토큰 내에 규칙을 코드화하고 이를 현실 자산과 연결함으로써, 자동화된 규정 준수, 자본 요청, 펀드 상품 유통이 가능해진다. 이는 펀드 관리 및 정리를 위해 매우 효과적인 엔드투엔드(end-to-end) 솔루션을 제공할 수 있다.
부동산을 토큰화하는 일반적 방식은 기존 건물의 소액 소유권을 발행하는 것이다. 최근 대규모 개발 프로젝트가 증가함에 따라, 인프라 프로젝트 및 건설 중인 주거 단지와 데이터센터 소유권 토큰화에 대한 관심이 증대하고 있다. 자본 집약적 개발 프로젝트에도 소액 투자가 가능해져 매력적인 수익을 창출할 수 있기 때문이다. T-RIZE그룹은 2024년 캐나다 주거 개발 프로젝트 ‘챔플뢰리(Project Champfleury)’ 토큰화를 위해 3억달러(약 4339억원) 규모 계약을 체결했다. 토큰화는 부채·지분·혼합형 자금 조달을 하나의 플랫폼에서 구현할 수 있어 자본 집약적 개발 프로젝트에 유연한 금융 솔루션을 제공한다. 미국 기반 온라인 부동산 대출 플랫폼 뉴실버는 센트리퓨즈 증권화 프로토콜을 활용해 주거용 부동산 브리지론을 운용하고 있다. 시장 확대의 핵심 변수는 실시간 자산 성과를 확인할 수 있는 토큰화 마켓플레이스와 거래소 성장이다. 월드프로퍼티익스체인지·레드스완·ABC토큰스·RE토큰스·유니스왑익스체인지·시큐리타이즈·토크나이즈 등은 이미 토큰화 플랫폼을 출시했거나 준비 중이다.
토큰화 부동산 시장 진입 전 고려 사항
부동산 자산 관리자와 투자자가 디지털 자산을 포트폴리오에 편입할 때 가장 먼저 해야 할 일은 ‘어떻게 참여할 것인가’와 ‘얼마나 위험을 감당할 것인가’를 신중하게 평가하는 일이다. 자산을 토큰화하거나 토큰화 자산에 투자하기 전에 몇 가지 기본 조건을 면밀히 점검해야 한다.
첫째, 블록체인 플랫폼 선택이 매우 중요하다. 블록체인마다 처리 속도, 보안, 비용 효율성, 확장성 수준이 각기 다르다. 그 차이가 곧 운용 효율과 규제 리스크로 이어진다. 단순히 ‘유명한 체인’이 아니라 규제 준수 가능성, 기밀성, 데이터 무결성, 자산 서비스와 배분 기능까지 종합적으로 따져 인프라를 설계해야 한다. 둘째, 토큰화 자산 커스터디(수탁) 문제는 전통 자산과 결이 다르다. 자체 보관도 가능하지만 대부분 기업은 신뢰할 수 있는 제삼자 수탁 기관을 선호한다. 문제는 토큰화 자산 커스터디 시장이 아직 초기 단계라는 점이다. 은행이나 핀테크(fintech·금융과 기술의 합성어)가 서비스를 내놓고 있지만, 높은 수준의 블록체인 전문성이 필요해 선택 기준이 까다롭다. 결국 적합한 옵션을 고르려면 기술·법무·운용을 아우르는 전문가 자문이 필요하다. 셋째, 디지털 자산 토큰은 비토큰화 자산과 비교해 세무 및 회계 처리 시 예상치 못한 차이가 발생할 수 있다. 이에 따라 관련 분야 전문가의 조언을 받아 정확한 대응 방안을 마련하는 것이 필요하다. 넷째, 투자 구조와 유동성 전략도 처음부터 설계돼야 한다. 직접 지분 소유, 부분 소유, 혼합 펀드 투자 등 소유 형태를 어떻게 구성할지에 따라 수익·위험·환매 가능성이 달라진다. 토큰화 강점은 전통 구조 대비 유연성과 유동성에 있으므로, 그 장점을 활용할 수 있도록 해야 한다. 마지막으로, 민감 정보를 토큰화하면 데이터 보안을 강화할 수 있으나, 그렇다고 완전한 사이버 보안 솔루션이라 할 수는 없다. 데이터 유출 위험을 줄이기 위해 토큰화 서버를 분리된 안전한 환경에 두는 등 사전에 취약점을 차단하는 기본기가 요구된다. 플랫폼, 수탁, 세무 회계, 구조, 보안이라는 다섯 가지 축을 충분히 검토해야 토큰화가 제공하는 기회를 살리면서도 리스크를 체계적으로 관리할 수 있다.
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