'아들아 미안'…60대 주부, 14억 아파트 물려주려다 '화들짝' [고정삼의 절세GPT]

급매 푸는 다주택자…세금 한푼이라도 아끼려면
다주택자 양도세 중과 5월9일 부활
보일러 교체·베란다 확장 공사 등
필요경비 최대 입증해 稅부담 낮춰
4~6개월 잔금 납부 기간 조정으로
장특공제 보유기간 충족 따져봐야

사진=뉴스1

<고정삼의 절세GPT>에서는 독자들이 궁금해할 세금 관련 이슈를 세법에 근거해 설명합니다. 25회는 송주영 유안타증권 세무사와 함께 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 보유 주택을 처분하려는 다주택자가 세금을 줄일 방법에 대해 알아봅니다.>

# 60대 전업주부 A씨는 서울 마포구에 본인과 남편 명의 아파트 2채를 보유한 1세대 2주택자다. 최근 다주택자를 향한 이재명 대통령의 경고성 메시지를 접하고 공인중개업소를 찾은 A씨는 마음이 조급해졌다. 오는 5월9일 이후 주택을 처분할 경우 양도세 부담이 두 배로 커진다는 설명을 듣게 되면서다. 공시가격 상승과 세제 변화에 따른 보유세 인상 가능성까지 감안하면 '버티기'에 나서는 것도 적절치 않아 보인다. 자녀에게 증여하는 방법도 생각해 봤으나, 현재 시가(약 14억원) 기준 증여·취득세로만 6억원 넘게 부담해야 해 자녀가 감당하기 어렵다고 판단했다. 결국 A씨는 세금 부담이 커지기 전에 서둘러 주택 한 채를 매물로 내놨다.

양도소득세 중과 유예 종료 이전에 보유 주택을 처분하려는 다주택자는 집을 취득하고 수리하는 데 들어간 비용을 최대한 입증해 양도차익을 줄여 세금 부담을 낮출 필요가 있다는 조언이 나온다. 장기보유특별공제(장특공제) 혜택의 경우 연 단위로 보유 기간이 인정되는 만큼 잔금 납부 일정을 조정해 대응하면 절세 효과를 볼 수 있다는 설명이다.

28일 관계부처에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 오는 5월9일로 종료된다. 이에 따라 조정대상지역(서울 전역·경기 남부 12곳) 내 2주택자는 기본세율 6.6~49.5%에 22%포인트가 더해져 최대 71.5%(지방소득세 포함)의 양도세율을 적용받는다. 3주택자의 경우 33%포인트가 중과돼 최고 세율은 82.5%다. 이날까지 매매 계약을 맺고 4~6개월 내 잔금 납부와 등기를 마쳐야 한다.

양도세 중과 유예 종료 전 집을 내놓으려는 다주택자는 필요경비를 최대한 입증할 필요가 있다는 설명이다. 주택을 취득·개선하는 데 쓴 비용을 필요경비로 반영해 양도차익이 줄어들면 세금도 감소하기 때문이다. 샷시·보일러 교체, 거실·베란다 확장 공사, 바닥 교체, 시스템에어컨 설치 등의 자본적 지출이 인정된다. 다만 보일러 수리비와 싱크대 교체 등 정상적인 수선 혹은 경미한 개량 지출은 해당하지 않는다. 현금영수증 등 적격 증빙이 최선이지만, 금융거래 내역과 공사 전후 사진, 간이영수증이나 견적서 등으로 구성된 '사실관계 묶음'으로 인정받을 수 있다. 

장특공제를 활용하는 것도 방법이다. 양도세 중과 유예 기간에는 다주택자도 장특공제 혜택을 받을 수 있다. 보유 기간당 연 2%씩 최대 30%가 적용된다. 연 단위로 인정되기 때문에 잔금 일정을 일부 조정해 대응하면 절세 효과를 볼 수 있다는 설명이다. 예를 들어 이달 현재 주택을 8년10개월 보유한 상태라면 잔금 납부를 2개월만 조정해 9년을 채울 수 있다. 매매차익 8억원에 적용받는 세율이 46.2%인 매도자가 보유 기간을 1년 추가 인정받으면 1600만원을 공제받아 기존보다 740만원가량의 세금을 덜 낼 수 있다.

송주영 유안타증권 세무사는 "다만 통상 보유세(재산세·종합부동산세)가 6월1일 현재 보유자 기준으로 과세 흐름이 잡히기 때문에 잔금을 뒤로 미루다 해당 연도 보유세 과세 대상이 될 수 있다는 점을 주의해야 한다"며 "따라서 장기보유특별공제 추가 2%포인트 절세 효과와 6월1일 부담해야 하는 보유세를 같이 비교해 뭐가 유리한지 판단해보는 게 좋다"고 강조했다.

주택을 처분했다면 국민건강보험공단에 연락해 반드시 지역가입자 보험료를 조정해야 한다는 설명이다. 주택 매각으로 재산이 줄었음에도 행정자료가 반영되기까지의 시차 때문에 지역가입자 건보료가 바로 내려가지 않는 경우가 있어서다. 

송 세무사는 "이러한 경우엔 보험료 조정 신청 제도를 활용할 필요가 있다"며 "재산 매각 후 관련 등기부등본(소유권 이전 확인) 등 증빙 서류와 매매계약서 사본(거래 사실·일자 확인용)을 제출해 즉시 재산 처분에 따른 조정을 받아야 한다"고 설명했다.

고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com