강남 1주택도 안심 못해…장특공제 폐지 시 보유세 60% 뛴다[Pick코노미]

■李 대통령, 1주택자 세제 재설계 시사
고가 1주택 장기보유도 정책 사정권
종부·양도세 장기보유 공제 축소 가능성
초고가 주택 세 부담 급증 가능성
재산세 공시가율 정상화 카드도 거론

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이재명 대통령이 ‘투자·투기용 1주택’에 대해서도 보유 부담 강화를 시사하면서 고가 1주택 장기보유 전략도 조정 대상이 될 수 있다는 관측이 제기됐다.

28일 시장에서는 정부가 이 대통령의 발언을 계기로 투자·투기용 1주택의 매물 유도를 위해 세액공제 축소에 나설 수 있다는 전망이 나온다. 공제율을 낮추거나 적용 요건을 강화할 경우 고가 장기보유 1주택자의 실효세율이 빠르게 상승하는 구조여서 정책 효과가 직접적으로 나타날 수 있다는 분석이다.

우선 종합부동산세 장기보유 세액공제 축소가 유력한 카드로 거론된다. 현행 제도는 1주택자가 5년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 세액공제를 적용한다. 10년 이상 보유 시 산출세액의 최대 40%를 공제받을 수 있고 고령자 공제까지 충족하면 합산 최대 80%까지 세 부담이 줄어든다.

양도소득세도 변수로 지목된다. 현행 체계에서는 1주택자가 일정 보유·거주 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 적용받는다. 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%를 적용해 공제율을 산정하며 각 항목은 최대 10년까지 인정된다. 이에 따라 보유 10년·거주 10년을 채울 경우 최대 80%까지 공제가 가능하다. 공제율이 축소되거나 거주 요건이 강화될 경우 매각 단계 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 분석이 나온다.

재산세 공정시장가액비율 조정 가능성도 거론된다. 현재 1주택자는 한시 특례로 공정시장가액비율 43~45%를 적용받고 있다. 기본 비율 60%보다 15%포인트 이상 낮은 수준이다. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 산정하는 계수다. 이를 정상화하면 세율을 조정하지 않더라도 과세표준이 상승해 보유세 부담이 확대된다. 다만 지방세인 재산세는 법 개정 등 절차가 필요해 현실적 제약이 크다는 지적이 나온다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 반포자이 전용 84㎡를 10년 이상 보유한 1주택자의 올해 예상 보유세(종부세+재산세)는 장기보유 세액공제 40%를 적용할 경우 1416만 원으로 추산됐다. 공제를 적용하지 않으면 1843만 원으로 늘어난다. 전년 대비 증가폭은 공제 적용 시 398만 원이었고 공제가 없을 경우 569만 원으로 171만 원 더 컸다. 증가폭 기준으로 약 43% 확대된 셈이다.

은마 전용 84㎡는 공제 적용 시 보유세가 지난해 606만 원에서 올해 840만 원으로 235만 원 늘어날 것으로 추정됐다. 반면 공제가 없을 경우 올해 보유세는 1006만 원으로 증가폭이 약 400만 원 수준으로 확대됐다. 레미안대치 전용 84㎡는 공제 적용 시 지난해 856만 원에서 올해 1172만 원으로 316만 원 늘어나는 것으로 분석됐다. 공제가 없을 경우 올해 보유세는 1507만 원으로 증가폭이 651만 원에 달했다.

초고가 주택에서는 격차가 더 크게 나타났다. 한남더힐 전용 235㎡의 경우 공제를 유지하면 보유세 증가폭이 1324만 원으로 계산됐지만 공제가 없으면 2122만 원으로 확대됐다. 증가폭만 놓고 보면 약 60% 확대된 수준이다. 공시가격이 높을수록 공제 축소에 따른 절대 부담 증가액이 가파르게 커지는 구조로 분석됐다.

이번 분석은 고령자 공제를 제외하고 10년 보유에 따른 장기보유공제 40%만 적용했으며 올해 공시가격이 전년 대비 30% 상승한다고 가정한 추정치다. 공시가격 변동 효과와 세액공제 조정 효과가 동시에 반영된 수치다.

양도소득세 부담도 크게 달라졌다. 서울 고가 아파트를 10년 전 10억 원에 취득해 2년 거주한 1주택자가 이를 40억 원에 매각할 경우 현행 체계(공제율 48%)에서는 약 4억 6679만 원의 세금을 부담하는 것으로 계산됐다. 반면 공제율이 16%로 축소된다고 가정하면 세 부담은 7억 9941만 원으로 늘어 세액 차이가 3억 원 이상 벌어졌다.

이정훈 기자 enough@sedaily.com한동훈 기자 hooni@sedaily.com