“차라리 팔게요” 강남 집주인 고가전세 감당할 세입자 못구하자 눈물의 급매[부동산360]

#. 서울 강남구 도곡동에 아파트를 가지고 있는 다주택자 A씨는 세입자를 구하고 있다. 임차인이 입주해 최대 4년 거주하면 보유하고 있는 주택을 처분하지 않고 버틸 수 있다는 생각에서다. 하지만 시세에 맞게 전세금을 지불할 세입자를 결국 찾지 못했다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 임박해오며 결국 매도하기로 했다.

서울 서대문구 한 부동산 중개업소에 전세 물건 구하는 안내문이 붙어 있다. [연합]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 실거주 의무 강화 등으로 서울 주택 시장에서 ‘전세난’이 현실화하고 있지만, 고가 주택이 몰려있는 강남3구(강남·서초·송파)에선 되려 집주인이 전세 세입자를 구하지 못하는 상황이 왕왕 발생하는 것으로 나타났다. 전문가들은 전세 가격이 급등했을 뿐 아니라, 전세대출 규제 강화로 인해 신규 수요가 진입하지 못하고 있다고 진단한다. 이 같은 임대차 시장의 혼란은 당분간 지속될 것으로 보인다.

강남과 서초선 평당 전셋값 4271만원

4일 KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 2월 강남구와 서초구의 평(3.3㎡)당 전세가격은 4271만원으로 서울 내 자치구 중 가장 높은 수준을 기록했다. 다음으론 송파구(3375만원)로 강남3구는 전달 대비에서도 평당 전세가격이 각각 19만원, 37만원 21만원씩 올랐다.

전세 가격이 치솟자 실제 강남권에서는 전세 세입자를 구하지 못하는 집주인들도 발생하고 있다. 대치동의 한 공인중개사 B씨는 “이곳은 전세 거래가 바로 되는 그런 상황이 아니다”라며 “금액은 내려가지 않지만, 전세 손님도 제한적이고 거래가 작년보다 다소 지연되고 있다”고 말했다.

최근 전세 매물을 보고 온 30대 신혼부부 C씨도 집주인이 가격을 조정해 줄 테니 계약을 하자는 연락을 수차례 받았다. C씨는 “10억원에 나온 전세 매물을 계약하는 게 어떻겠느냐며 계속 권유하더라”며 “전셋집을 구하지 못해 전전긍긍하는 다른 지역과는 분위기가 달랐다”고 전했다.

실제 C씨의 말처럼 강남 일대를 제외한 서울 전역선 최근 전세 물건 수가 크게 줄었다. 실거주 의무 강화, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료, 임대사업자에 대한 대출 축소 등이 겹겹이 추진된 데 따른 것이다. 아파트 실거래가 애플리케이션(앱)에 따르면 이날 기준 서울의 전세 매물 수는 1만8220건으로 3개월 전(2만3263건) 대비 21.7% 감소했다.

전문가들은 강남 일대 ‘나홀로 세입자난’이 높은 전셋값 때문이라고 본다. 강남권 전세는 일부 단지의 매매가 하락에도 불구하고 점점 더 값을 올리고 있다. 강남구 개포동의 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 최근 4억원 이상씩 떨어진 매매 매물이 나왔지만, 전세 매물은 여전히 최대 17억원 수준의 가격을 유지 중이다. 도곡동 도곡렉슬 아파트는 지난 1월 30일 84㎡가 13억원에 신규 계약됐지만, 현재 같은 타입의 매물 전세 호가는 최대 20억원에 달한다.

강도 높은 전세대출 규제도 고가의 전세 수요를 차단하는 요인이다. 정부는 지난해 6·27과 10·15 부동산 대책을 통해 1주택자 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영하도록 했다. 또 수도권·규제지역 내 소유권이전조건부 전세대출도 아예 금지했다.

“살던데 눌러앉자” 전월세 갱신이 절반…신규 수요 ‘뚝’

서울 시내의 한 부동산에 붙은 매물 게시판. [연합]

실거주 의무를 강제하다 보니, 임대차 물건 공급이 줄어들 것이란 생각에 임차인이 기존에 살던 집서 임대차계약을 갱신하는 사례가 늘어난 영향도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 올해 1월1일부터 지난달 26일까지 서울 아파트 전월세 계약 신고건수 3만2145건 중 갱신계약은 1만5317건으로 전체의 47.7% 비중을 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 갱신계약이 35.1%에 그쳤던 것과 비교해 12.6% 늘어난 수치다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세계약을 갱신하는 이들의 비중이 매우 높아졌다”며 “전세 세입자가 이사를 가야 신규 수요로 창출이 되는데, 갱신을 거듭하니 수요가 줄어들 수밖에 없다”고 설명했다.

전문가들은 다주택자의 매물이 늘어나는 만큼 임대차 시장의 혼란도 당분간 지속될 것으로 본다. 최근 서울시가 지난해 말 발표된 ‘2024 서울시 주거실태조사’를 활용해 분석한 결과, 165만 가구에 달하는 서울 시내 무주택 실수요 가구의 연평균 소득은 4226만원, 평균 자산은 1억8379만원인 것으로 집계됐다. 지난해 서울 아파트의 매매 평균 가격은 그보다 훨씬 높은 12억3000만원 수준이었다.

이에 대해 서울시는 “(무주택 실수요자가) 대출 없이 자기 자본만으로 주택을 매수하는 데는 한계가 있는 것이 현실”이라고 지적했다.