‘불패신화’ 강남·용산 집값 2년만에 꺾였다…다주택자 압박에 호가 뚝뚝

서울아파트 매물 7만건 돌파
‘불패신화’ 핵심지부터 하락

강남3구의 부동산 매물이 증가한 가운데 26일 강남 재건축의 상징인 은마아파트 상가에 급매물건 시세가 안내되어 있다. [이승환 기자]

서울 부동산의 ‘불패 신화’를 상징하는 강남 3구와 용산구 아파트 가격이 일제히 하락세로 돌아섰다. 지난주 경기 과천이 하락세로 전환한 데 이어 이번주에 강남권까지 돌아서며 부동산 시장 전반에 하방 압력이 커지는 분위기다.

26일 한국부동산원이 발표한 주간(2월 넷째 주) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 매매가격 상승폭이 0.11%로 둔화된 가운데 강남구·서초구·송파구 그리고 용산구가 나란히 마이너스 변동률을 기록했다. 강남구는 이번주 -0.06%를 기록하며 2024년 3월 둘째 주 이후 약 2년 만에 하락세로 전환했다. 서초구(-0.02%)와 송파구(-0.03%)는 물론이고 최근 상승세가 가팔랐던 용산구마저 -0.01%를 기록했다.

이 같은 흐름은 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료를 앞두고 매물이 쏟아진 영향으로 풀이된다. 당장 5월 10일부터 중과가 다시 적용되는 만큼 유예 기간 내에 처분을 원하는 다주택자들이 호가를 낮춰 급매물을 내놓고 있다.

부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 기준 7만784건이다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예를 중단하겠다고 천명한 1월 26일(5만5695건)과 비교하면 27%나 증가했다.

6월 지방선거 이후 장기보유특별공제 축소 등 보유세 개편 논의가 본격화할 것이라는 전망도 작용했다. 정부가 다주택자 대환대출을 제한하고, 주택임대사업자의 양도세 중과 배제 혜택을 종료하겠다며 전방위 압박에 나선 것도 분위기 반전을 끌어낸 요인이다.

함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “양도세 중과 유예 종료라는 시그널 외에도 임대사업자 대출 규제와 세제 개편 예고 등으로 매물이 최근 5만가구에서 7만가구 수준까지 늘었다”며 “은퇴자나 다주택자들이 보유세 부담과 매각 차익 사이에서 시뮬레이션을 해본 뒤 매각을 택하는 분위기”라고 분석했다.

강남권의 하락 전환은 주변 지역으로 전이될 가능성이 있다. 이번주 과천이 -0.10%로 하락폭을 키운 가운데 성동구(0.20%)와 마포구(0.19%) 등 한강벨트 주요 지역의 상승세도 주춤하고 있다. 함 랩장은 “5월 9일 이전까지 매물 출회가 이어지며 동작구와 양천구 등 상승률이 둔화된 지역도 시간을 두고 하락 반전할 수 있다”며 “당분간 집값은 상승동력이 떨어질 것”이라고 전망했다.