[김현우의 핫스팟] 부동산 규제, 경매로 뚫는다···서초동 출근하는 20·30의 합법적 도박
서울 경매 매수인 30대가 1위
낙찰가율 3개월째 100% 돌파
토지거래허가 예외 노린 우회로
현금흐름 없는 묻지마 입찰 주의
임대료를 석 달 이상 밀린 개인 창고를 통째로 경매에 부치는데 룰이 기가 막힌다. 자물쇠를 끊고 셔터를 올린 뒤 밖에서 단 5초간 플래시를 비춰 안을 들여다보게 해준다. 안으로 들어갈 수도 물건을 만질 수도 없다.
한 젊은이가 창고 구석에 덮인 은색 방수포의 실루엣을 보고 소리친다. 방수포 실루엣을 보니 오토바이 처럼 생겼다. "저건 백발백중 할리데이비슨이야!" 옆 사람이 질세라 호가를 올린다. 피 튀기는 베팅 끝에 젊은이가 650만원에 창고를 낙찰받는다. 위풍당당하게 셔터를 올리고 방수포를 걷어낸 순간 그를 반기는 건 손잡이가 부러진 대형 잔디깎이 기계였다.
젊은이는 왜 고장 난 잔디깎이에 650만원에 태웠을까. '옆 사람이 저 오토바이를 채가면 어쩌지' 하는 공포 즉 '지금 아니면 끝'이라는 조바심이 그의 합리성을 마비시켰기 때문이다.
펜듈럼의 연료가 바뀌었다: 왜 하필 '지금' 30대인가
5060 '아재'가 가득했던 서울 경매장에 30대 MZ가 늘었다. 2024년부터 서울 경매 매수인 통계에서 40·50대를 밀어내기 시작한 30대는 2026년 1월에도 당당히 1위를 차지했다. 주택 매매 시장에서도 생애 최초 매수의 절반 이상을 30대가 쓸어 담고 있다.
트랜서핑 렌즈로 보면 집단 에너지 즉, 펜듈럼이 갈아탄 무대가 바로 경매장인 것이다.
☞ 트랜서핑 및 펜듈럼=러시아 물리학자 바딤 젤란드가 고안한 개념이다. 트랜서핑은 무수한 가능성 중 원하는 현실을 선택한다는 이론이다. 펜듈럼은 공통된 생각이 모여 만들어진 집단 에너지 구조체로, 사람의 불안 등 감정 에너지를 먹고 몸집을 불려 개인을 통제하려는 성질을 지닌다.
원래 부동산 펜듈럼의 주 연료는 상승에 대한 희망이다. 한데 최근 서울 청년들의 연료는 다르다. 규제 때문에 정상 루트가 막혔다는 지독한 억울함과 탈락 공포다. 이때 경매는 기가 막힌 비상구처럼 보인다. 토지거래허가구역의 깐깐한 규제도 경매로 낙찰받으면 예외 처리된다는 조항은 시장에 완벽한 우회로 서사를 제공했다.
한데 세상에 공짜 우회로가 어디 있나. 대출이라는 매표소에선 경락잔금대출 한도 축소와 전입 요건이라는 묵직한 가격표를 들이민다. 트랜서핑의 언어로 번역하면 규제·공포·기회라는 세 가지 요소가 한 덩어리로 흔들리며 30대들을 같은 트랙으로 멱살 잡고 끌어당기는 중이다.
낙찰가율 107%의 비밀: 중요도 폭주
감정가 10억원짜리 아파트를 10억7000만원에 낙찰받는 현상. 흔히들 감정가가 시세를 못 따라가서 생기는 착시라고 점잖게 평한다.
트랜서핑 관점에서는 이를 중요도의 폭주로 진단한다. '이번 상승장에 올라타지 못하면 평생 전세 난민으로 살아야 한다'는 거대한 공포는 개인의 내면에 엄청난 잉여 포텐셜을 만들어낸다. 자연의 법칙은 이 불균형을 가만두지 않는다. 곧바로 균형력이 작동해 사람의 눈을 가리고 호가창에 0을 하나 더 적게 만드는 무모한 베팅으로 등을 떠민다. 시장 전체가 집단 최면에 걸려 중요도를 올릴수록 개인의 합리적 브레이크는 파열된다.
☞ 중요도=특정 대상이나 결과에 지나치게 의미를 부여하고 집착하는 마음 상태다. 중요도가 높아지면 불안과 조바심이 생겨 오히려 원하는 결과를 밀어내게 된다.
☞ 잉여 포텐셜=어떤 대상에 과도한 중요도를 부여할 때 생겨나는 보이지 않는 에너지의 불균형 상태를 뜻한다. 자연은 이 불균형을 해소하기 위해 '균형력'을 작동시켜 원래 의도와 반대되는 결과를 부른다.
똑똑한 재테크인가 벼랑 끝 도박인가: 세 가지 갈림길
같은 법정에 앉아 있어도 누군가는 투자를 하고 누군가는 룰렛을 돌린다.
△ 자금 구조: "버티는 돈" vs "쫓기는 돈" 이자나 전세 세팅, 잔금 일정이 단 한 번만 삐끗해도 도미노처럼 무너지는 자금이라면 펜듈럼이 살짝만 입김을 불어도 정신이 무너진다. 반대로 깐깐해진 경락잔금대출 규제를 다 맞고도 현금흐름이 남는다면 균형력이 몰아쳐도 끄떡없이 버틴다.
△ 정보의 깊이: "권리분석" vs "호재 맹신" 경매의 본질은 사고 나서도 내 돈과 권리가 안전한가다. 선순위 임차인의 보증금이나 복잡한 유치권 등 권리분석은 얕게 한 채 여기 곧 재개발된대만 외치고 있다면 축하한다. 당신은 방수포 덮인 잔디깎이를 5000 달러에 산 거다.
△ 감정 상태: "선택" vs "탈출" 서울에서 쫓겨날 수 없다는 공포에서 베팅 버튼을 누른다면 펜듈럼에게 최고의 먹잇감이 된다. 반면 여러 투자 대안 중 하나로 경매를 선택한 상태라면 경매는 날카로운 도구가 된다.
트랜서핑식 실전 대응법: 경매를 내 도구로 깎는 다섯 가지 룰
당신이 30대든 50대든 경매판에서 균형력의 철퇴를 피하려면 다음 다섯 가지 원칙을 머리에 새겨야 한다.
△ 이번이 마지막 기회라는 문장을 뇌에서 삭제하라: 이 문장을 떠올리는 순간 중요도가 폭발한다. 낙찰가율 100%가 넘는 불장에서 조바심은 곧 파산의 지름길이다.
△ 입찰가 상한은 시세가 아니라 내 현금흐름이다: 시세는 펜듈럼이 흔들어대는 신기루다. 내 통장의 현금흐름만이 유일한 진실이다. 기준을 내 영역으로 당겨올 때 균형력의 간섭은 사라진다.
△ 대출 어떻게든 되겠지는 유언장과 같다: 경락잔금대출은 규제의 최전선에 있다. 한도와 전입 요건 등은 변수가 아니라 베팅 전 이미 계산이 끝난 상수여야 한다.
△ 규제 예외 조항은 만능열쇠가 아니다: 토지거래허가구역을 우회했다고 기뻐하기엔 이르다. 명도 소송의 스트레스, 안 나가는 임차인, 예상치 못한 수리비 등 뒤통수를 칠 리스크가 첩첩산중이다. 우회로에는 늘 톨게이트 비용이 비싸다.
△ 경매 학원·커뮤니티의 펜듈럼에서 로그아웃하라: 사람이 몰리는 곳에선 항상 절대 수익의 확신을 판다. 확신은 중요도를 키우고 중요도는 필연적으로 재앙을 부른다. 혼자 조용히 분석하고 덤덤하게 입찰해라.
정리해 보자. 지금 경매장에 뛰어드는 30대는 유별나게 똑똑한 것도 구제 불능으로 무모한 것도 아니다. 제도의 빈틈·지표의 착시·물량 증가라는 세 가지 요소가 펜듈럼을 거대하게 키워 젊은 에너지를 빨아들이고 있을 뿐이다.
경매가 당신의 통장을 불려줄 날카로운 재테크가 되는 순간은 조바심을 버리고 자금과 일정을 내 통제하에 두었을 때다. 반대로 경매가 영혼을 갉아먹는 도박으로 전락하는 순간은 펜듈럼이 속삭이는 지금 아니면 끝이라는 거짓말에 속아 상한가 없는 팻말을 들어 올릴 때다. 자, 당신은 방수포 아래에서 진짜 할리데이비슨을 볼 안목이 있는가.
여성경제신문 김현우 기자 hyunoo9372@seoulmedia.co.kr
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