방치하거나 고치거나… 충청권 빈집 정비율 극과 극

[빈집 정비, 지금이 골든타임] 도심·농촌 법체계 이원화에 기준 혼선
철거시 세율 높아져 방치 부추겨…예외 규정·구제 절차 함께 설계해야

충청권 빈집 정비 현황. 그래픽=김연아 기자. 

[충청투데이 최광현 기자] 충청권 빈집 정비 실적이 지역별로 뚜렷한 온도차를 보이고 있다.

충남이 전국 최고 수준의 정비율을 기록한 반면, 나머지 지역은 5% 안팎에 머물며 방치 문제가 고착화하고 있다는 우려가 나온다.

3일 한국지방행정연구원 자료에 따르면 최근 3년(2022~2024년) 충남의 빈집 정비율은 13.60%(3056호)로 전국에서 가장 높았다.

반면 대전은 같은 기간 0.10%(15호)에 그쳐 서울(0.07%)에 이어 최하위권에 머물렀다.

세종과 충북은 각각 5.23%(75호), 5.46%(860호)로 전국 평균(4.86%)을 소폭 웃돌았지만 여전히 저조하다는 평가다.

이처럼 정비 실적이 저조한 배경에는 도농 간 차이와 현장의 한계가 자리하고 있다.

농어촌 비중이 높은 충남은 토지 가격 부담이 낮고 철거 후 활용 여지가 넓어 정비 사업에 속도를 낼 수 있었다.

반면 대전과 같은 대도시에서는 빈집이 주택 밀집 지역에 산재해 개별 철거가 쉽지 않고, 인접 건물과의 안전 문제까지 얽혀 절차가 한층 복잡해진다.

또 토지 가격이 높아 공공 매입이나 보상 비용 부담도 크고, 소유자가 향후 개발 이익을 기대하며 매각이나 철거를 꺼리는 사례도 적지 않다.

대전처럼 행정 수요가 다양한 광역시에서는 빈집 정비의 정책 우선순위가 뒤로 밀리기 쉽다는 점도 하나의 원인으로 지목된다.

법·제도적 한계도 발목을 잡는다.

도심 빈집은 「소규모주택정비법」, 농어촌 빈집은 「농어촌정비법」의 적용을 받는데, 조사 방식과 등급 기준이 달라 같은 빈집을 두고도 지자체마다 판단이 엇갈린다.

도시는 외벽·지붕 노후도와 안전·경관을 종합 평가하고, 농어촌은 구조 안전성과 주변 위해성에 무게를 두다 보니 행정 판단의 일관성이 흔들리는 것이다.

관리 주체별 권한과 책임이 명확히 규정되지 않아 소유자에게 관리를 강제하거나 지자체가 직접 정비에 나서기도 어렵다.

현장에서는 소유자 확인조차 안 되는 사례도 빈번하다.

상속 부동산의 등기 지연이나 등기명의인 주소 불일치 등으로 동의를 받을 대상을 찾지 못한 채 시간만 흘러가는 경우가 많다.

세제 구조도 방치를 부추기는 요인이다.

빈집을 철거하면 나대지로 분류돼 세율이 오히려 높아질 수 있어 소유주 입장에선 방치가 유리해지는 상황이다.

정부는 철거 부속토지의 별도합산 과세 기간을 3년으로 늘렸지만, 국가예산처 등은 철거 후 재산세가 방치보다 높은 경우가 여전하다는 지적한 바 있다.

대안으로는 상속주택을 미등기 상태로 방치할 경우 거래 시점에서 세제 혜택을 제한하는 방식이 거론된다.

사전 과세보다 소유자 반발이 낮고 제도화 가능성도 높다는 이유에서다.

다만 상속인 간 분쟁 등 불가피한 미등기 사유도 있는 만큼 예외 규정과 구제 절차를 함께 설계해야 한다는 의견도 나온다.

이재우 목원대 부동산금융보험학과 교수는 "빈집 문제는 특정 법 조항이나 기준 하나를 고치는 것으로 해결되지 않는다"며 "중앙정부의 법제, 지방정부의 인력·조직·예산, 민간 활용을 아우르는 주체별 역할 분담과 함께 발생 예방부터 확인·임시조치·철거·활용에 이르는 단계별 대응, 페널티와 인센티브를 결합한 수단이 복합적으로 연계돼야 한다"고 강조했다.

최광현 기자 ghc0119@cctoday.co.kr