‘2500가구 중 전세 매물 3건’ 강북 학군지 전세 귀한 몸[부동산360]

“눌러살겠다” 계약 갱신 50% 달해
새학기 앞두고 수도권 유입수요까지
공급 줄고 수요 많아 가격 오름세

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 강북 학군지의 저가 전세 시장이 개학을 앞두고 불붙고 있다. 이사 수요가 몰리는 시기인데도 신규 매물이 바닥나면서 전세 매물 찾기가 어렵다. 반면 송파구를 비롯한 강남권 고가 전세 시장은 대단지 입주 물량과 대출 규제 여파로 하락 조짐을 보이면서, 전세 시장이 차별화된 모습을 보이고 있다.

24일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 계획을 밝힌 지난달 23일 이후 한 달간 서울 아파트 전월세 물건은 4만2784건에서 3만5904건으로 16.1% 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 매매 물건 수가 5만6219건에서 6만6814건으로 18.8% 증가한 것과 대조적이다.

특히 전세 품귀 현상이 두드러지는 곳은 노원구 중계동·하계동·상계동 등 강북의 학군 선호 지역이다. 전셋값 2억~4억원대 구간에 수요가 집중되는데, 새 물건이 거의 나오지 않아 거래 자체가 막히고 있다. 소형 평수 위주로 구성된 대단지 아파트 중계그린(총 3481가구)은 전세·월세 매물이 7건뿐이고, 중계무지개(2438가구)는 전세 3건만 나와있다. 상계동 보람아파트(3315가구)는 신규 전월세 물건이 한 건도 없는 것으로 집계됐다.

노원구 상계동 A공인중개사무소 대표는 “학군·학원가 수요가 꾸준한 데다 1년 새 전셋값이 5000만원 가량 오르면서 단지 내 이동이 줄었고, 개학을 앞둔 이사 수요까지 겹치며 매물이 더 귀해졌다”고 말했다. 또 “의정부 등 수도권 외곽에서 학교를 이유로 유입되는 수요에 최근 다주택자의 전월세 매물 회수까지 겹쳐 강북 저가 전세 품귀를 부추겼다”고 설명했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 계약 비중은 2024년 31.4%에서 지난해 41.3%로 높아졌고, 올해 1~2월은 신고된 거래의 절반에 가까운 49.3%가 갱신 계약으로 나타났다. 이처럼 이사를 포기하고 눌러앉는 현상이 두드러지는 가운데, 전세 물건 감소와 대출 규제는 아파트의 월세 전환을 가속화하고 있다.

서울 아파트 월세 비중은 2024년 42.6%에서 지난해 44.1%로 높아졌고, 올해 1~2월 46.1%까지 치솟아다. 이에 따라 임차인의 주거비 부담도 커져, 지난해 신규 계약된 월세 아파트의 평균 보증금과 월세는 각각 1억 8888만원과 131만4000원으로 전년 대비 크게 상승했다. 특히 올해 1월 서울 아파트 평균 월세는 150만4000원을 기록하며 2015년 조사 이래 최고치를 경신했다.

반면 송파구를 비롯한 강남권은 매매 가격 하락과 함께 전월세 가격도 하락 조짐을 보이는등 온도차가 있다. 한국부동산원 2월 셋째 주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 송파구 아파트 전셋값은 지난달 마지막 주부터 최근까지 4주 연속 하락하며 서울 25개 구 중 유일하게 떨어졌다.

이는 올해 들어 신천동 잠실래미안아이파크와 잠실 르엘 등 총 4543가구의 새 아파트가 연달아 입주하며 전월세 공급이 일시적으로 늘어난 영향이 크다. 입주 초기 16억~18억원에 달했던 잠실래미안아이파크 전용 84㎡ 전세 시세는 최근 13억~14억원 선으로 내려앉았고, 잠실 르엘 역시 초기보다 1억~2억원 낮은 14억~16억원 선에 매물이 나오고 있다.

잠실 엘스와 리센츠 등 인근 구축 대단지의 전세 가격도 약세다. 지난해 말까지 14억~15억원에 거래되던 전용 84㎡ 전셋값은 이달 들어 12억~13억원으로 떨어졌다.

시장에서는 3~4월 봄 이사철이 본격화하면 아파트 전월세 수급 불균형이 커지면서 시장 변동성이 확대될 수 있다는 우려가 나온다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “토지거래허가구역 지정 여파로 신규 전월세 물량이 줄어든 상황에서, 올해 서울 아파트 입주 물량도 예년보다 감소할 가능성이 커 불안 요인이 누적돼 있다”며 “전세에서 월세로의 전환이 빨라질수록 임차인의 주거비 부담은 구조적으로 커질 수밖에 없다”고 말했다.