[논설위원의 단도직입]“집값, 급등보다 양극화 심각…수요 높여놓고 공급으로 잡긴 어려워”

김원장 경제학전 대표

김원장 경제학전 대표가 지난달 25일 서울 여의도 사무실에서 이재명 대통령의 부동산 정책과 언론의 부동산 보도 등에 대해 이야기하고 있다. 김 대표는 “대통령 메시지의 첫 단추는 긍정적”이라면서 “지금까지 쉽게 예상치 못했던 상황이 올 수도 있다”고 말했다. 그는 “펄펄 끓는 시장을 막는 해열제도 필요하지만 동상 환자도 생각해야 한다”면서 “정책이 훨씬 더 디테일해져야 한다”고 했다. 서성일 선임기자

1996년부터 KBS 기자로 활동하며 TV와 라디오에서 다양한 뉴스 및 경제 프로그램 앵커를 맡았다. 기자 시절부터 페이스북 등 SNS를 통해 쉽고 재미있는 경제 과외 멘토로 활약한 파워블로거이기도 하다. 2024년 KBS에서 명예퇴직한 뒤 현재는 삼프로TV·국회방송 등에서 앵커, MBC 라디오 등에서 경제 패널로 활동하고 있다. 최근 개인 연구소인 경제학전을 설립했다. <집값의 거짓말> <앵그리 경제학> 등을 펴냈고 SK하이닉스의 고대역폭메모리(HBM) 개발 스토리를 담은 <슈퍼 모멘텀>의 공저자로 참여했다.

이재명 대통령이 SNS에 연일 부동산 관련 글을 올리며 부동산 시장 안정 의지를 밝히고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 농지 투기 전수조사, 초고가 1주택자 규제 등을 주도하며 ‘부동산 투기와의 전쟁’에 나서고 있다. “다주택을 가질 수밖에 없게 만들고 그로 인해 불로소득을 얻게 방치한 정치가 문제” “부동산 시장 정상화를 시도하면 정론직필해야 할 일부 언론이 왜곡조작 보도를 일삼아” 등 정치권과 언론에도 적극 대응하고 있다. 시장 분위기는 당초 예상과는 달리 빠르게 바뀌고 있다. 일시적 숨죽이기로 끝날 것인가, 부동산 정상화의 초입인가. 부동산 분야 평론가인 김원장 경제학전 대표를 지난달 25일 서울 여의도 경제학전 사무실에서 만나 ‘이재명표 부동산 정책 효과’를 중간 점검해봤다. 그는 “메시지의 첫 단추는 긍정적”이라면서 “지금까지 쉽게 예상치 못했던 상황이 올 수도 있다”고 평가했다. 그는 “부동산 문제가 거대한 전염병은 맞지만 병의 형태가 이전과 완전히 달라졌다”며 “집값 급등이 아니라 집값 양극화가 더 심각하다”고 진단했다. 그는 “서울 주택 수요를 높여놓고 공급으로 부동산을 안정시키자는 건 불가능하다”면서 “수요를 낮추기 위해선 보유세 등 세제를 동원해서라도 수익률을 낮춰야 한다”고 말했다. 부동산 문제를 다루는 언론과 유튜브 매체의 문제점도 날카롭게 비판했다.

부동산 부자들, 금리 때문에 버티기 한계

- 이재명 대통령이 SNS에 글을 게시하면서 사실상 ‘투기와의 전쟁’을 선포한 분위기입니다. 대통령의 부동산 메시지 어떻게 평가하시나요.

“일단 대통령의 부동산 전략이 먹히고 있다고 보입니다. 메시지의 첫 단추는 긍정적이다라는 거죠. 대통령의 의지가 큰 것도 있지만 저는 노무현·문재인 정부 때와는 달리 부동산 정책에 유리한 환경이 조성된 것도 있다고 봅니다. 가장 큰 건 금리입니다. 당시 1% 정도 되던 금리 수준이, 지금은 2.5%에서 3% 정도이고, 주택담보대출 금리는 하단이 3.5%, 상단이 거의 7%까지 됩니다. 과거엔 정부가 몰아붙여도 부동산 부자들이 버틸 수 있었죠. 그런데 지금은 금리가 높아 한계가 있어요. 또 정책적으로 정권 초기에 보유세를 올릴 것 같고, 장기적으로는 ‘보수로 바뀔까’ 하는 의심도 많은 상황이고요. 집값이 너무 비싸 더는 많이 못 오를 것이라는 생각도 퍼져 있습니다. 그러니까 금리, 정치적 상황, 지나치게 높아진 부동산 가격이라는 이 세 개의 변수가 이 대통령 특유의 추진력과 결합해 지금까지 쉽게 예상치 못했던 상황이 올 수도 있겠다는 생각이 듭니다.”

- 실제로 최근에 집값 상승 기대심리가 꺾였다는 한국은행 조사 결과가 나왔고, 서울 강남권 아파트 가격 하락 신호들도 감지되고 있습니다.

“처음엔 언론이 워낙 호들갑스러워서 단순히 몇개 하락 급매 물건을 가지고 저러나 했는데 지금 상황이 심상치 않은 것 같습니다. 우리나라 부동산 시장은 심리가 차지하는 영향이 크고 쏠림이 아주 심하다는 특징이 있습니다. 두 달, 석 달 전에 ‘정부가 뭐래도 서울 집값은 안 잡힐 것’이라고 말하던 사람들이 지금은 쏙 사라졌습니다. 유튜브 등에서 ‘오늘이 제일 싸다’면서 시장에 불 지르던 마이크들이 놀랍도록 사라졌습니다. 매우 눈여겨볼 현상입니다. 특히 경제학자나 저처럼 경제를 평론하는 사람들은 일반적으로 보유세는 점진적으로 올리고 양도세는 좀 풀어주자, 그래서 퇴로를 열어주자고 했었는데, 정부가 구멍을 닫고 몰았는데 순순히 부동산을 내놓고 있다는 거죠. 또 다주택자가 강남보다는 마포·성동 등 비강남부터 매물을 내놓을 것이라고 했는데 오히려 강남에서도 많이 나옵니다. 이런 건 올해 초만 하더라도 전혀 생각하지 못했던 현상입니다.”

이 대통령의 메시지 일단 먹혀…‘부동산병’ 형태 달라지고 시장에 불 지르던 ‘마이크’들도 줄어
재건축 늘리자며 비싼 단지만 혜택 주니 또 올라…세제 동원해서라도 수익률 떨어뜨리면 수요 잡힐 것
언론 부동산 보도, 상당수 잘못된 상식에 기초…우리 사회에 필요한 주거 정책이 뭔지 고민을

- 그럼 이게 시장 안정의 초입 국면이라고 볼 수 있을까요. 이번에는 ‘망국적인 부동산 공화국’을 잡을 수 있겠다는 기대감도 나옵니다.

“다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 5월9일을 지나야 분명한 흐름을 알 수 있겠죠. 하지만 부동산 문제가 거대한 전염병이라면 지금은 이 전염병 형태가 완전히 달라졌습니다. 과거에는 서울 강남 3구가 오르면 서울이 오르고 그게 전국으로 번져가는 흐름이 뚜렷했습니다. 서울 대치동 은마아파트가 오르면 결국 전주도 오르고 창원도 올랐단 말이에요. 망국적인 부동산 상승으로 전국이 들끓었죠. 그런데 그런 집값 상승 범위가 점차 작아지다가 인화력은 굉장히 줄어 있습니다. 서울 한복판만 높게 불길이 치솟는단 말이죠. 그래서 ‘집값이 너무 올라 문제야’ 이거 잘못된 표현이에요. 2022년 1월을 KB 월간·주간 부동산 매매지수의 기준점(100)으로 보는데, 현재 서울 25개 구 중 11개 구는 지수가 떨어졌습니다. 경기 28개 시군 중에 성남·과천·용인시 일부를 제외한 25개 시는 내렸습니다. 한쪽에서는 불이 붙고 있고 저쪽에서는 미지근하고 저쪽에서는 너무 추운데 우리 정부나 언론은 불이 너무 번지고 있는 것만 보고 있어요.”

- 집값 상승이 아니라 양극화가 문제라는 거군요.

“양극화는 소득 차이를 동반한 구조적인 문제입니다. 지금 전국의 경매 물건이 역대 최대입니다. 4~5년 전에 비하면 4배가 많습니다. 수도권 외곽으로 가거나 지방으로 가면 도시 생태계가 무너지는 형편입니다. 우리 국민의 절반 이상은 지방에 살고 있고, 좀 있으면 지방 대도시 노후 아파트에도 공실이 생기는 현실이 다가올 수 있습니다. 이번에 서울 집값이 안정된다면 양극화를 막는 방안을 찾아야 한다고 생각합니다. 물론 지금은 보유세나 양도세 개편처럼 펄펄 끓는 시장을 막아주는 해열제가 필요한 상황이 맞습니다. 그러나 다른 편으로는 동상 환자도 생각해야 하므로 정책이 훨씬 복잡해지고 더 디테일해져야 되는 거죠.”

- 양극화 해소 정책이라는 게 구체적으로 뭘 의미하나요.

“탈레반 같은 질문이지만, ‘왜 서울에 내집 마련을 못하는 건 걱정하면서, 광주·전주·창원 등에서 7억원 아파트를 샀는데 5억원으로 떨어진 사람은 걱정을 안 합니까’ 이런 거죠. 그들도 은행 대출을 끼고 샀으니 단순히 2억원 떨어졌네 그게 아닙니다. 그들의 경우는 ‘가격이 안정돼서 좋다’고 해야 하나요. 지방뿐 아니라 수도권 외곽 대규모 택지지구는 뒤늦게 집 샀다가 이자를 감당하지 못해 손실을 보고 팔고 나가버린 사람도 있습니다. 그런 사람들에게 서울 집값 얘기는 얼마나 남의 나라 이야기이겠습니까. 저는 집값이 무너지는 것도 정답은 아니라고 봅니다. 완만하게 내려와야지 무너지게 되면 주택담보대출이 너무 많아서 문제가 생깁니다. 5년 전, 10년 전 부동산 프레임과 상황이 완전히 다릅니다.”

선진국도 세금으로 시장 밸런스 잡아

- 대통령 메시지에서 ‘다주택자가 악마가 아니라 그걸 만든 사람의 정치가 문제’라고 한 적이 있습니다. ‘시장이 부동산에 돈을 벌어주는 게 문제’라는 김 대표 주장과 일맥상통합니다.

“우리 사회는 부동산 수익률이 너무 높아요. ‘내집 소유 의지 충만 국가’라고 할 정도로 수요가 높습니다. 왜 그렇겠습니까. 좋은 지역의 집을 선점한 사람들의 수익률이 수십년 동안 그걸 입증했습니다. 지금 강남구 압구정동 55평 아파트 가격이 105억원 정도 합니다. 15년 전에 25억인데 지금 팔면 80억이 시세차익인데요, 장기보유특별공제와 고령자 공제받고 1가구 1주택이면 양도세를 6억~7억원 냅니다. 손에 73억원이 남습니다. 엄청난 수익인 거죠. 제가 비교적 고임금으로 직장 생활을 했는데 1년에 1000만원, 2000만원 저축한다는 게 굉장히 힘듭니다. 이런 경제 구조에서 부동산을 사려는 건 너무나 합리적인 자산 투자 아닌가요. 그들이 ‘나쁜 사람’이 아닙니다. 그런 환경을 고쳐야 하는 거죠.”

- 주택 수요를 떨어뜨려야 한다는 얘기네요.

“부동산 투자 수익률을 떨어뜨리면 수요가 낮아지겠죠. 세제를 동원해서라도 수익률을 낮출 수 있다면 그렇게 해야 합니다. 일부 전문가들이 집값을 잡기 위해 세제를 동원한다는 건 시장경제 원칙에 어긋난다고 하는데, 맞는 말이기는 한데 애초 정해진 게 어디 있습니까. 선진국도 세금으로 시장의 밸런스를 잡는 역할을 하고 있습니다. 지금 세제 말고 수요를 떨어뜨릴 게 뭐가 있을까요. 그걸 하지 않고 공급만으로 그 수요를 감당할 수 있습니까. 2008년부터 2014년까지 집값이 안정되자 택지개발촉진법을 폐지해 수도권에 신도시 짓지 않겠다고 정부가 발표했습니다. 그때 부족하지 않던 집이 왜 지금 부족해져 2030년까지 135만가구를 지어야 할 정도가 됐을까요. 집을 사겠다는 수요가 엄청나게 커졌는데, 수요를 낮추자고 하는 게 먼저 아니겠습니까.”

- 그렇지만 수요 억제책은 일시적 효과이기 때문에 공급을 늘려야 한다는 주장이 많습니다.

“문재인 정부 때도 아파트 공급을 늘린다고 했지만 안 됐습니다. 오세훈 서울시장이 재건축·재개발을 줄였습니까. 국토부가 택지 공급을 천천히 합니까. 문재인 정부 때 1만가구를 공급하겠다던 태릉CC는 그동안 중단돼 있다가 지난 1·29 대책에서 6800가구로 줄여서 다시 추진합니다. 우리 같은 아파트 공화국에서 그동안 왜 안 됐을까요. 세계문화유산인 조선왕릉 경관이나 교통 문제 등 문제가 있어서 그런 겁니다. 주택 공급을 어거지로 하려다보니까 힘들고 늦어지고 조금 짓는 겁니다. 정부가 택지를 만들어도 건설사들이 택지를 분양받지 않습니다. 경기 남양주 왕숙이라든지 고양 창릉이라든지 수도권 좋은 지역마저도 미분양 택지가 있습니다. 시장 상황이 안 되니까 그럴 수밖에 없는 겁니다. 제가 ‘공급은 필요 없어’ 말하는 게 아닙니다. 서울만 해도 1년에 3만가구 정도가 기본적으로 공급돼야 합니다. 그런데 우리나라와 소득 수준이 비슷한 나라에서 수도권에 4년 뒤까지 135만가구를 짓는다는 나라는 없습니다. 캐나다나 호주 같은 큰 나라도 집값 때문에 홍역을 치렀지만 그러지 않았습니다. 수요를 높여놓고 공급을 더 해서 부동산을 안정시키자는 건 되지 않습니다.”

- 수요는 많은데 공급이 부족해 집값이 올랐다는 게 아니라는 거네요.

“주택이 부족하다면 서울 빌라값은 왜 안 오를까요. 아파트에 이어 소득분위별 구매력에 따라 순차적으로 연립·다세대·빌라도 아파트만큼은 아니더라도 상당히 올라가야 합니다. 게다가 다세대주택 공급도 별로 없었어요. 그런데 서울 시내 빌라 한 채에 5년 전에는 평균 3억9000만원이었는데, 지금은 4억2000만원 정도 합니다. 주택이 부족한 게 아니라 ‘빌라는 돈이 안 된다’라고 기대이익을 바라지 않기 때문이죠. 예를 들어 잠실 엘스 아파트 25평이 평당 1억이 넘어 30억원쯤 합니다. 인근에 교통과 입지가 비슷한 빌라촌에 새로 지은 고급 인테리어의 35평 빌라가 8억원 정도 합니다. 사용가치는 비슷한데, 투자가치·가수요·투기 수요가 없으니까 빌라 가격은 싼 겁니다. 부동산 시장은 수요와 공급 법칙으로만 움직이는 곳이 아닙니다. 투자처이면서 거주지이고, 인간의 욕망이 어우러져 움직이는 시장입니다.”

- 서울 핵심지 공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 속도를 높여야 한다는 얘기도 많습니다.

“재건축·재개발을 위해 용적률을 대거 올려주고 공급을 늘려서 가격을 잡자는 프레임이 작동하는 건데, 한번 물어보겠습니다. 재건축한 곳들 목동, 여의도, 반포, 대치동, 잠실에서 집값이 내렸습니까. 공급했더니 가격이 더 올랐습니다. 10억에서 20억원씩 가격이 올랐습니다. 더구나 용적률 인센티브라는 사회적인 자산을 올려줘서 사업성을 높여줘 추진하게 했습니다. 왜 이미 집값이 비싼 단지만 용적률을 올려줍니까. 대표적 재건축 아파트인 잠실 5단지는 종 상향을 두 단계 높여줘서 3종 준주거까지 올렸어요. 그렇게 되면 32평 가진 사람은 돈을 수억원씩 돌려받습니다. 지금 재건축 추진하는 곳이 한강벨트 지역입니다. 기왕이면 노후 주택가의 강북에서 진행해 주거 인프라도 개선시켜야 하는 거 아닌가요. 사업성이 나오는 지역만 더 혜택을 주고 있는 겁니다.”

- 그렇다면 부동산 시장에서 소비자들은 어떤 선택을 해야 하나요.

“소비자들은 시장을 따라갑니다. 기가 막히게 시장에 적응할 겁니다. 그래서 정부 정책이 중요한 겁니다. 소비자는 부동산 수익률이 낮으면 안 삽니다. 그런데 수요가 서울에 몰리니 서울에 아파트를 지어야겠다, 이건 기업이 할 일이지 정부가 할 일은 아닙니다. 수요를 분산시켜야죠. 김포에도 도시 인프라를 더 깔아놓을게, 세종에도 더 확충해야겠어, 전주는 완전히 도시 생태계가 무너지고 있으니까 거기도 수요를 좀 만들어야겠어, 이러면서 지방에도 서울 강남 부럽지 않게 도시 기반을 확충하는 게 공공이 할 일이라고 봅니다.”

잘못된 팩트를 양념처럼 섞어 어젠다 생산

- 대통령 SNS에는 부동산 문제에 대한 언론 보도를 지적한 부분도 많습니다. 부동산 관련 언론 보도의 문제점은 뭘까요.

“언론의 수익이나 영업 구조에서 부동산 비중이 큰 건 사실이지만 그것보다 잘못된 상식에 기초한 보도가 많습니다. 최근 한 경제신문에서 ‘보유세 인상의 대가, 서민 월세 폭등으로 이어질까’라는 기사가 나온 적이 있어요. 그 기사의 기반이 되는 ‘가격 전가 이론’을 받아들이는 경제학자는 거의 없습니다. 제가 주유소를 하는데 주유소 제 건물에 대한 토지세가 올라갔다고 해서 기름값을 올려받게 되나요. 그렇지 않거든요. 종부세를 올려도 전월세 가격에 유의미한 변화는 없다는 KDI 연구도 있습니다. 또 가격 전가가 안 되면 집을 팔 텐데 그러면 전월세 공급이 줄어든다고도 했는데, 경우의 수가 여러 개 있지만 확률로 보면 열에 아홉은 공급이 늘어나면 늘어나지 줄어들지 않거든요. 집주인이 집을 팔려고 내놨다는 건 공급이 늘어나고, 임대 수요가 줄었다는 겁니다. 언론이 잘 모르고 그냥 따라 쓰는 게 너무 많습니다. 언론이 잘못된 팩트들을 중간중간에 양념처럼 넣어서 지난 십수년 동안 잘못된 어젠다를 만들어왔죠.”

- 언론의 문제들이 유튜브에서 더 증폭되는 거 같습니다.

“기존 언론이 자본과 정치적 프레임이라는 구조적 문제가 있다면, 유튜브는 그냥 중구난방으로 떠듭니다. 제가 보기에도 어이없는 사람들이 나와서 얘기하는데도 댓글 보면 너무 열광하고 있어요. 인기 좋고 하루에 방송 출연과 강의를 대여섯 군데 하는 ‘유튜브 스타’ 중에는 과거에 뭘 했던 사람인지 모르는 경우가 많습니다. 전문적 식견이나 정교한 논리 없이 시장의 공포를 자극하고, 잘못된 정보와 전망이 너무 많고, 시장이 그에 따라 요동쳤어요. 개인적 생각입니다만 증권사 애널리스트 출신의 부동산 유튜버 2명이 집값 대세 상승론에 맞서 균형을 맞춘 게 아닌가 생각하고 있습니다.”

- 결국 그래도 언론의 역할이 중요하다고 볼 수 있겠네요.

“언론은 스스로에게 물어봐야 합니다. 지금 집값은 적정한가 내려야 하는가, 내린다면 얼마나 내려야 하는가 왜 내려야 하는가, 오른다면 왜 올라야 하는가. 이런 고민으로 부동산에 대한 포지셔닝을 해야 합니다. 언론도 그 포지셔닝을 못하는데 우리 국민이 그 포지션이 되겠습니까. 이게 정립되지 않으니 하루는 집값을 잡지 못했다고 정치권을 야단치다가, 하루는 또 미분양이 쌓인다고 대책을 내놓으라 했다가, 곧이어 공급을 늘려야 한다고 합니다. 미분양이 늘면 공급을 줄여야 하는데, 그 말은 안 하고 지방 건설경기 살려달라고 그럽니다. 이건 공급자 측면에서 얘기하는 거죠. 주택 정책에 대한 제안이나 비판을 하려면 우리 사회에 주거 정책이 어떻게 가야 하는지를 먼저 정립해야 한다고 생각합니다.”

박재현 논설위원

박재현 논설위원 parkjh@kyunghyang.com