공실 부담에…대세 떠오르는 '상가없는 재건축'

[상가 없는 재건축 급증①]
강남3구 재건축 12곳 중 9곳 無상가
온라인 소비 확산에 ‘공실 부담’ 커져

[이데일리 김은경 최정희 기자] 서울 송파구 잠실 우성4차 재건축 조합은 당초 단지 1층에 상가 14개를 짓는 계획을 세웠다. 하지만 지난해 7월 조합 총회에서 정비계획을 32층에서 49층으로 변경하면서 상가 계획은 아예 제외됐다. 상가 조합원들마저 상가 대신 아파트 분양권을 원하면서 설계 방향이 바뀐 것이다.

윤기헌 잠실 우성4차 조합장은 “상가 조합원이 28명인데 실제로 상가를 받겠다는 사람은 5~6명뿐이고 대부분은 아파트 분양을 원했다”며 “상가를 지어도 분양이 안 되면 조합이 큰 손해를 보게 돼 계획을 수정했다”고 말했다. 그는 “온라인 소비 확산으로 단지 내 상가 수익성이 떨어지면서 세상이 바뀌었다는 인식이 조합 내부에도 퍼졌다”고 설명했다.

지난 12일 서울 강동구 올림픽파크포레온 단지 내 상가에 ‘임대·매매’ 스티커가 붙은 모습.(사진=김은경 기자)

한때 수십 대 1 경쟁률을 기록하며 투자자들이 몰리던 단지 내 상가가 최근에는 공실 부담 속에 ‘애물단지’로 인식되며 재건축 설계에서 제외되는 사례까지 등장하고 있다. 코로나19 이전 ‘오프라인 소비’가 중심이었던 2019년, 경기도 부천 ‘힐스테이트 중동’ 단지 내 상가 ‘힐스에비뉴’는 최고 216대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 3일 만에 완판을 기록했지만, 최근 재건축 시장에서는 상가를 줄이거나 없애려는 움직임이 확산하며 분위기가 크게 달라졌다는 평가다.

24일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 관리처분인가를 받은 강남3구(강남·서초·송파) 재건축 12개 단지 중 9곳은 애초 상가를 두지 않거나 상가를 제외한 채 사업을 추진 중인 것으로 나타났다. 기존에 상가가 있었던 강남구 개포주공5단지·도곡개포한신아파트, 송파구 가락미륭아파트·잠실우성4차는 상가 조합원과 합의해 상가를 짓지 않고 아파트 배정 또는 현금 청산 방식으로 재건축을 진행하기로 했다.

상가를 둘러싼 인식 변화는 사업성 문제와 맞물려 있다. 과거에는 단지 내 상가가 ‘수익 자산’으로 여겨졌지만 최근에는 공실 리스크가 커지면서 부담 요인으로 인식되고 있다. 실제 일부 재건축 단지에서는 상가 분양이 지연되면서 할인 분양이나 조건 변경이 이어지는 사례가 늘고 있다.

지난 12일 찾은 서울 강동구 올림픽파크포레온 단지 내 상가에서는 유동인구가 많은 도로변임에도 일부 점포 유리창에 임대 문의 안내가 붙어 있었다. 인근 중개업소 관계자는 “가격 문의는 있지만 실제 계약까지 이어지기는 쉽지 않다”며 “월세를 낮추거나 조건을 바꿔야 겨우 성사가 된다”고 말했다. 같은 날 방문한 서초구 방배동 원페를라 상가 역시 절반가량이 불이 꺼진 채 비어 있었고 약 10평 규모 점포가 보증금 5000만원에 월세를 350만원에서 300만원으로 낮춰 재모집에 나서는 등 공실 해소에 어려움을 겪는 모습이었다.

전문가들은 단지 내 상가의 역할이 구조적으로 바뀌고 있다고 본다. 김건우 분전아카데미 대표는 “단지 내 소규모 상가는 온라인 소비와 대형 상권에 밀리면서 경쟁력이 떨어지고 있다”며 “초역세권 초대단지가 아닌 이상 상가를 최소화하는 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

김은경 (abcdek@edaily.co.kr)