3주택 이상만 세금? 올해부터 2주택자도 ‘임대소득세’ 낸다

주택 임대보증금 과세 대상 기준 강화
부부합산 3주택·보증금 합계 3억 초과서
고가 2주택 임대보증금 합계 12억원으로
간주임대료 ‘주택임대소득’으로 신고·납부

주거비, 식비, 교통비 등 숨만 쉬어도 돈이 나가는 세상입니다. 그런데 쉽게 눈에 띄지 않지만 우리 삶에 깊이 들어와 있는 지출이 하나 더 있죠. 바로 ‘세금’입니다. 이제는 아파트 한 채만 보유해도 상속세나 증여세를 고민해야 하는 시대가 됐습니다. 하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 처음엔 남 얘기 같아도 이웃의 사례를 읽다 보면 내게도 적용할 수 있는 절세의 힌트를 자연스럽게 얻게 될 거예요. 절세 전문가의 상담 사례를 바탕으로 일상에서 겪을 수 있는 세금 고민을 ‘이왕 낼 세금, 똑똑하게 알려주는 상담소(이·세·상)’에서 쉽게 풀어드리겠습니다.

#. 이우리 씨는 2000년 서울에 본인 명의로 아파트 한 채(기준시가 13억원)를 마련했다. 2020년에는 아내가 돌아가신 장모로부터 서울 아파트(기준시가 14억원)를 상속받으며 우리 씨 부부는 ‘다주택자’가 됐다.

최근 광주로 근무지 발령을 받은 우리 씨는 서울 아파트 두 채를 각각 7억원과 8억원에 전세로 주고, 광주에 전셋집을 얻어 내려갔다. 월세는 받지 않으니 임대소득세 걱정은 없다고 생각했다.

그러던 중 올해부터 세법이 바뀌어 2주택자도 전세보증금에 대해 종합소득세가 부과될 수 있다는 소식을 들었다. 바뀐 세법과 세금 납부 방법을 문의하기 위해 회현동이택스를 찾아갔다.

Q. 저와 아내는 각각 자기 명의로 집을 한 채씩 갖고 있습니다. 이 경우도 2주택인가요?

A. 네, 그렇습니다. 주택임대소득을 계산할 때 주택 수는 본인과 배우자를 합산해 판단합니다. 따라서 우리 씨 명의 1채와 아내 명의 1채를 합쳐 부부는 ‘부부 합산 2주택자’가 됩니다.

Q. 만약 기존 아파트 한 채를 부부 공동명의로 가지고 있다면 주택 수는 어떻게 계산하나요?

A. 부부 공동명의는 비과세 요건을 따질 때 ‘부부 합산’이므로 당연히 1채로 계산됩니다.

Q. 보통 임대소득세는 ‘월세’를 받는 사람만 내는 것 아닌가요?

A. 그렇게 오해(?)를 하기도 합니다. 주택임대소득 과세대상은 보유 주택 수와 임대 유형에 따라 달라집니다. 1주택자라 하더라도 기준시가 12억원 이상의 주택에서 월세 수입을 얻고 있거나 국외에 있는 주택에서 월세 수입을 얻는다면 과세 대상이 됩니다.

2주택자는 모든 월세 수입이 과세 대상이 됩니다. 3주택자는 모든 월세 수입 또는 비소형주택을 3채 이상 보유하고 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘는 경우 세금을 부과합니다.

Q. 저희처럼 ‘전세’만 주는 사람도 소득세를 내야 하나요?

A. 전세 보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈인데 왜 소득세를 내야 하는지 의아해하실 수 있습니다. 하지만 국가는 다주택자가 받은 고액의 보증금에서 이자 수익이 발생한다고 간주합니다.

즉, 보증금을 정기예금에 넣었을 때 얻을 수 있는 이자만큼을 임대 수입으로 보고 세금을 부과하는 것인데, 이를 ‘간주임대료’라고 합니다. 간주임대료는 보증금을 월세로 환산한 금액을 말하죠.

Q. 올해부터 2주택자의 임대소득세 적용이 어떻게 달라진 건가요?

A. 지난해까지는 3주택 이상 소유자만 전세 보증금에 대한 간주임대료에 종합소득세가 부과됐습니다. 2주택자는 전세만 준다면 비과세였죠.

하지만 올해부터는 부부 합산 2주택자라도 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 보유하고, 그 보증금의 합계가 12억원을 넘으면 전세 보증금에 대해서도 간주임대료가 과세 대상이 됩니다.

Q. 저희 부부가 구체적으로 과세 대상이 되는 이유는 무엇인가요?

A. 다음 두 가지 요건을 모두 충족했기 때문입니다. 먼저 주택 가격을 보면 우리 씨(13억원)와 아내(14억원)의 아파트 모두 기준시가 12억원을 초과합니다. 또 두 아파트의 전세 보증금 합계가 15억원(7억원+8억원)으로, 면세 기준인 12억원을 초과합니다. 따라서, 각자 가지고 있는 주택의 보증금 중 3억원을 초과하는 부분에 대해서는 수익이 발생하는 것으로 보고 세금을 매기는 것입니다.

Q. 간주임대료와 세금은 어떻게 계산하나요?

A. 먼저 2026년 이내에 보증금 변동이 없다고 가정하고 두 분의 연간 ‘주택임대 간주임대료’ 계산해 보겠습니다. 은행 정기예금 이자율은 현재 기준인 3.1%를 적용할게요.

간주임대료는 앞서 말씀드린 대로 면세 기준인 12억원을 초과하는 3억원을 전세보증금에서 빼고 난 뒤, 해당 금액의 60%에 정기예금 이자율(현재 3.1%)을 곱해 계산합니다.

우리 씨의 경우에는 ‘(7억원 － 3억원) × 60% × 3.1%’로 연간 약 744만원의 간주임대료가 나옵니다.

아내의 경우 ‘(8억원 － 3억원) × 60% × 3.1%’로 연간 약 930만원의 간주임대료가 계산됩니다.

Q. 광주에서 전세로 살고 있는데, 제가 낸 전세 보증금을 임대소득에서 차감하거나 공제받을 수는 없나요?

A. 안타깝게도 본인이 거주를 위해 지급한 전세보증금이나 월세는 본인의 주택임대소득에서 비용으로 공제되지 않습니다.

주택임대소득은 ‘수입’을 기준으로 하며, 본인의 주거 비용은 ‘가사 관련 비용’으로 보기 때문입니다.

Q. 간주임대료는 언제까지, 어떻게 신고해야 하나요?

A. 올해 발생한 소득에 대해 내년 5월 1일부터 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 종합소득세 확정신고를 하시면 됩니다.

주택임대수입이 2000만원 이하이므로 다른 소득과 합산하지 않는 ‘14% 분리과세’와 다른 소득과 합산하는 ‘종합과세’ 중 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있습니다.

Q. 주택임대 수익이 2000만원을 넘으면 어떻게 되나요?

A. 그 경우 선택권 없이 종합과세가 적용됩니다.

다른 소득(근로·사업 등)과 모두 합산해 소득 구간에 따라 6~45%의 누진세율이 적용되므로 세 부담이 커질 수 있습니다.

Q. 분리과세와 종합과세 중 어느 쪽이 유리할까요?

A. 분리과세를 선택할 경우 주택임대소득을 다른 소득과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 14%(지방소득세 포함 시 15.4%)의 세율을 적용해 세금을 부과하게 됩니다. 다른 소득과 별도로 분리해 세금을 부과한다는 뜻에서 ‘분리과세’라고 부르는 겁니다.

일반 임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요. 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%(수입금액 － 수입금액의 50%)가 소득금액으로 산정됩니다.

우리 씨와 부인의 간주임대료에 대한 종합소득세액은 분리과세 적용 시 다음과 같이 계산됩니다. 우리 씨의 간주임대료 수입(744만원)에서 50% 차감한 뒤 소득세 15.4%(지방소득세 포함)를 곱한 57만2880원이 우리 씨의 종합소득세액입니다.

아내분의 간주임대료 수입(930만원)에서 50% 차감한 뒤 소득세 15.4%(지방소득세 포함)를 곱한 71만6100원이 부인의 종합소득세액입니다.

소득 수준에 따라 추가적인 소득공제도 적용받을 수 있는데요. 일반 임대사업자의 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하일 경우 주택임대소득금액에 200만원의 소득공제가 적용됩니다. 소득금액에서 200만원을 빼주는 것이죠.

Q. 아내가 곧 퇴직할 계획입니다. 분리과세는 14%의 세율이 적용된다고 하셨는데, 만약 아내에게 다른 소득이 없다면 앞에서 말씀하신 대로 종합과세가 유리한 것 아닌가요? 종합소득세 세율은 6%부터 적용되는 것으로 알고 있습니다.

A. 주택임대소득도 소득세법상 사업소득에 해당하므로 다른 사업소득과 동일한 방식으로 소득세를 계산할 수 있습니다.

필요경비는 분리과세와 계산방식이 다릅니다. 장부로 계산하는 방식과 추계로 계산하는 방식이 있습니다. 우리 씨의 아내는 주거용건물임대업을 영위하는 간편장부대상자로서 단순경비율 대상자입니다. 따라서, 유리한 방식인 추계로 계산한다면 필요경비는 930만원의 37.4%인 347만8200원입니다. 소득금액은 총수입금액(930만원)에서 필요경비(347만8200원)를 뺀 582만1800원이 됩니다.

종합소득세는 다음과 같습니다. 582만1800원에서 먼저 기본공제와 부녀자공제인 200만원을 뺀 뒤 기본 종합소득세율(6.6%, 지방소득세 포함)을 곱한 금액에서 표준세액공제(7만7000원)를 뺀 값 17만5230원(지방소득세 별도)입니다.

따라서, 분리과세 시 적용되는 세액 71만6100원보다 종합과세(17만5230원)가 훨씬 유리합니다.

Q. 건강보험료와 종합소득세가 부과되는 것이 매우 부담스럽습니다. 주택을 처분하게 된다면 어떻게 될까요?

A. 우리 씨와 우리 씨의 아내는 1주택을 소유하던 중 1주택을 상속받으신 경우에 해당합니다. 따라서 상속 주택이 아닌 기존에 가지고 있던 우리 씨의 주택을 언제든 처분하시게 된다면 양도소득세 1가구 1주택 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 이 경우 12억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세가 되며, 10년 이상 거주하셨다면 장기보유특별공제 또한 최대한도(80%)까지 적용되므로 세 부담은 크지 않습니다.

또한 양도 시점 이후에는 1가구 1주택으로서 보증금을 받아도 간주임대료 과세가 되지 않으므로 주택임대소득이 발생하지 않습니다. 또한 직장가입자의 피부양자 신분이 되므로 소득세뿐만 아니라 건강보험료 절감 차원에서도 매우 좋습니다.

Q. 사업자 등록도 반드시 해야 하나요? 안 하면 불이익이 있나요?

A. 네, 의무입니다. 임대수입이 발생하면 사업 개시일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자 등록을 해야 합니다. 등록하지 않으면 수입금액의 0.2%가 ‘미등록 가산세’로 매년 부과됩니다.

소득세법상 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일로 고정돼 있습니다. 해당 규정이 적용되는 시점이 2026년 1월 1일부터이므로 사업개시일도 올해 1월 1일입니다. 빠른 사업자 등록이 필요해 보입니다.

Q. 사업자 등록을 하면 세금 감면 혜택이 있나요?

A. 세무서 등록 외에 지자체(구청)에도 ‘민간임대주택’으로 등록해야 세액감면(25~50%)을 받을 수 있습니다. 하지만 현재 아파트는 장기 일반 민간임대주택 등록이 불가능하도록 제도가 변경됐습니다. 따라서 아파트를 보유한 우리 씨 부부는 현실적으로 세액감면 혜택을 받기 어렵습니다. 민간임대주택 세액감면 제도는 주로 도시형생활주택이나 빌라 등에 적용됩니다.

Q. 임대소득세가 부과되면 혹시 직장에 다니는 아내의 건강보험 피부양자 자격이 박탈되나요?

A. 주택임대소득은 소득세법상 사업소득으로써 단 1원이라도 소득금액이 발생하면, 피부양자 자격이 상실돼 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 다만 우리 씨와 아내는 직장생활을 하는 직장가입자이므로 이에 해당하지 않습니다. 각자 소득이 2000만원에 미달하므로 소득월액에 대한 보험료 또한 부과되지 않습니다.

하지만 올해부터는 간주임대료로 인한 피부양자 자격 박탈 사례가 증가할 것으로 예상되므로 세금 액수뿐 아니라 건강보험료 추가 부담액까지 고려해 자산 관리 계획을 세우셔야 합니다.

Q. 퇴직 이후 아내는 건강보험법상 지역가입자로 전환되는 걸로 보입니다. 배우자가 지역가입자이므로 저도 지역가입자로 전환되나요?

A. 그렇지 않습니다. 우리 씨는 직장에서 보수를 받는 직장가입자 신분을 유지하시게 되며, 아내만 지역가입자로 전환되게 됩니다.

우리 씨가 알고 있으신 바와 같이 일반적으로는 배우자가 피부양자 자격을 유지하지 못하게 된다면, 본인도 지역가입자로 전환됩니다. 다만 이는 두 가지 기준인 소득요건과 재산요건 중 소득요건을 갖추지 못하는 경우에 한합니다. 우리 씨는 직장가입자이므로 해당 사항이 없습니다.

정호원 기자