동대문·성북·중랑…‘15억 미만’ 아파트 가격은 오히려 올라

2월 서울아파트 거래 84%
‘15억 이하’ 아파트 거래 주도
규제에도 6억 대출 동원 가능

성북구 일대 아파트 단지 전경. 매경DB

정부가 다주택자를 압박하면서 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트 가격은 하락폭이 커지고 있지만, 강북 등 서울 외곽 집값은 상승세를 이어가고 있다. 자금 부담이 비교적 작은 중저가 단지에 실수요자 매수세가 몰린 결과로 풀이된다.

5일 한국부동산원이 발표한 3월 첫째 주(2일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 양천구(0.20%), 중구(0.17%), 중랑구(0.08%), 도봉구(0.06%) 등은 전주보다 상승률이 확대됐다. 동대문구(0.20%), 성북구(0.19%), 은평·서대문·영등포구(0.17%), 노원구(0.12%) 등은 서울 전체 평균(0.09%)보다 높은 상승률을 유지하며 강세를 보였다. 경기에선 서울 접근성이 좋은 화성시 동탄(0.28%), 하남(0.33%) 등이 상승폭을 키웠다.

‘15억원 이하’ 중저가 아파트가 많은 강북이나 서울 외곽에 매수세가 집중되고 있기 때문이란 분석이 나온다. 매수세의 동력은 대출 한도다. 정부의 대출 규제로 15억원을 초과하는 주택부터 대출 한도가 급격히 줄지만 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 거래 3219건 중 84.3%(2714건)가 15억원 이하 아파트였다. 이 중 61.2%(1661건)는 강북 14개 구에서 이뤄졌다.

강북은 강남보다 거래도 많은 편이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 토지거래허가 신청 건수는 노원구가 849건으로 압도적으로 많았고 이어 성북구(469건), 은평구(432건), 강서구(407건) 등의 순이었다. 지난 1월과 비교하면 은평구(60.6%) 노원구(53.5%), 강북구(43%), 광진구(39.7%) 등의 순으로 증가율이 높았다. 반면 강남구는 28.7% 급감했고 송파구(-1.1%)와 서초구(-0.7%)도 감소했다.

강북에선 실거래가를 웃도는 이른바 ‘배짱형 급매’도 눈에 띈다. 실거래가보다 몸값을 수억 원 낮춘 급매물이 속출하고 있는 강남3구·용산구와 대조적이다.

노원구 하계동 미성아파트 전용면적 84㎡는 8억9000만~9억원에 매물이 나왔는데 지난달 9일 실거래가(8억3000만원)보다 5000만원가량 올랐다. 강북구 번동주공1단지 전용 41㎡ 급매는 4억8000만원으로 지난달 직전 거래이자 신고가(4억4500만원)보다 더 비싼 금액이다. ‘완전 급매물’ 문구가 달린 정릉풍림아이원 전용 114㎡도 지난달 실거래가(7억5000만원)보다 1억8000만원 뛴 9억3000만원에 시세가 형성돼 있다. 이 때문에 부동산 온라인 커뮤니티에선 “급매라더니 비싸서 실망했다”는 반응들이 나온다.

하계동 A공인중개 관계자는 “대출을 끼고 들어올 실수요층이 받쳐주고 있어서 집주인은 실거래가 이하로 가격을 깎을 유인이 적다”고 말했다. 강북권에는 2021년 전고점을 회복하지 못한 단지가 많다는 점도 가격 저항선을 높이는 요인으로 꼽힌다.

다만 강북 등 서울 외곽도 오래 버티지 못할 것이란 전망이 지배적이다. 양지영 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “매물 증가세가 강남과 한강벨트를 거쳐 외곽지로 전이되고 있다”며 “강남에서 시작된 아파트값 하락세가 시차를 두고 결국 강북권으로 확산될 것”이라고 말했다.