대지권 미등기 아파트는 어떻게 해요?

안광훈 인천지방법무사회 교육및 제도개선위원/법무사

안광훈 인천지방법무사회 교육 및 제도개선위원

부동산등기사항전부증명서를 발급받아 보면 2페이지 전유부분의 건물의 표제부에서 '대지권의 표시'로 '대지권 종류'와 '대지권 비율', '등기원인 및 기타사항'이 아예 없는 경우가 있고 아파트나 빌라, 연립 혹은 구분상가 중에 대지권등기가 없는 경우가 종종 발견됩니다.

이때 대지권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 즉 대지사용권(소유권이나 지상권, 무상사용권, 법정지상권 등)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 가리키는데(부동산등기법 제40조 제3항) 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리해서 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조).

대지권이 미등기된 원인은 아주 오래전에 구분건물을 건축하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행 이전에 등기된 경우 아파트 등을 분양 완료한 후 입주하고 구분건물등기를 완료했다. 택지개발지구나 신도시 등 대규모 개발사업 혹은 재개발·재건축 등 토지 환지작업, 분합필 지연, 지목변경 문제, 기타 행정절차 미완료 등이 있다. 이후 토지가 정리되어 지분등기를 하여야 하는데 신청하지 않아 대지권 미등기 세대가 남아 있는 경우 또는 수분양자가 분양대금을 미납하여 대지권등기가 늦어지는 경우 건물소유자의 부도로 경매를 당하여 대지권등기를 비용 때문에 안 한 경우 토지에 대한 제한등기 후 해결 못 하고 방치된 경우 등등입니다. 일반적으로는 택지개발지구 내에 아파트신축 입주 후 수년이 지난 후에 토지 환지 절차가 종료된 경우가 있습니다.

부동산임의경매로 경매가 진행되었다면 선순위 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 경료된 경우 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치고 혹 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력이 그 대지사용권에까지 미칩니다.

대지권 미등기라면 일반적으로 최초 수분양자가 전유부분 가액과 대지권 가액이 표시된 분양계약을 하였고 사실조회 등으로 분양대금을 전액 납부한 것이라면 전유부분 소유자는 분양자의 협조를 받아 대지권 등기신청을 하거나 분양자와 수분양자를 상대로 대지 지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 소구하면 됩니다.

다만 수분양자가 대지권 분양대금을 납부하지 않았다면 대지권이 없는 경우로 대지권을 취득한 상태가 아니므로 토지소유자로부터 건물철거나 매도청구을 당하거나 지료 지급을 해야 하기에 건물소유자는 별도로 대지권 분양대금을 납부해야 하므로 사실조회로 분양대금 완납 여부를 확인하고 대지권취득등기절차를 진행해야 합니다.

혹여 경매로 아파트를 낙찰받아 대지권등기를 잊은 경우라면 경매기록에서 수분양자가 분양대금 완료 사실이 있다는 매각물건명세서와 사실조회회신서를 열람 복사하고 집합건물 전체 중 일부만 대지권 등기가 안 되었던 경우 대개 대지권은 취득하였지만 등기만 안 되었을 경우로 보아 관리사무소에 문의하여 토지소유자의 협조를 받거나 별도 소 제기로 대지권등기를 하면 될 것입니다.