분담금 상승에 다주택 규제까지…부산 정비구역 인기 시들

우동1 또 유찰 … 수의계약 가닥

- 광안5 첫 입찰 1곳 참여해 유찰
- 부동산 침체 지속에 투자 위축

정부의 다주택자 규제와 건설경기 침체 장기화, 인건비·원자재 가격 상승으로 인한 공사비 증가가 맞물리면서 과거 투자 가치가 높았던 부산 정비사업이 사업성 하락과 함께 활력을 되찾지 못하고 있다.

부산 재건축 사업지인 우동1구역 삼호가든 모습. 국제신문DB

2일 건설업계에 따르면 부산의 주요 정비사업지인 해운대구 우동 1구역은 최근 시공사 선정 입찰이 두 차례 유찰되며 수의계약 체결로 가닥을 잡았다. 수영구 광안 5구역 역시 시공사 선정을 위한 1차 입찰에서 GS건설 1개 건설사만 참여해 자동 유찰됐다. 두 곳 모두 올해 부산의 핵심 정비사업지로 주목받으며 현장설명회에는 다수의 건설사가 참석했으나 실제 입찰 결과는 기대보다 저조했다.

이처럼 대형 건설사들이 선별 수주에 나서며 신중한 태도를 보이는 것은 정비구역 내 부동산 시장의 침체된 분위기를 반영한다. 그나마 입지 여건이 양호한 해운대·수영·동래구와 남구 부산진구 등 일부 구역은 아파트 매매가 상승 기대감에 힘입어 주목받지만, 다른 지역은 시장의 관심에서 멀어져 있다. 지역의 한 공인중개사는 “몇 년 전만 해도 재개발·재건축 투자 수요가 활발했지만 지금은 눈에 띄게 줄었다. 지난해부터 부동산 매매시장에 온기가 돌면서 정비사업도 활기가 다시 돌지 않을까 하는 기대가 있었으나 아직도 그런 낌새는 보이지 않는다”며 “매수 희망자를 찾지 못해 처분에 어려움을 겪는 사례가 늘고 있다”고 현장 분위기를 전했다. 부산시에 따르면 지난 1월 기준 부산 내 재개발 추진 구역은 96곳, 재건축 51곳, 촉진지구 9곳 등 총 150여 곳에 달한다.

비활성화의 주요 원인으로는 조합원 추가 분담금 상승이 우선 꼽힌다. 가령 현재 부산의 A 재개발 구역은 감정가에 붙은 프리미엄(웃돈)이 약 5억 원에 달한다. 여기에 향후 조합원이 부담해야 할 추가 분담금을 합산하면, 예상 분양가 대비 기대할 수 있는 시세 차익은 1억 원 안팎에 불과하다. 아파트단지 동·호수에 있어 조합원 우선 배정이라는 장점이 있지만 고금리 대출 부담과 공사 기간 자금이 묶이는 기회비용 등을 고려하면 투자 매력이 낮다는 분석이다. 이영래 부동산서베이 대표는 “가까운 예로 거제동 래미안 레이카운티는 조합원 비례율이 170%에 달해 분담금 부담이 거의 없었으나 지금은 대부분의 사업지가 감정가 외에 2억~4억 원가량을 추가로 내야 하는 상황”이라고 설명했다. 정비사업 관리업체인 ㈜도시와미래 최동화 전무 역시 “안전관리 기준 강화로 공사 기간 연장과 추가 부담 리스크는 투자자들을 주저하게 만드는 요인”이라고 진단했다.

여기에 정부의 다주택자 규제 유지와 아파트 매매가 상승세 둔화 등 거시적 환경도 영향을 미친다. 강정규 동아대 부동산대학원장은 “재건축 및 재개발은 실수요보다 투자적 성격이 강한 시장”이라며 “정부 정책과 전반적인 부동산 경기는 투자자의 심리를 위축시키는 요소로 작용하고 있다”고 분석했다.