세빌스코리아, “올해 서울 오피스 시장 권역별 격차 확대”
전략적 투자자·실수요자 수요 투자시장 강세 지속
서울 오피스 시장에서 권역별 수요 격차가 확대되는 흐름이 나타나고 있다. 올해는 도심권(CBD)에 대규모 신규 공급이 예정되면서 단기적으로 공실률 상승이 예상되지만 강남권(GBD)과 여의도권(YBD)은 낮은 공실률을 유지할 것으로 전망된다.
세빌스코리아는 5일 ‘2026 한국 상업용 부동산 시장 전망–오피스’ 보고서를 통해 서울 오피스 임대 및 투자 시장의 흐름을 이같이 분석했다.
보고서에 따르면 2025년 서울 오피스 시장은 최근 10년 사이 처음으로 순흡수면적이 감소하며 약 1만3200㎡ 줄었다. 권역별로는 도심권(CBD)에서 순흡수면적이 감소한 반면 강남권(GBD)과 여의도권(YBD)에서는 증가세가 이어졌다.
CBD에서는 SK그룹 계열사들이 SK 소유 건물이나 SK리츠 자산으로 이전하면서 대형 공실이 발생해 순흡수면적이 크게 줄었다. 반면 YBD는 2023년 공급된 ‘앵커원’과 2025년 리모델링을 마친 ‘원센티널’을 중심으로 신규 입주가 이어지며 회복세를 보였다. GBD 역시 대형 공실이 일부 발생했지만 대부분 2~3분기 내 해소되며 안정적인 흐름을 유지했다.
2025년 말 기준 서울 전체 오피스 공실률은 3%대 중반으로 여전히 낮은 수준이다. 명목 임대료 평균 인상률도 연간 4.3%로 물가 상승률을 2~3%포인트 웃돌며 임대인 우위 시장이 이어졌다.
올해 서울 오피스 시장에는 CBD에서만 총 3개의 프로젝트, 약 21만1000㎡의 대규모 신규 공급이 예정돼 있다. 이는 현재 CBD 공급량의 약 4.5%에 해당하는 면적이다.
2026년에는 시장 흐름에 변화가 나타날 가능성이 있다. 올해 CBD에서는 약 21만1000㎡ 규모의 신규 오피스 공급이 예정돼 있는데, 이는 기존 CBD 공급량의 약 4.5%에 해당한다. 이로 인해 CBD 공실률은 일시적으로 8~10% 수준까지 상승할 것으로 예상된다.
다만 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 약 1~1.5년 수준이라는 점을 고려하면 신규 자산을 중심으로 2027년부터 공실률이 다시 점진적으로 낮아질 것으로 전망된다.
권역별 전망을 보면 YBD는 3~5% 수준의 공실률을 유지하고 GBD는 2025년 말 기준 1.7%의 낮은 공실률을 기록한 데 이어 올해도 주요 권역 중 가장 낮은 수준을 유지할 것으로 예상된다.
임대료 상승세는 다소 둔화될 전망이다. 2021년 이후 이어져 온 임대인 우위 시장이 점차 약화되면서 2026년 명목 임대료 상승률은 2~4% 수준으로 낮아질 것으로 예상된다. 다만 임대 수요 증가와 신규 프라임 오피스 공급이 집중된 YBD는 상대적으로 높은 임대료 상승률을 보일 가능성이 있다.
투자 시장은 여전히 활발한 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 2025년 서울 오피스 거래 규모는 약 21조1000억원으로 역대 최대치를 기록했다. 특히 전략적 투자자와 실수요자 중심으로 시장 구조가 변화하는 모습이 나타났다.
2021년 전체 거래 중 약 20%에 불과했던 전략적 투자자 및 실수요자 비중은 2025년 49%까지 증가하며 전체 거래의 절반에 가까운 수준으로 확대됐다.
또 국민연금과 우정사업본부 등 국내 기관 투자자들의 블라인드 펀드 조성, 금리 동결에 따른 담보대출 금리 안정세도 투자 시장을 뒷받침할 요인으로 꼽힌다. 이에 따라 2026년 오피스 거래 규모는 지난해와 비슷한 수준을 유지하거나 소폭 증가할 것으로 전망된다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 “2026년 CBD에선 오피스 신규 공급에 따른 단기 공실 상승과 이에 따른 임차인 이동에 주목할 필요가 있어 보이며, GBD와 YBD는 공실률이 낮게 유지되어 권역별 양극화가 나타날 것으로 보인다”며, “투자시장에선 기업들의 비용 효율화 전략과 함께, 리모델링 및 신규 프라임 오피스 선호 현상이 지속되면서 우량 자산 중심의 투자 거래가 꾸준히 이어질 것으로 예상된다”고 전망했다.
채현주 기자 1835@viva100.com