공모만 7500세대…멀리보는 종합전략 필수 [두 번째 탄생 맞은 둔산]

[두 번째 탄생 맞은 둔산]

대전 둔산지구 노후계획도시정비 선도지구 선정 대상구역. 대전시 제공

[충청투데이 함성곤 기자] 노후계획도시정비 선도지구 지정을 앞두고 둔산지구 내 단지별 경쟁이 치열해지는 가운데, 전문가들은 선도지구 선정 이후까지 내다보는 종합적인 도시 전략이 필요하다고 지적한다.

단순한 동의율 경쟁을 넘어, 대규모 이주 수요 관리와 도시 구조 재편에 대한 준비가 병행돼야 한다는 것이다. 더욱이 둔산지구는 이번 공모에서 7500세대가 선도지구로 지정될 예정이라 지정 이후 사업이 본궤도에 오르면 대규모 이주가 불가피한 상황.

업계 안팎에서는 이 과정이 지역 전월세 시장에 적지 않은 파장을 미칠 수 있다고 보고 있다.

박유석 대전과학기술대학교 부동산재테크과 교수는 "전월세 시장 관점에서 보면 이주 수요 증가는 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 크다"며 "특히 기존 아파트 거주민들이 이동하는 만큼 전세 수요가 상대적으로 늘어날 수 있다"고 분석했다.

다만 단기적으로는 매매 및 전세 수요 증가로 미분양 물량 일부가 흡수되는 효과도 기대할 수 있다고 덧붙였다. 그는 "이주가 특정 시점에 집중될 경우 시장 변동성이 커질 수 있다"며 "단계적 추진과 수요 분산을 위한 로드맵을 시 차원에서 고민해야 한다"고 강조했다. 특히 대단지의 동시 이주가 지역에 미칠 충격을 최소화하기 위한 속도 조절이 중요하다고 짚었다.

박 교수는 "3000세대만 돼도 인구로는 1만 명에 육박하는 규모인데, 둔산지구는 7500세대에 달한다"며 "지정 자체에 의미를 둘 것이 아니라 실제 착공과 이주 시점까지 고려한 장기적 관리 전략이 필요하다"고 말했다. 선도지구 선정 기준에 대한 아쉬움도 제기된다. 현재 평가체계가 주민 동의율 등 정량 지표에 높은 비중을 두고 있어, 도시 기능 회복이나 공간 구조 개선과 같은 질적 요소가 충분히 반영되지 못하고 있다는 지적이다.

조한묵 대전건축사회 회장은 "현 평가 구조는 동의율 중심의 경쟁으로 흐를 가능성이 크다"며 "둔산 재건축이 향후 도심 기능에 어떤 영향을 미칠지, 공공성과 도시 활성화 측면을 함께 평가하는 방식이 필요하다"고 말했다. 그는 특히 둔산지구의 기존 '단지화' 구조를 반복해서는 안 된다고 강조했다. 조 회장은 "아파트 단지들이 담장과 차단기로 경계를 강화하는 방식은 도시를 단절시키는 구조"라며 "공원과 주거지를 분리하는 기존 패턴을 답습하기보다, 녹지와 생활 공간이 유기적으로 연결되는 도시 설계가 이뤄져야 한다"고 말했다.

전문가들은 선도지구 경쟁이 단순한 동의율 확보에 머물러서는 안 된다고 입을 모은다. 지정 이후 실제 사업 추진 과정에서 주민 합의를 얼마나 지속적으로 유지하느냐가 성공의 관건이라는 분석이다.

조성배 충남대 국가정책대학원 겸임교수(도시공학 박사·전(前) 대전 중구 부구청장)는 "동의율이 높다고 해서 사업이 자동으로 성공하는 것은 아니다"라며 "지정 이후 갈등 조정과 공공기여 설계, 주민 합의 유지 등 복합적인 과제를 얼마나 안정적으로 관리하느냐가 더 중요하다"고 말했다.

함성곤 기자 sgh0816@cctoday.co.kr