집주인 채무로 경매 넘어간 전셋집 … 배당요구가 무조건 정답 아냐

보증금 반환받지만 퇴거해야
전셋값 상승기엔 오히려 불리

서울 아파트에 전세로 거주하던 A씨는 어느 날 법원에서 경매 개시 통지서를 받았다. 집주인이 담보대출원리금을 상환하지 못해 해당 주택이 경매 절차에 들어간 것이다. 통지서에는 정해진 기간 내에 권리신고 및 배당요구를 하면 배당기일에 보증금을 지급받을 수 있다는 내용이 담겨 있었다.

다행히 A씨는 다른 채권자보다 먼저 대항요건(전입신고와 점유)을 갖춘 선순위 임차인이고, 확정일자도 갖췄기 때문에 경매 절차에서 전세보증금 전액을 우선 변제받을 수 있다. 그러나 A씨는 배당요구를 하는 것이 과연 자신에게 유리한 선택인지 확신하지 못한 채 깊은 고민에 빠졌다.

주택이 경매 절차에 들어가면 법원은 배당요구종기일을 지정한다. 임차인은 이 기간 안에 배당요구를 해야만 배당 절차에 참여할 수 있다. 배당이란 낙찰자가 매각대금을 완납하면 그 대금을 권리의 순위에 따라 각 채권자에게 배분하는 절차다. 근저당권처럼 등기된 권리는 별도의 배당요구 없이도 변제받을 수 있지만, 등기하지 않은 일반 채권자나 임차인은 반드시 종기일 내에 배당요구를 해야 한다.

하지만 A씨가 고민에 빠진 이유는 배당요구 여부에 따라 퇴거 시점이 달라져서다. 배당요구를 한 후 보증금을 변제받으려면 낙찰자에게 해당 주택의 점유를 이전해야 한다. 결국 다른 곳으로 이사해야 한다는 의미다. 반대로 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 종전 임대인의 지위와 보증금 반환 의무를 승계하는데, 이는 임차인이 임대차 계약의 효력을 유지하겠다는 의사로 해석하기 때문이다.

이 경우 임차인은 남은 계약 기간에 계속 거주할 수 있으며, 계약 종료 시점에 낙찰자에게서 보증금을 반환받을 수 있다.

전세 가격이 전반적으로 하락하는 시기라면 임차인 입장에서는 배당요구를 통해 보증금을 회수한 뒤 보증금 부담이 더 낮은 주택으로 이동하는 것이 유리할 수 있다. 하지만 전세 가격이 상승하는 국면에서는 기존 계약을 유지하는 선택이 주거 안정과 자금 부담 측면에서 합리적인 판단일 것이다.

최근 서울 아파트 전세 시장은 매물 감소와 가격 상승 흐름이 이어지고 있다. 기존 계약과 동일한 조건의 아파트를 찾기 어려워지면서 결국 추가 자금을 마련하거나 거주 지역을 변경해야 하는 상황에 직면하게 된다. 시장 흐름을 고려하면 당분간 서울 아파트 경매에서 임차인들이 배당요구를 하는 사례는 줄어들 것으로 예상된다.

경매 수요자 입장에서는 거주하는 임차인의 보증금이 명확히 확인되지 않은 경우에는 각별히 신중해야 한다. 향후 인수해야 할 금액이 불확실하면 기대했던 수익을 달성하긴커녕 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이다. 매각물건명세서 등 법원 서류에 임차인의 보증금이 조사돼 있더라도 남은 계약 기간을 감안해 실제로 입주가 가능한 시점도 가늠해야 한다. 선순위 임차인이 배당받지 않는 경매물건은 입찰 경쟁이 줄어들면서 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있다. 입주 시점에 여유가 있는 수요자라면 시세 대비 높은 할인율로 내 집 마련의 기회가 될 수 있으므로 선순위 임차인이 존재한다는 이유만으로 배제할 필요는 없다.

[이주현 지지옥션 전문위원]