다주택자 압박 한달…서울 빌라 거래 75% 급감 ‘직격탄’ [부동산360]

다주택자 압박 후폭풍, 한달만에 ‘거래 절벽’
임대사업자·갭투자 수요 위축 직격탄

[헤럴드경제=김희량 기자] “손바뀜될 매물들은 작년 가을을 기점으로 다 교체가 됐죠. 여긴 초기 투자금이 8억부터 시작하는 재개발 동네인데 3개월 간 1억원이 넘게 올라서 매도자들도 ‘지켜보자’는 분위기입니다. 손님들 또한 설명만 내내 듣다가 매수 엄두도 못내고 가시네요.” (송파구 거여동 A공인중개업소 관계자)

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌지 한달이 지난 가운데 서울 빌라 시장에서는 ‘거래 절벽’이 나타나고 있다. 임대사업자와 다주택자에 대한 정부의 압박 수위가 높아지면서 매수 심리가 빠르게 얼어붙은 영향으로 풀이된다.

25일 국토교통부 실거래가통계시스템에 따르면 이날 기준 서울의 연립·다세대 거래 체결 건수는 916건으로 전달(3358건) 대비 약 27% 감소했다. 연립·다세대 거래 건수는 지난해 10·15대책 이후 11월 1000건 가까이 감소했다 12~1월 들어 상승세를 보였었다. 그러다 최근 한 달 사이 다시 급감세로 돌아섰다.

불과 얼마전만 해도 분위기는 달랐다. 부동산플래닛 집계 결과 서울 연립·다세대주택 거래는 지난해 3만3458건으로 전년 대비 27% 급증했다. 2021년(5만8000건) 이후 4년 만에 가장 많은 수준이었다. 3.3㎡(이하 전용면적)당 가격(3223만원)도 처음으로 3000만원을 돌파했다. 거래금액은 13조5612억원으로 전년 대비 42.8% 늘었다. 특히 광진구 자양동, 서초구 방배동, 동작구 상도동 등 핵심 입지의 재개발 구역이 시세 상승을 이끌었다.

하지만 10·15 대책으로 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 임대나 시세차익을 노린 1주택자들의 투자 수요가 줄었다. 조정대상지역에서 1세대가 두번째 주택을 구입할 경우, 강화된 기준에 따라 취득세율이 8%, 3주택 이상이 될 경우 12%를 부담해야 한다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “한강벨트나 선호 지역이 아닌 매물은 사자마자 역전세 위험을 감수해야 한다”며 “여기에 전세보증보험이 강화되면서 갭투자도 쉽지 않아졌다”고 말했다. 이어 “세금 부담은 물론 향후 추가 규제가 들어올 수 있다는 우려에 빌라 거래가 얼어붙게 된 것”이라고 말했다.

임대사업자들의 매물이 나오더라도 이를 받아줄 수요도 마땅치 않다. 아파트 대비 환금성이 떨어진다는 인식이 퍼져있는데다, 임대사업자에 대한 추가적인 대출 규제 가능성도 문제다. 정부가 임대사업자의 대출 만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 방안 등을 검토하면서 매물 승계나 신규 등록을 고려하는 수요마저 사라졌다.

한 공인중개사는 “매물을 내놓고 싶은 임대사업자들도 임대기간이 남아있다면 세금 문제에 봉착할 수 밖에 없다”며 “지위를 승계하는 포괄양수 방식으로 거래를 해야하는데, 지금 상황에서 누가 임대사업을 이어받겠다고 하겠냐”고 반문했다.

강서구 가양동의 한 공인중개업소 관계자는 “가양동은 개발 호재가 없다 보니 매물을 찾는 사람이 없다”면서 “지난해부터 만기가 도래한 임대사업자들이 빌라를 팔고 싶어 애를 태우지만 세입자들 문의만 많다”고 분위기를 전했다.