서울 아파트 매물 느는데…실거래 80%는 ‘15억 이하’

지난달 26일 서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. 연합뉴스

이재명 대통령이 연일 다주택자를 압박하면서 서울 아파트 매물이 증가하고 있는 가운데, 15억원 이하 아파트를 중심으로 거래량도 늘어나는 추세다. 시장에 매물이 쌓이고 있는 강남권과 달리 비강남권은 ‘실수요자’를 중심으로 매물이 빠르게 소진되고 있는 것으로 보인다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 지난 1월 서울 내 아파트 실거래량은 총 5207건으로 1년 전 같은 달(3346건)과 견줘 55.6% 많은 것으로 나타났다. 서울부동산정보광장의 토지거래허가신청 건수도 지난 1월 5856건에서 2월 6515건으로 증가세를 보였다. 서울 주택 시장에 매물이 늘어나고 있음에도 대출 규제로 인해 무주택자 구매 여력이 없어 거래가 이뤄지지 못하고 있다던 기존 시장 분석과는 다른 수치다.

다만 거래량 변화는 자치구별로 큰 차이를 보였다. 강남구는 토지거래허가신청 건수가 1월 223건에서 2월 159건으로 한 달 사이 28.7% 줄었고, 성동구(-9.4%), 용산구(-3.1%) 등에서도 하락세가 나타났다. 반면 상대적으로 중저가 단지가 밀집한 은평구(60.4%), 노원구(53.5%), 강북구(40.5%) 등에서는 토지거래허가 건수가 대폭 늘어났다.

실제로 서울 아파트 거래량 증가는 15억원 이하 아파트가 견인하고 있다. 지난해 1월 서울 아파트 실거래 가운데 15억원 이하 거래는 74.5%였는데, 올해 1월에는 이 비율이 79.1%까지 올라왔다. 아파트 매매 계약의 등록 신고 기한(30일)이 아직 끝나지 않았으나, 2월 신고분(2735건) 가운데 15억원 이하 거래 비중은 84.1%(2300건)로 80% 선을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 10·15 대책은 주택담보대출 한도를 차등화해 15억원 이하 주택만 기존대로 6억원까지 허용했다. 15억∼25억원 주택과 25억원 초과 주택은 각 4억원, 2억원까지만 대출을 받을 수 있다.

정부의 강력한 대출 규제 속에서 서울 부동산 시장이 ‘실수요자’ 위주로 빠르게 재편되고 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “지금은 무주택자가 이끄는 시장이다. 서울 외곽의 15억원 이하 거래는 대부분 내 집 마련을 하는 실수요이기 때문에 규제의 영향을 덜 받고 있다”며 “매물은 강남이나 비강남이나 함께 늘어나고 있지만, 실수요가 몰리는 서울 외곽에서 특히 매물 소진 속도가 빠른 상황”이라고 말했다.

고가 주택 비중이 높은 강남3구(강남·서초·송파구)는 상대적으로 현금 거래 비중이 높아지는 모양새다. 대법원 등기정보광장을 보면, 서울 내 집합건물 매수자들의 거래가액 대비 채권최고액 비율은 지난해 5월(48.1%)에 50% 밑으로 내려온 뒤 추세적으로 하락해 지난 2월 41.1%로 집계됐다. 초고가주택이 몰린 강남구는 이 비율이 26.7%, 서초구는 28.3%, 송파구는 32.4%로 나타났다.

이지혜 기자 godot@hani.co.kr